成功办理一起18年前签订的房屋买卖合同纠纷
  案情简介：2018年春节刚过没多久，连云港市海州区的一位二十出头姓朱的小伙子应约来到我办公室，并出示了两张纸张已经发黄边角有点破损的房屋买卖协议书和几张收条。经了解，我才知道，这份房屋买卖协议书上的买方是杨某某，卖方是姜某某。杨某某是小朱的母亲。小朱告诉我，他现在住的房子是18年前母亲杨某某从姜某某手里买过来了，因现在自己的小孩要上学急需要办理户口但是因没有房产证却上不了户口，因此十分着急。小朱找到我，希望通过诉讼的方式看能否让对方协助办理房产证。我看了他带了的积分证据后详细跟他分析了一下，在起诉之前需要弄清楚以下几点问题：
1、这份十八年前的房屋买卖合同有无过了两年诉讼时效？
2、卖方签字是姜某某，但是不清楚姜某某有无权利出卖该房屋，需要调查核实。
3、该商品房在房产局有无办理登记手续，考虑到后续能否协助杨某某办理房产证问题。
4、合同价位7万元，杨某某已经支付61000元，剩余9000元还未支付给姜某某。因小朱现在手里的几张收条只显示是51000元，因为年头比较长，中间缺失了一张10000元的收条。小朱坚信自己的母亲杨某某的说法已经支付了61000元，剩余10000元未支付是因为双方当年到房管局办理过户时，因该房屋系姜某某母亲的拆迁安置房，因姜某某的母亲当时已经过世，为此需要姜的兄弟姐妹以及姜的父亲同意放弃继承其母亲的遗产份额，同时由姜的父亲将其一般的房屋财产分割无偿赠与给姜某某后，该涉案商品房的所有权才属于姜某某的。姜才有权利出售涉案房屋。因房管局当年已经明确告知姜某某本人需要办理继承公证以及登报事宜才能办理房产过户。小朱的母亲杨某某才没有将全部购房款交付给姜某某的，也就是剩余的10000元至今还未支付。
5、时隔十八年，姜某某早就搬离了原住处，找不到人的情况，怎么确定法院能将诉讼送达到他的手里问题？
我跟小朱说，只要法院能判决双方继续履行合同，姜某某协助你母亲杨某某办理房产证，即使姜本人不同意过户，你母亲杨也是可以申请法院强制执行的直接裁定公告注销姜手里的房产证之后，房产局收到法院执行裁定书后，直接帮你母亲办理新的房产证即可。小朱听我一番分析后，决定委托我作为其母亲代理人处理这个案件纠纷。
办案经过：
  接受小朱母亲杨某某的委托后，我第一时间到连云港市的房管局档案室查询涉案房屋的产权登记情况。因该案还没有到法院起诉立案，在没有法院立案通知书的情况下，到房管局档案室查询涉案房屋的产权登记信息页很困难的。在与工作人员的一番交谈中，我说明了本案的特殊性，如果处理不好，将直接影响到小朱的小孩能否办理户口上学。我跟他们说，只需要在房管局的系统中帮忙查询一下，我不需要你们给出面的证明材料。最终，房管局的管理档案的一位大姐热心帮我查询了一下，依据18年前签订的合同上的涉案房屋位置信息查询却查不到任何信息，我也很纳闷，这到底怎么回事？经这位大姐一说，这么多年期间，街道以及小区的门牌号都换了很多回了，加上18年前涉案房屋的所有权人极有可能没有到房管局在申报并登记产权，所有查不到信息的。我联系小朱，让他把手里的电费卡再拿过来，电费卡上地址和协议书上的地址不一样，也许能查到。可是换了电费卡上的地址也是查不到。工作人员帮我找了同一个小区的其他房产登记信息，我发现涉案房屋的上下楼层的房间都有登记，唯独没有涉案房屋的。只有一种可能，那就是姜某某并未到房管局为涉案房屋申报并登记产权。通过其他渠道，我查到了姜某某的身份证号码和电话，我让杨某某打电话给他，让她搞个电话录音，证明这么多年一直在找他，希望他出面帮忙协助办理房产证，并将剩余的9000元支付给他。但是，当姜接到杨的电话后，听出是杨后，立马把电话给挂断了。录音取证的方法行不通了。但是，我们能确定接电话的是姜本人，并通过房管局查询到姜名下有一套登记房产信息，我们核实后发现姜某某现在就住在该房屋内。通过上述一系列调查，我弄清楚了该涉案房屋的基本情况以及被告的身份信息，家庭住址，可以立马起草起诉状准备证据材料了。
