关键词 不当得利 合同 无因管理 善意取得 工龄 丧偶 购房

李×与刘×1等房屋买卖合同纠纷案

北京市第二中级人民法院
民事判决书

(2015)二中民终字第xxxxx号

　　上诉人（原审被告）李×。
　　委托代理人高x
　　被上诉人（原审原告）刘×1。
　　委托代理人薛x
　　被上诉人（原审被告）刘×2。
　　委托代理人刘×3。
　　上诉人李×因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第xxxxx号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　2014年10月，刘×1诉至原审法院称：我系刘×2之次子，李×之舅舅。2012年1月19日，刘×2、李×签订编号为CW192230的《存量房屋买卖合同》，刘×2将其名下的位于丰台区造甲村南里×号楼×层1-103房屋出售给李×，并于当日办理了房屋过户手续。现刘×2、李×因购房款支付问题发生争议诉至北京市丰台区人民法院。至此，我才得知被告刘×2将上述房产出售一事。该房产原系公租房，一直由我父母租住。2002年，我的妹妹刘×4要离婚，父母担心由刘×4夫妻居住的另一套由刘×2承租的房产被当成刘×4的夫妻共有财产分割。于是2002年7月9日，我父母经丰台法院调解离婚，约定：坐落于北京市丰台区造甲村南里×号楼×门103号房屋由刘×2租住，王××（刘×1母亲）居住于北京市丰台区望园西里2号楼6门×房屋内。我父母误以为这样就可以保全房产不被分割。离婚时，我父母没有告知其他任何人，户口信息也未作变更，二人仍共同居住生活。2009年刘×2以其个人和我母亲王××的工龄享受优惠政策，购买了本案涉案房产，登记于其个人名下。我认为，该房产虽登记于刘×2名下，但购房时使用我父母二人共有财产，且计入了我母亲工龄得以享受相应的优惠价格。因个人工龄具有人身依附性，不可转让，不可替代，该部分也应视为我母亲对房产的出资行为，因此该房产应为我父母共同共有。2012年我母亲去世时，对其遗产处分未留遗嘱，我们一家未对母亲遗产进行继承，此后也未进行分家析产，该房产仍由刘×2居住使用。直至刘×2、李×发生诉讼，我才得知房屋已被出售的事实。我认为，在家人未对上述房产进行析产的情况下，应为刘×2及母亲的法定继承人共同共有。刘×2、李×在我不知情的情况下，恶意串通，制作了一份虚假的房屋买卖合同，并迅速办理了房屋过户手续。其行为侵犯了包括我在内的其他共有人的合法权益，刘×2、李×签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。现诉至法院，要求确认刘×2、李×于2012年1月19日所签编号为CW192230的《存量房屋买卖合同》无效。
　　刘×2辩称：同意刘×1的诉讼请求。
　　李×辩称：一、涉案房屋不属于夫妻共同财产，也非遗产，刘×1不能取得房屋共有人资格。涉案房屋属于刘×2离婚之后购买，无论购房时是否使用王××的钱款和工龄，都不能视为物权共有，仅可能产生债权关系或赠予关系。王××不享有该房屋的共有物权，刘×1也就不能因享有继承权而成为该房屋权利人。二、李×没有恶意串通的行为，李×是善意受让人。首先，李×对刘×2是否使用了王××的工龄购房一无所知。其次，李×与刘×2的房屋买卖符合公平自愿原则。假定刘×2无权擅自处分该房屋，鉴于李×是善意受让人，且已经取得物权登记，原所有权人也不能行使追回权。三、刘×1没有诉权。刘×1既不是该合同的当事人也与合同没有直接利害关系，所以刘×1没有诉权。综上，请求驳回刘×1的全部诉讼请求。
　　原审法院经审理认为：虽然刘×2购买涉案房屋时已与王××离婚，但通过刘×1、刘×2以及刘×3的表述，可以认定刘×2、王××在离婚后仍属于同居状态，即刘×2、王××的财产仍属于共有状态，同时刘×2购买涉案房屋时亦使用了王××的工龄折抵了部分房价款，因此应当认定涉案房屋为刘×2、王××共有。王××去世后，涉案房屋中王××的份额属于其遗产，由其继承人继承，现其继承人未对遗产进行分割继承的情况下，刘×2出售房屋的行为显属不当。李×的母亲刘×3作为刘×2购房时的协助者、王××的继承人对涉案房屋的情况均知情，却在王××去世后代理其子签订《存量房屋买卖合同》，其行为亦属恶意。现刘×2、李×签订《存量房屋买卖合同》将涉案房产转移至李×名下的行为，显然侵犯了王××其他继承人的权益。刘×1作为王××的继承人，要求确认刘×2、李×所签《存量房屋买卖合同》无效的请求，并无不当，法院应予支持。据此，原审法院于2014年11月判决：刘×2与李×于二○一二年一月十九日所签编号为CW192230的《存量房屋买卖合同》无效。
