买卖合同实为赠与，房屋交易是否有效？

【案情回顾】

张A与张B系兄弟，同为张大爷（1981年3月23日殁）与赵阿姨（2015年8月12日殁）之子。张大爷原户口登记地北京市西城区47号。赵阿姨户口落在涉案1201号房屋内。在1998年5月12日签发的户主赵阿姨的户口簿上记载赵阿姨的婚姻状况为丧偶。

涉案房屋原系赵阿姨与张大爷夫妻关系存续期间承租的公房。1996年7月12日，AAA（甲方）与赵阿姨（乙方）签订《出售公有住宅楼房买卖契约》，约定：甲方在乙方所在单位认可的情况下，将涉案1201号房屋按北京市1996年售房成本价30000元出售给乙方，甲方按乙方夫妇双方建立住房公积金前的工龄给予工龄折扣，成本价年工龄折扣率为0.9%。

2003年3月12日，AAA（甲方）与购房人赵阿姨签订《出售公有住宅楼房买卖契约》，内容与1996年契约同。同年9月10日，双方办理过户手续。

张B提交日期为2009年6月19日的公证处出具的公证书，显示：赠与人赵阿姨与受赠人张B于2009年5月19日签订赠与合同，声明赵阿姨将涉案房屋赠与张B，房产转移时间以过户为准。

2010年4月18日，赵阿姨与张B签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定赵阿姨将涉案房屋以108万元的价格出售给张B，并于当日办理了过户。张B称，上述房屋实际上是赠与，出于税收的考虑才签订了房屋买卖合同，实际上该房款并未支付赵阿姨。

张A认为张B与赵阿姨签订的房屋买卖合同无效，因为赵阿姨对涉案房屋并不享有全部产权，该房在购买时折算了父亲张大爷的工龄及未分割的遗产，属于父母的共同财产，赵阿姨无权处分；张B以低于市场价的价格购买涉案房屋不属于善意取得。张B称，父亲并未遗留太多现金，且涉案房屋是自己出资购买的，并提供了其姐的证言。张A对此不予认可。

 【律师观点】

北京专业房产纠纷律师孟博律师认为：本案双方争议的主要问题是赵阿姨与张B就涉案房屋签订的存量房屋买卖合同，是否存在合同无效的情形，而解决该问题的关键在于涉案房屋中有无作为张大爷遗产的财产份额，赵阿姨是否有权自行处分涉案房屋，若赵阿姨有权自行处分涉案房屋，则其与张B买卖涉案房屋必不存在恶意串通损害第三人利益的情形。

首先要明确涉案房屋是否属于张大爷与赵阿姨的夫妻共同财产，赵阿姨能否处分该房产。遗产是指被继承人死亡时遗留的合法财产。

本案中，涉案房屋虽系双方当事人父母张大爷与赵阿姨夫妇夫妻关系存续期间承租的公房，但系赵阿姨在张大爷于1981年去世后的十几年后以其个人名义出资购买，并登记在赵阿姨名下，张A虽称购房款中包含有张大爷的遗产，但未提供充分证据予以证明，故对其该项主张，法院难以采信。

交易价格及价款是否支付，不是确认合同效力的法定条件，张A以此为由主张合同无效，没有法律依据。涉案房屋所有权人由赵阿姨变更至张B名下时，在房屋登记机关备案签订了一份存量房屋买卖合同即张A请求法院确认无效的合同，在该合同中仅记载了房屋的坐落位置及价款，对房屋装修的价格、房屋的交付、房屋价款的交付、产权转移时间、违约责任等房屋买卖合同的主要条款均未填写，并且合同相对人就上述事宜未另签房屋买卖合同，合同签订当日交易双方即办理了房屋所有权变更登记，以上情节足以证明，赵阿姨与张B签订的存量房屋买卖合同是为完成房屋所有权变更登记而签订的网签合同。再综合张B对未支付房屋价款的自认陈述及当事人在本次诉讼中对证据的真实性未提出异议并经过公证的赠与合同内容能够认定，赵阿姨与张B为办理涉案房屋的产权过户手续而签订网签合同是对赠与合同的履行行为。因此，在赠与合同的效力未经司法程序确认前，即要求确认网签合同的效力，缺乏事实依据。

关于如何认定出售公有住宅楼房中的折算工龄问题，现在我国并无相关法律规定和司法解释，在此情况下，张A主张涉案房屋中有作为张大爷遗产的财产份额，缺乏事实和法律依据，再结合公证机关曾对赵阿姨与张B之间就涉案房屋的赠与合同予以公证的事实，法院对张A有关涉案房屋无权自行处分的意见，不予采纳。

【法院审理】

法院经过审理认为，涉案房屋是赵阿姨在其配偶死亡多年后购买，不属于夫妻共同财产，赵阿姨可自由处分涉案房屋；张A欲确认网签合同无效，但是赠与合同尚未生效，所以无法支持其主张。故法院判决驳回张A的诉讼请求

判决后，张A不服，上诉至二审法院，二审法院经过审理维持了一审判决。