2018年2月26日，海州区人民法院登记受理了原告杨某某诉被告姜某某房屋买卖合同纠纷一案。因春节过后，法院的案件特别多，虽然是2月份登记受理，可该案被安排在4月17日开庭。在开庭前，我主动向审理该案的主审法官万法官打了电话，向她说了一下案件的一些情况以及我律师的代理意见。不管法官听不听进去，我要让她对案件有个基本了解，好在开庭那天能更认真细致地审理本案。开庭那天，被告姜某某并未出庭，委托了一位年纪比较大的法律工作者代理其参加诉讼。我作为原告代理人陈述了诉讼请求和事实理由后，出示了一些列证据证明双方之间因继续履行合同，判决被告姜协助原告杨办理过户手续。被告代理人作了简单答辩后，当庭出示一份反诉状，要求解除双方之间的房屋买卖协议，并要求原告杨腾出房屋，赔偿这十八年的占用房屋的费用共计十余万元。我对被告的反诉，没有申请法院延期开庭，而是当即作出答辩，认为被告系恶意提出反诉，要求原告赔偿其占用房屋的使用费无法律依据。被告称依据合同约定，原告杨当年未在2000年5月20之前付清所有购房款已经严重违约，被告再协助原告办理房产证。这一说法也是与事实不符的。我发现在被告再2001年元月一日给原告打了一张1收取1000元购房款的收条，这说明了被告再明知原告未在2000年5月20日付清尾款的情况下仍在2001年元月一日继续收取原告的1000元购房款，即视为被告同意继续履行合同。另，原告这么多年一直找被告，被告却拒绝出面协助原告办理房产证。因被告当年在签订房屋以及收到原告61000元时，并未告知原告房屋真实情况，即需要原告办理遗产继承公证以及登报事宜才有权出售房屋给原告的事实。因被告当时履行不能，导致原告居住的房屋至今不能办理房产证，严重影响到原告以及原告子女的生活。为此，合同的违约方系被告而非原告。对于被告称只收到51000元的购房款，我作了如下陈述，原告实际上已经支付被告61000元，另一张10000元的收条还在找寻中，我方提供一份电话录音姜某某本人承认已经收到了61000元，剩余9000元还未支付的事实。原告请求法庭依法驳回被告无理的反诉请求。
因被告出示的证据不全，法庭要求被告补充。加之，姜本人未出庭，电话录音听后由被告本人听后，择日提交书面的质证意见。遂，第一次开庭并未审结该案，法院另行通知开庭。第二次开庭的时间定于2018年6月26日，可喜的是这期间原告在家里找到了那一张10000元的收条，这完全可以证明被告已经收到了61000元购房款的事实。在第二次庭审中，被告也出示了新证据，即房管局刚给姜本人出具了一份书面证明载明涉案房屋的丘号等信息。这份证据也很关键，至少可以证明涉案房屋是完全能够办理房产登记的，也能要求姜协助原告办理房产证。在第二次开庭中，我充分阐述了我方的观点原告在涉案房屋内居住至今已经有18年，因被告的迟延履行导致原告至今不能再户口落在该涉案房屋上，严重影响了其孙子的上学问题。另，被告已经收取了原告61000元的购房款，剩余9000元未支付给被告并未原告不想支付，而是一直找不到被告的人，且双方当年已经商定待待被告办理房屋继承公证以及登报事宜后，原告再将剩余的9000元给付给被告。为此，代理人认为双方合同应继续履行，判决被告及时协助原告办理房产证。
最终，海州区人民法院完全采纳我的代理意见，案件判决结果如下：
一、被告姜某某再本判决生效之日起十日内办理涉案房屋产权登记手续将其登记在被告姜某某名下；
二、被告姜某某在履行完上述第一条确定的义务后于十日内协助原告杨某某办理过户手续，将该房屋过户至原告杨名下；
三、驳回被告（反诉原告）姜的诉讼请求。
   案件受理费1550元（原告已预交），反诉案件受理费1230元，共计2780元，由被告姜明负担。
最后，本律师提醒购房者，再购买二手房时，在签订房屋买卖合同时，一定要核实该房屋的真实信息，可以到房产登记部门核实清楚该房产有无办理抵押，有无被法院查封等情况。同时，在签订房屋买卖合同时，一定要看清合同内容，特别是购房款支付方式以及房产证过户方式、时间的约定，以及合同的违约条款。购房者们最好通过银行转账方式，并注明转账的用途是支付某某人的购房款。建议双方通过房产交易部门的监管账户交付和提取购房款。
以上是我的办案经验分享，希望能够帮到你们！谢谢！
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