——刘某诉叶某等相邻关系案

案情简介：

    2009年4月，被告叶某、方某、沈某、赵某和居间人某房产经纪事务所签订一份房屋居间合同，被告叶某、方某将自有的房屋卖给被告沈某、赵某。巨剑合同第6条约定，2009年6月30日前，被告叶某、方某将房屋交于被告沈某、赵某。后因为被告沈某提出要提前进屋装修，同年5月7日，被告叶某、方某便将房屋钥匙交给沈某。2009年5月13日凌晨，系争房屋卫生间水管突然漏水，导致居住在楼下的原告价值大面积渗水，墙面涂料脱落、家具受潮。此时，被告沈某、赵某正在对房屋进行装修。2009年6月27日被告叶某、方某和被告沈某、赵某签订正式的房屋买卖合同，并向房产交易中心申请房屋变更登记。该房屋买卖合同第4条约定，甲方（被告叶某、方某）将房屋钥匙交付给乙方（被告沈某、赵某）为房屋转移占有的标志；第7条约定，上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方（被告沈某、赵某）。同年7月10日，该房屋权利人转移至被告沈某、赵某名下。原告及四被告因协商漏水赔偿事宜未能达成一致意见，原告诉至法院。 
    原告刘某诉称：系争房屋水管突然爆裂，到时楼下原告家中大面积渗水，故要求被告赔偿家具损失、墙壁修复费用、在外房租金等合计2万元。 
    被告叶某、方某辩称：原告诉称的房屋漏水事件发生在2009年5月12日，此时房屋已交付被告沈某、赵某，故造成原告的损失应有被告沈某、赵某等承担。 
    被告沈某、赵某辩称：原告家中渗漏水时，系争房屋尚未过户至沈某、赵某名下，房屋所有权人仍未叶某、方某，原告的损失应由被告叶某、方某承担。同时沈某曾与被告叶某协商，被告叶某、方某同意赔偿原告损失。

法院裁判：

    法院经审理认为，买卖合同标的物在订立合同之前已为买受人占有的，5月13日房屋漏水时，被告沈某正在对房屋进行装修，其已成为房屋的占有人。故该房屋买卖合同生效的时间应为2009年5月7日，记双方交付钥匙的时间。根据该房屋买卖合同的约定，此时房屋的风险责任已经转移至被告沈某、赵某。相应的造成原告房屋墙面涂料脱落、家具受潮开裂的损失应由被告沈某、赵某承担。关于原告损失数额的确定，鉴于原告仅有其口头陈述并没有提供相应的证据证明，法院将根据庭审查明的事实酌情确定损失额为5000元。

律师评析：

    我国《合同法》第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”另外，《关于商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第11条第2款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正方利益拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”结合上述规定，不难看出，我国在房屋买卖中采用的是交付注意的风险负担模式。此时，房屋的“交付”不包括所有权的转移。但因理论上对于不动产的交付是否包含所有权转移存在较大争议，为避免产生歧义，故立法时采用了“交付使用”的措辞。实践中，对房屋的转移占有，即视为房屋的交付使用，主要有出卖人向买受人交付房屋钥匙，出售人向买受人发出书面交房通知，买受人在交房通知书上签字等几种形式。 
    本案中，系争房屋水管漏水造成邻居财产损坏，此时系争房屋出卖人叶某、方某已经将房屋钥匙交给买受人沈某、赵某，即房屋已转移占有，但房屋仍登记在出卖人名下。虽然房屋处于装修过程中，但水管破裂是由装修不当引起，还是出卖人原来使用原因引起，抑或开发商原因造成，较难确定。若需确定具体原因，可能要启动司法鉴定等程序。之间过程复杂，被侵权人的财产权益难以得到及时有效的保护。若使用“交付主义”风险负担规则，在买受人与出卖人之间，对外由交付使用后的占有人先行对被侵权人承担损害赔偿责任，则相邻方的财产权利能够得到充分保护。需要说明的是，赔偿后，占有人可向实际造成损害的过错方要求追偿。