——董某诉某房产公司居间合同纠纷案

案件详情：

2009年9月18日，原告董某与被告某房产公司签订委托购房意向书一份，约定由被告未原告购买某处房屋提供居间服务，原告为此向被告支付意向金5000元，如卖方不接受意向书条件，则意向金无息退还，如卖方同意买方购买条件，意向金转为定金。意向书有效期间自签署日起至2009年9月30日止。当日，原告支付意向金 5000元。9月19日，出售方的公证委托代理人金某在意向书上签字。

9月20日，买卖双方在意向书第7条补充约定，原告补交定金1.5万元，共计缴纳定金2万元。原告与出售方代理人金某在该条款旁签字确认。当日，被告向原告出具收取原告购买涉讼房屋的意向金2万元的收条一张；出售方代理人金某与被告签订定金保管书一份，约定出售方已收取原告交付的购买涉讼房屋的定金2万元，并将定金交由被告保管，待双方签订正式买卖合同或正式买卖合同另行约定时，由出售方取回。

10月17日，原告要求被告退还意向金，被告以意向金已转为定金，被告仅为保管人为由，拒绝退还。11月24日，金某出具收条一张，证明已收到原告购买涉讼房屋的定金违约金2万元。

原告认为其与出售方未签订房屋买卖合同，意向金尚未转为定金，故要求判令：被告返还购房意向金人民币2万元及逾期返还意向金的利息。

被告辩称，出售方代理人金某在9月19日在意向书上签字，按照意向书的约定，意向金已经转为定金。被告与出售方代理人金某签订了定金保管协议，金某已经收到定金，并交由被告代为保管，故不同意原告诉讼请求。

审理中，金某到庭作证，证明其已于9月20日当天收取了原告支付的定金，并同意交由被告保管。2009年12月14日，涉讼房屋产权从出售人名下过户至案外人刘某等名下。

法院裁判：

法院经审理认为，依据意向书的约定，出售方同意购买方的购买条件的，意向金转为定金。出售方的公证代理人金某在意向书上签字，已经确认了出售方同意意向书中原告的购买条件，按照意向书约定，意向金已经转为定金，金某亦证实其已收取了定金2万元，并同意将定金交由被告保管，定金合同已经生效。被告代出售方保管定金的行为，系出于出售方与被告之间的约定，并不能改变定金合同生效的事实。原告以意向金未转为定金为由要求返还意向金。缺乏依据，故判决驳回原告诉讼请求。

律师评析：

在二手房买卖中，购买人为获取看房、议价、签约机会，表达购房诚意，向居间人支付一定数额意向金的现象普遍存在。意向金一般具有如下特点：（1）意向金依当事人约定而发生。现有的法律法规对意向金并无规范，意向金的支付条件、支付金额、法律责任均依据当事人的约定来认定。（2）意向金存在于居间合同关系中。意向金约束的权利义务主体是居间合同的双方当事人。（3）意向金在一定条件下可以转化为买卖合同中的定金。依据通说，房屋居间买卖合同关系属于复合型合同关系，在满足约定的条件的情况下，居间合同中的意向金可以转化为买卖合同中的定金。

一、意向金转为定金的要件

1.符合居间合同约定的条件

此处的符合条件，包括两层含义：第一，意向金仍在有效范围内。居间合同中对意向金有效期限限制或其他限制的，应当符合合同约定的限制条件，确认意向金仍处于有效状态。如超过了居间合同约定的限制条件，意向金不再作为购买人的意向保障，应当予以返还。此时即使出售人同意了购买人的购买条件，除非购买人同意，否则意向金不能当然作为定金进行转付。第二，符合约定的转定条件。居间合同约定的意向金转定条件已满足。结合本案，居间合同约定，意向金在出售人同意购买人的购买条件时，可以转为定金。因本案的出售人已经签署了买卖居间合同，应当认为出售人已经同意了购买人的购买条件，意向金转为定金的条件已成就。

    2.当事人无恶意促成条件成就或不成就的情形

3.定金已交付

依据《担保法》第90条的规定，定金合同自定金实际交付之日起生效。据此，定金合同成为法定的实践合同。定金的交付，系定金合同生效的要件，也是产生定金罚则效果的要件。因意向金已向居间人支付，故居间人负有向出售人转付定金之合同义务。出售人收取定金之时，定金合同生效。居间合同中的意向金转为买卖合同中的定金。

二、居间人保管定金是否影响定金合同的生效

实践中，居间人为增加促成买卖双方订立合同的筹码，同时为了制约出售方，在房屋居间买卖合同中约定意向金转定后仍由居间人保管。在买卖双方未能协商一致或解除买卖意向的情况下，此类合同条款成为纠纷多发区，意向金是否已经转为定金成为当事人争议的焦点。

我们认为，解决问题的关键在于，理解《担保法》关于定金的实际交付的规定。依据民法理论，所谓实践合同，是指虽经当事人意思表示一致，但还须交付标的物才能成立的合同。所谓交付，实质在于占有转移，包括拟制交付和现实交付两种形式。拟制交付又可分为简易交付、指示交付和占有改定等几种形式。定金合同的实践性，在于定金的交付。《担保法》规定的定金的实际交付，并不能等同于民法的现实交付。其交付的内涵不应当限于现实交付一种方式，拟制交付同样具有交付的法律效果、出售人以保管条款约定定金由居间人保管，如无证据证明该条款具有无效的理由，应当认为有效。在意向金符合转定金条件的情况下，购买人构成拟制交付，定金合同的依法生效。结合本案，被告与出售人就定金的保管进行了约定，出售人亦确认同意由被告保管定金，并明确其已收取定金。故本案中意向金向定金的转化已经完成。