　　判决后，李×不服原判决上诉于本院称：原审认定涉案房屋系共有财产及买房代理人行为恶意错误，李×属善意受让人，且本案中刘×1、刘×2涉嫌串通诉讼，故要求二审法院撤销原判支持其原审主张。刘×1、刘×2同意原判决。
　　经审理查明：2012年1月19日，刘×2与李×（代理人刘×3）签订《存量房屋买卖合同》，约定刘×2将其名下位于丰台区造甲村南里×号楼×层1-103房屋出售给李×，房屋面积55.55平方米，房价款为722150元。同日，李×取得涉案房屋的所有权证书。2014年5月，刘×2曾在原审法院起诉李×要求支付房款，后撤诉。目前，涉案房屋没有交付李×，李×亦未支付房价款。
　　另查，1954年4月26日，刘×2与王××结婚，婚后生有二子二女，长子刘全立、次子刘×1、长女刘×3、次女刘×4。李×系刘×3之子。2002年7月9日，刘×2与王××在丰台法院调解离婚，调解书载明：“一、原告刘×2与被告王××离婚。二、坐落于北京市丰台区造甲村南里×号楼×门103号房屋由刘×2租住、王××居住于北京市丰台区望园西里2号楼6门×号房屋内。”此后，刘×2未再结婚。
　　2009年5月，刘×2及刘×3办理了《购买安置住宅楼房申请表》，显示刘×2工龄共24+8+9年，其配偶王××工龄27年。此后，刘×2与北京市丰台区城市建设综合开发公司签订《农转居拆迁安置出售公有住宅楼房购房合同》，约定刘×2购买涉案房屋，其中用王××的工龄折抵了部分房价款。2009年7月24日刘×2取得涉案房屋的所有权证书。
　　2012年1月1日，王××去世，其继承人未对遗产进行分割。
　　原审庭审中，刘×1、刘×2表示虽然刘×2、王××办理了离婚手续，但实际上是假离婚，刘×2、王××仍然住在一起，并就此提交户口簿，载明“刘×2婚姻状况有配偶2012年1月6日变更为丧偶，2013年6月10日变更为离婚”。李×表示对此不清楚。刘×3当庭表示其对刘×2、王××离婚一事不知情，在协助刘×2办理《购买安置住宅楼房申请表》时对刘×2、王××离婚一事也不知情。
　　上述事实，有《存量房屋买卖合同》、房产证、证明信、《购买安置住宅楼房申请表》、《农转居拆迁安置出售公有住宅楼房购房合同》、《拆迁安置购房房价款及税费计算表》、户口簿及当事人陈述等在案佐证。
　　本院认为：根据查明的事实以及当事人的陈述，虽然刘×2购买涉案房屋时已与王××离婚，但离婚调解书仅就房屋居住问题达成协议，而无其他财产分割内容，加之离婚后刘×2与王××仍共同居住生活，购买涉案房屋时亦折算了双方的工龄，因此，原审法院认定涉案房屋为刘×2、王××共有财产，并无不当。李×认为涉案房屋为刘×2单独所有，缺乏相应证据，其上诉理由不成立，本院不予采信。
　　关于刘×1的诉讼主体资格问题。在涉案房屋为刘×2、王××共有财产的前提下，王××去世后，其所占的份额属于遗产，刘×1作为王××的继承人之一有权提起本案之诉，其起诉符合法律规定。
　　关于李×是否对涉案房屋构成善意取得的问题。虽然李×已经取得涉案房屋的所有权，但并未支付合理的对价，另外，考虑到双方当事人之间的亲属关系，原审法院认定李×一方对涉案房屋的共有状况知情，其行为属恶意，并无不当。
　　综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件受理费35元，由刘×1负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由李×负担（已交纳）。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　　高宝钟
审　判　员　　霍翠玲
代理审判员　　马　潇
二〇一五年三月二十日