【案情简介：】

忻州市区为修路建设，对房屋进行了大面积拆迁。本案就是因补偿安置后，全家人对如何分配、继承产生争议。这是一份祖产，老人在世，其有五个子女，长子农户，其他均已成非农户，经过补偿有现金八十多万，房屋六套。那么非农户对祖宅是否有继承权、分配权，如何析产继承，是本案的焦点。

【办理思路：】
本律师接受委托后，了解了案件情况，并进行了大量取证，特别是拆迁协议，公正书、分单，拆迁确认表。

【代理词】

代理词

审判长、审判员：

    山西神业律师事务所依法接受郝XX等人的委托，指派我们作为其一审的代理人，根据事实与法律，发表以下代理意见：

    一、本案的基本事实

郝XX与刘XX于1954年结婚，1983年3月29日郝XX的母亲孔XX通过公正遗嘱，确定匡村杏树道祖遗宅院南北耳院和里院地基，连同院内厅子叁间、南房叁间归郝XX继承。

1991年6月30日，原告郝XX与妻子XX英就该自有宅院房屋立《分家契约》，约定拆掉三间西厅房，添置木料重建，所新建八间正房由长子及父母共同使用，三间旧南房归长子使用，百年后东连两间归二子与三子使用，而且约定所有人只有居住权，没有出售权，如有城市规划需兄妹五人协商解决，原告与被告郝某某等在分家契约上签字按印。

2014年3月10日郝某某没有按照《分家契约》的约定，没有与与原告任何协商，郝某某及其子与忻府区房屋拆迁服务中心签订了《忻州城区城中村棚户区改造房屋拆迁安置补偿协议》，宅基地置换的安置房面积共632.21（484+148.21）平米、补偿款现金7820490元以及奖金10万元。原告得知后，与郝某某协商解决，在2015年元月27号，达成《协议》，约定安置房四套房子归郝某某、另两套安置房子给弟妹（每套房子一百平米），3万元现金给郝XX养老金，就此完事，一次性了结。然而被告郝某某并未履行。

第二次庭审中，到庭证人均证实拆迁时原有南房三间存在，正房八间是在原有三间正厅及两间西厅翻建而来，只不过由长子张办为父母建房而已。

   二、原房屋系郝XX与刘XX的夫妻共有财产。

    （一）根据1983年3月29日忻县公正处的提供的〈遗嘱〉，可以证实原有房屋系郝XX继承而来，系郝XX与刘XX的夫妻共同财产。后又通过〈分家契约〉，由郝某某帮助父母出资，为父母翻建正八间房屋，除外还保留原有的南房、厕所，郝某某为父母建房出资出力，尽了较多义务，为父母改善住房条件，所以继承遗产时可以适当多分，其房屋的所有权依然为郝某某夫妻共同财产。

（二）根据《分家契约》也能体现出属于夫妻共有财产。《分家契约》约定郝某某只有对新房的六间正房有居住权没有出售权，另二间父母百年后归二子三子使用，如城市规划占用土地，史妹五人协商解决。该契约均签字按印，是各家庭成员的真实意思表示，契约并不违反法律与善良风俗，故该协议有效，对各家庭成员均具有法律约束力。从契约中可以说明，该房屋郝某某仅对六间正房有居住权，不具有处分权，对房屋所有权并没有分割处分。说明原房屋的所有人还是郝 XX夫妇二人。刘XX逝世后，其房屋应当按继承处理。（附〈民法通则〉第五十七条 民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。）

（三）对房屋补偿款而言，首先一半由郝XX所有，另一半刘XX房产补偿款项按继承予以分割。

鉴于被告郝某某建房中投入较多，占用时间较长，郝XX及其他原告考虑亲情，对房屋补偿款仅仅主张了其中的20万元，其主张应当依法支持。

三、原告五人与被告郝某某均是宅基地共同使用权人，对其置换的房屋应当平均依法分割。

宅基地的价值体现在其上的房屋或者在土地流转过程中支付的转让费用，本案宅基地土地使用权及土地上原有房屋的取得，系由郝XX继承而来，宅基地使用权应属于家庭成员共同共有，宅基地使用权补偿通过置换的632.21平米房屋由刻户剩余的家庭共同成员共同共有（因补偿时刘XX已去世，不再享有），在没有协议约定的情况下，应当平均分割。

四、关于房屋的所有权以及宅基地的使用权。国土部刚刚

在2016年12月23日颁布的《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号）已明确，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。由此可见，尽管数人已在城市落户，但因祖宅是原告，但原告拥有合法的宅基地使用权及房屋所有权。

     五、本案适用的法律规定

    （一）1995年国土资源部〈确定土地所有权和使用权的若干规定〉（〔1995〕国土〔籍〕字第26号）第四十八条：“非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。” 

（二）《物权法》（2007年3月16日）第九十七条：‘处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。“

（三）第一百零四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”

本案中，房屋系原被告共有，被告未经原告数人的同意，擅自将拆迁补偿款和置换的房屋私自占有，属无效行为，应按〈物权法〉106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”，应当予以追回。民法通则意见也有相同规定。

（三）关于征收拆迁应参照〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办理。二被告表见代理签订协议，所获置换房屋、补偿款归原财产共有人共有，共有人在权予以分割。

（四）《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号）第七条：“1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。”

第八条第二款：“农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用

权应予以确权登记。”

  六、被告仅看到补偿的价值，而忽略了兄弟姐妹、父子间血肉相连的关系，在父亲在世，其余兄妹四人的情况下，全部占为已有，甚至提前以儿子名义进行了房屋登记，不仅违反了法律，侵害了共有人的权益，也违背了社会公序良俗及社会公平的原则。请法庭依法支持原告方的全部诉求。

  以上代理意见，请法庭考虑。

办案结果：

最终双方达成了和解协议，原告获得了二套房屋及几万元补偿款。