【案        号】（2018）粤0607民初983号

【委  托  人】罗*乐

【审理程序】初审法院一审

【代理结果】成功争取到继续履行房屋买卖合同

【代理单位】广东熊何律师事务所

【主办律师】黄少峰 律师、罗翠怡 实习律师

一、基本案情

委托人罗*乐曾于2016年10月29日与被告陈*深、第三人佛山市三水区**房屋中介服务部签订第一份《房地产买卖协议》，约定被告将其个人名下的位于佛山市三水区**新城某座某房出售给委托人，房屋建筑面积为92.35平方米，总房价为人民币448000元。合同签订后，委托人依约支付了定金人民币5万元。

在履行合同的过程中，被告一直以经济周转困难无法向银行赎契等原因拖延履行合同，委托人为了能继续履行合同，在此期间一直积极与被告沟通，并通过银行转账方式支付了首付款168000元。2017年9月1日委托人委托其丈夫杜*成重新与被告签订了第二份《房地产买卖协议》，被告也表示会尽快向银行申请赎契，协助委托人办理房屋过户手续。目前委托人的贷款申请早已获得第三人佛山市三水区农村信用合作联社乐平信用社的审批通过，但被告联系不上。

为维护自身的合法权益，顺利争取到该涉案房屋，罗*乐遂委托我所代理此案。

（文中所用均为化名）

二、 二、代理过程

2018年1月，当事人罗*乐委托我所代理本案。在详细了解案情后，办案律师判断，签订合同后，两被告一直没有履行合同约定的赎契义务，已是违约在先，应承担相应的违约责任。同时，根据合同约定，原告有权要求继续履行合同。基于以上情况，办案律师第一时间指导当事人开展相关的搜集微信聊天记录证明对方违约及银行同贷书证明我方有支付能力等证据的工作。另外，办案律师又多次与被告一陈*深进行沟通，并做好录音证据，运用娴熟的谈判技巧以及沉着担当的临场处理经验，最终成功获得了对方是因房价上涨而要求增加房款，否则不愿意继续履行该房屋买卖合同的证据。在立案时，办案律师又及时做好财产保全，查封对方房产，避免对方转移财产，将房屋转售给不知情的第三人，保证后续的执行事宜。开庭后，法官释明在原被告双方均无法一次性还清贷款的情况下，很大可能不判决继续履行合同。经过办案人员与当事人充分分析利弊关系后，当事人同意变更诉讼请求要求对方承担违约责任。但在后期庭审过程中，当事人表示其经过考虑后，还是希望能继续履行合同。为此，经过办案律师及当事人多次与两被告沟通，为其分析利弊和诉讼风险，最终在判决前与对方达成了调解协议。两被告同意继续履行房屋买卖合同。

佛山市三水区人民法院主持调解，双方达成调解协议如下：

1、双方一致同意继续履行房屋买卖合同；

2、两被告于2018年7月31日前偿还涉案房屋所欠的银行按揭贷款；

3、两被告应于2018年8月31日前协助原告罗*乐办案房屋产权过户手续，若由于银行原因仍未解除抵押的，则办理产权过户手续时间顺延至两被告收到银行的解除抵押证明材料之日；

4、两被告需无条件协助配合原告罗*乐办理二手房按揭手续，房屋尾款在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入被告账户。

三、代理意见

本案的《房地产买卖合同》合法有效，且当事人要求继续履行合同并由两被告承担违约责任理据充分。

两被告的违约行为：1、两被告没有在约定的时间向抵押银行申请提前还贷手续。2、被告一的贷款已经申请获批，有足够的经济能力赎契以及还清欠款，但当事人与其沟通时，两被告却明确表示要涨价。

综上，根据合同约定，当事人有权要求继续履行合同。

四、争议焦点

1、能否继续履行该合同；

2、若不能继续履行合同，在被告妻子不知情的情况下，能否要求被告妻子承担连带责任？

五、律师点评

     本案中，因当事人的意愿是继续履行合同，而继续履行合同的前提是没有阻碍房屋买卖合同履行的因素，这需要被告配合向抵押银行申请提前还贷手续。以调解的方式尽快办结案件，既是从客户第一的理念出发，加快了办案房屋产权过户手续的办理，快速实现当事人的委托目的，又提高了办案效率，节省了成本的开支。