——于某与某房产公司商品房预售合同纠纷

基本案情： 

    2005年8月，某环保局出具审批意见，同意在某区建造别墅项目，同时从环境保护角度提出具体要求，包括项目附近高速公路交通噪声对区域环境的影响并实施对策措施，确保小区边界噪声达II类区标准。并且在出售住宅时应明确告知住户交通噪声可能对项目产生的影响。 
    2006年11月，于某与某房产公司签订《商品房预售合同》，约定向房产公司购买小区房屋，房价暂定为600多万元。房产公司对外公布的售楼书、销售广告、沙盘模型中载明小区附近临近高速公路。 
    2008年10月，房产公司将房屋交付给于某。于某入住后，就房屋噪音问题多次致函环境保护局和某环保局，并于房产公司进行交涉未果。2011年6月，于某以房产公司在出售房屋时而已隐瞒噪音影响情况，未尽到法定披露义务，造成其生活困扰及较大经济损失为由诉至法院，要求房产公司赔偿人民币50万元。

法院裁判:

    一审法院经审理认为，于某、房产公司签订的《上海市商品房预售合同》合法有效。房产公司作为房产开发商，在签订合同及实际履行过程中，应当有如实告知房屋位置、质量等情况的义务。因高速公路项目直接造成的影响是同一区域按环境噪声标准划分为不同的标准适用区，房产公司仅告知高速项目，未告知于某所购房屋划分为四类功能区域，应认定其未尽充分告知义务，对由此造成于某损失应承担赔偿责任。据此，判决房产公司赔偿于某损失40万元；于某的其他诉讼请求不予支持。一审法院判决后，房产公司不服，提起上诉。 
    二审法院经审理认为，房产公司在销售时并未隐瞒高速公路项目的存在，也以楼书、模型沙盘等，标注了高速公里的位置。合同签订时，高速公路已在建。就高速公里一侧房屋距离高速公路的远近以及由此造成噪音影响大小的判断，属于常识问题，于某作为购房人应有所预见，于某要求房产公司承担恶意隐瞒的赔偿责任，缺乏事实及法律依据。据此，二审法院判决撤销一审判决，对于某的诉讼请求不予支持，准许房产公司资源补偿于某5万元。

律师评析:

    本案双方争议的主要问题是：房产商在签订预售合同过程中，有无尽到周边交通噪声对房屋影响的如实告知义务。本案的判决结果无疑会对今后同类案件的处理及合理规范开发商与业主之间的义务产生示范效应。 
一、如实告知的义务 
    我国《合同法》第60条规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”这里的“通知义务”就是如实告知义务的具体表现。 
二、行政批复设定的义务能否成为房产公司告知义务的来源 
    于某主张房产公司恶意隐瞒交通噪声影响的主要理由为，房产公司未按照某环保局的审批意见，将系争房屋使用IV类噪声标准明确告知。我们认为，行政批复设定的义务不能当然成为行政相对人承担的民事义务。 
本案中，某区环境保护局要求房产公司将交通噪声等环境不利因素告知房屋买受人，是从行政管理的角度为房产公司设定的行政义务，与房产公司应当履行的民事义务没有必然联系，对房产公司的民事告知义务不构成当然拘束，于某不能以此行政义务为基础要求某房产公司承担民事责任。 
三、房产公司履行交通噪声如实告知义务的限度 
    于某与房产公司之前签订的是商品房预售合同，买卖的标的物是价值几百万元的别墅。《消费者权益保护法》第8条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。”噪声影响是构成系争房屋价值大小的重要因素，也是于某决定是否购买的重要因素之一。因此，作为消费者的于某享有知情权，其有权知晓房屋周边的噪声状况。作为消费者的于某享有知情权，其有权知晓房屋周边的噪声状况。作为出卖人的某公司，应当根据消费者权益保护法、合同法的相关规定，在出售房屋时向于某披露、告知享有交通噪声影响等环境不利因素。 
    然而，房产公司应告知交通噪声到什么程度？相关法律及双方签订的商品房预售合同均未规定房产公司应当告知房屋周边交通噪声具体适用几类标准。根据合同性质、交易目的和交易习惯，也难以推导出房产公司负有告知交通噪声标准的民事义务。于某作为完全民事行为能力人，在购房时应负有谨慎注意义务，当其知悉距离房屋附近有高速公路时，应当预见到会有交通噪声的影响。根据权利义务对等原则，此时要求房产公司告知系争房屋具体适用几类噪声标准，有加重房产公司告知义务的嫌疑。 
四、房产公司是否已经尽到交通噪声的如实告知义务 
    房产公司在对外公布的售楼书及小区总平面图中载明了小区附近高速公路。就普通的购房者而言，通过现场观察以及沙盘模型的标注，更能清楚地知道系争房屋存在噪声影响情况。相对于专业的噪声标准登记，沙盘，楼书对购房者的影响更为直观。房产已尽到作为民事主体应当履行的如实告知义务。作为行政相对人来说，房产公司也按照环保部门要求，在临近高速公路房屋一侧种植了高大树木，安装了双层玻璃窗，隔音效果明显。系争房屋最终通过了环保部门的竣工验收，符合销售条件。