——顾某诉杨某、某房产公司房屋买卖合同纠纷案

案情简介： 

    1997年4月29日，某房产公司与杨某签订《商品房预售合同》，约定杨某向房产公司购买某小区内两套商品房，单价每平方米2800元，总价49万余元。杨某支付房款后于1998年12月取得该房使用至今。某房产公司于2000年12月取得新建住宅交付使用许可证，于2001年取得房产权证（大产证）。 
    2004年12月，某房产公司与顾某签订两份落款日期为2000年11月20日的《商品房预售合同》，约定顾某向某房产公司购买上述两套商品房，单价为每平方米3800元，两套房屋总价为67万余元。同日，交易中心办理了系争房屋商品房项目网上备案认证证明，某房产公司向顾某开具了全额购房发票，顾某取得了系争房屋的产权证。2004年12月，某房产公司向顾某的丈夫张某出具承诺书，表明顾某已交付全部购房款并取得产权证，但因房屋已出租他人，公司承诺在三个月将空房屋交付张某并承担由此产生的后果。 
    2005年4月，杨某以某房产公司与顾某恶意串通“一房二卖”，导致其无法取得房屋产权证为由，起诉要求确认某房产公司与顾某签订的两份预售合同无效。原审中杨某提供证据证明与系争房屋同地段类型房屋的市场单价已达每平方米1万多元，而某房产公司与顾某所订合同的价格远低于市场价。一审中某房产公司未到庭答辩。顾某述称，其丈夫张某与某房产公司就系争的两套房屋于2004年12月签订，但全部内容系参照原先订立的订购协议，故将预售合同的落款时间写为2000年11月，不同意杨某的诉讼请求。

法院裁判：

    一审法院认为，某房产公司明知系争房屋售给杨某的情况下将同一房屋再次销售给顾某，具有主观恶意。顾某虽称2000年其丈夫与某房产公司已签订购协议，但其未能提供订购协议，且在得知房屋由他人使用后从未提出过异议，故顾某的解释有悖于常理。另外，顾某与某房产公司的预售合同房价明显低于签约时系争议房屋的市场价格，应认定二者存在恶意串通。据此判决某房产公司与顾某签订的两份商品房预售合同无效。 
    顾某不服提起上诉，认为其与某房产公司签订预售合同时，既无客观串通行为，又无主观恶意，请求二审法院改判对杨某的诉讼请求不予支持。为证明其转账，顾某在二审中提供了案外人周某的证言。周某陈述：其在2002年、2003年左右至房产公司工作，在到某房产公司之前，张某与某房产公司已就系争议房屋签订预订协议；2004年，周某在某房产公司当时的实际经营者陈某的要求下，向顾某服务收取现金购房款，并且为顾某办理了系争房屋的产权过户手续。 
    二审法院经审理认为，某房产公司在与杨某签订预售合同并将房屋交付杨某后，又就同一标的物与顾某签订预售合同，主观上存在恶意。顾某虽然表示其不知晓某房产公司此前已与杨某签订预售合同、交付房屋等一系列事实，但仔细分析其与某房产公司之间的买卖关系及过程，在合同签订时间、房屋价格、购房款支付、相关手续办理等方面存在诸多疑点和不合常理之处，现有的相关证据尚不足以证明顾某是善意第三人。一审法院根据举证责任的分配规则，结合日常生活经验，推定某房产公司与顾问之间恶意串通损害杨某的合法权益符合法律规定。故二审判决驳回上诉，维持原判。

律师评析：

一、实践中对“恶意串通”进行推定证明的必要性 
    根据《民法通则》和《合同法》条文的理解，恶意串通表现为表意人与相对人以恶意通谋事实某种行为，损害国家、集体或者第三人的利益并从中受益。其具有三个特征：（1）当事人双方出于恶意；（2）当事人之间互相串通；（3）当事人之间互相配合或者共同实施了一定行为。本案中认定顾某与某房产公司配合实施购房行为。关于“恶意”掌握标准，司法实践中的一般界定为：行为人于行为时明知或应当知道其行为缺乏法律上的根据或者行为相对人没有权利，行为可能损害国家、集体或他人利益而为之。而确认行为人行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利的标准则是如果行为人尽一般人具有的起码注意就能够知道的即为应当知道。 
    在“一房二卖”的情形下，依照《商品房买卖合同解释》第10条，将后买受人明知出卖人的房屋已出卖的情况下仍与出卖人另行订立房屋买卖合同的行为确定为恶意串通行为。但实践中，买受人要举证证明出卖人与第三人有恶意串通行为（即第三人是否明知）往往存在一定难度，因为恶意串通行为大多比较隐蔽，对于第三人是否恶意，在取证上往往十分困难。在此类纠纷中适用推定，虽然尚无明文规定，但就学理而言，应属于一种“意图的推定”或“意思推定”，通过对其行为中不合常理情况的分析，可推定其在行为是否存在主观恶意。

法律法规链接：

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 
    第九条 下列事实，当事人无需举证证明： 
   （一）众所周知的事实； 
   （二）自然规律及定理； 
   （三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实； 
   （四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； 
   （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； 
   （六）已为有效公证文书所证明的事实； 
    前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。 
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 
    第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。