赵小计律师

开发商延期交房和办证，需要承担违约责任

案情：2010年12月30日，原告王某与被告咸阳某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，从被告处购买了一套商品房，总房价为30万元，交房期限为2012年9月30日前。另约定，被告应在2013年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，还约定原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同就相关违约责任进行了明确约定。合同签订后，原告按合同约定向被告履行了付款义务，而被告于2013年4月27日才向原告交房，实际逾期209天。同时，被告至今仍未给原告办理房屋所有权证书。原告认为，被告的行为已经构成违约，遂向咸阳市秦都区法院提起诉讼。

律师意见：首先，原告与开发商签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且合同属于开发商单方制定的，开发商当庭对合同真实性表示认可，故该合同是合法有效的。其次，合同中明确约定了交房日期和办理房产证的期限，并且对逾期违约责任也进行了明确约定，但开发商并未在该期限内履行自己的交房义务和办理产权证的义务，实际逾期交房209天，且房屋产权证至今未办理下来。显然，开发商已经构成违约，就应当按照合同约定承担相应的违约责任。最后，开发商答辩逾期交房是因为雨雪天气等不可抗力因素造成的。对此，律师认为，一般的雨雪天气并不属于不可抗力，况且建设单位在计算总工期时，早已经就当地的雨雪天气因素考虑进去了，因此，开发商以雨雪等天气因素进行抗辩没有依据，毫无说服力。

法院判决：原、被告签订商品房买卖合同真实、合法、有效,双方系商品房买卖合同关系,原、被告应按合同约定履行各自义务。合同履行过程中,原告按约向被告交付房屋首付款,办理银行按揭贷款,被告未在合同约定期限内向原告交付房屋,并办理产权登记,应按照合同约定承担违约责任。判令被告支付逾期交房违约金6967元、迟延办理商品房所在楼栋权属证明（大产证）违约金3334元、迟延办理房屋所有权证（小产证）违约金3334元，共计13635元；被告自判决生效之日起90日内给原告申请办理并取得房屋产权证书。