房地产集团公司侵权案

案情简介：

    基于对国内某知名开发商的信任，委托人李先生于2006年2月在西安高价购得房屋一套，面积187.12平方米。房屋交付后经过李先生精装修，与2008年3月正式入住。该公司向李先生交付房屋时向其出具了《住宅质量保证书》和住宅使用说明书。2008年5月12日汶川地震发生之后，李先生居住的房屋发生了大面积墙面爆裂、墙砖爆起、隔墙裂缝等多出质量问题，严重影响了居住者的正常居住使用，并使老人情绪受到惊吓。

经该公司及相关单位察看分析认定：引起该房屋出现上述问题的原因在于该楼一、二单元之间的伸缩缝中存在大量未清理的已凝固的建筑垃圾，导致地震发生时，墙壁没有足够活动空间，致使墙壁受到猛烈挤压而爆裂。关于以上事实，该公司向李先生出具了书面证明，后又索回。李先生认为致使房屋出现重大质量问题的原因是该房地产公司的过错导致，因此主张向房地产公司索赔，维护自己的合法权益。

本所律师在接受委托之后认真察看了委托人的相关资料原件并实际查看了李先生的房屋受损状况等实际情况及相关图片，并向**公司发出了律师函。经过多次非诉谈判，最终双方当事人达成和解，**公司向李先生赔付侵权赔偿金50000元整，本案通过非诉讼的方式得以解决。

律师点评：

本案中，笔者通过先期的非诉谈判和与委托人的谈话，帮助委托人分析了非诉讼解决方案和诉讼的解决方案的利弊。

本案中如果李先生要通过诉讼方式解决，主要可以按照以下两个思路进行：一是主张退房，解除房屋买卖合同，要求公司赔偿装修及房屋增值部分，二是主张由对方赔偿质量问题造成的损失。

其中第一种诉讼方案存在较大的法律风险。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”又根据该司法解释第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，李先生解除房屋买卖合同、赔偿损失的请求是否得到支持的关键在于李先生购买的房屋是否有质量问题以及该质量问题是否严重影响到其正常居住使用。而是否影响其正常使用是需要由法庭来认定，一般来说如果房屋结构质量合格、损坏部位可以修复，解除合同的诉讼请求是否能得到支持存在一定的风险。

而第二种诉讼方案（要求赔偿因质量问题造成的损失）得到支持的可能性则比较大。但是这种诉讼方案同样存在一定的风险，因为损害赔偿的项目例如装修、房屋修复期间家人的租赁房屋费用、以及误工费的损失计算起来总额远远达不到李先生自己意欲主张的二十万元。而李先生自己意欲主张的精神损害赔偿在法律上讲一般是针对人格权利受侵害的情况，而本案中主张精神损害赔偿则不一定能够得到支持。

对于以上两种诉讼方案的风险，笔者对当事人进行了充分的提示，最终决定：先进行非诉讼的谈判，争取以和解的方式解决本案，如果非诉讼方式达不到到理想的效果再依照第二套诉讼方案进行诉讼。而本案最终也以非诉谈判的方式得到了较为圆满的解决。这表明了非诉谈判的手段有时比诉讼的方法能够更高效、更灵活的地解决当事人的问题，是一种维护当事人的合法权益的重要途径。