关于房产调控政策对于房屋买卖合同的影响

    随着2010年4月份以来房产新政的实施，国内楼市基本上逐步步入了寒冬季节，这其中对于打击不合理的住房需求具有很大的作用，其对政策调整前的各类房屋买卖合同的履行也带来了很多问题。因此在房产新政的条件下怎么合理的处理这些合同履行问题就是我们买卖双方、法院及各类相关利益方不得不考虑的现实问题！

    首先从法律层面看，新政出台后对于购买房屋的主体进行了一定的划分，并且据此要实行更为严格的差别化住房信贷政策，因此导致许多买房人的信贷政策发生变化，使得许多购房者不得不思考：还要不要继续履行已经签订的买房合同，如果要继续履行，那么对于增加的首付该怎么办？或者银行已经不提供贷款，导致的要求全款买房怎么办？如果不要继续履行，那么怎么样才能无损的解除房屋买卖合同？因此新政的出台对于产生的这些问题是每一个相关的购房人都不得不考虑的问题！以上这些问题从法律层面看主要是属于一个合同履行过程中的“情势变更”问题！那么何为“情势变更”呢？根据《合同法解释（二）》“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此房产新政所带来的合同履行问题无疑可以引用“情势变更”原则予以解决，即或者变更合同，或者解除合同！

    其次那么对于具体的每一份房屋买卖合同我们是选择继续履行、变更履行还是解除合同呢？这就牵扯到房产新政对于每一份合同的影响问题，对于不同的合同有不同的处理办法。

    第一，对于不属于本次新政调控范围的合同（主要是指首套自主且面积小于90平米房屋的合同）应当继续履行，买卖双方都没有单方解除或者变更合同的权利！任何一方擅自不履行合同应视为违约并应承担相应的违约责任。但是由于本次政策调控对于购房人的认定范围包括借款人、配偶及未成年子女，因此如果购房人签订合同时是购买首套自住房，并且是以个人名义签订的，则应当认定为情势变更的法定事由，双方可以协商变更或者解除合同。

    第二，对于购买第二套住房的家庭购房，按照本次房产新政，贷款比例不得高于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，因此对于这样的合同应当视为发生了情势变更，买卖双方可以协商变更合同，如果不能达成变更协议，法院一般会判决双方解除合同。

    第三，对于购买第三套及以上住房的购房人的购房合同，对此在北京地区是严格禁止向购房人发放贷款的，因此这样的合同从现有的情况来看已经无法履行，因为现实中很少有自主型购房人能够一次性付清房款，因此可以认定发生了情势变更，双方可以协商解除或者变更合同的履行方式，如果双方达不成变更协议，那么法院一般倾向于判决解除合同。

    第四，对于外地人在北京购买房屋所签订的购房合同，同样也要分情况来看：对于已经在北京生活工作有一年以上的购房人，由于可以取得贷款手续，那么合同应当按照以上情况作出变更或者解除的处理决定；对于并没有在北京生活和工作一年以上的购房人则应当有权提出解除合同的要求，并且不用承担违约责任。

    以上是作者在新政出台后的具体执业过程中根据自己和同事的案例并且结合对于新政的研究，整理出的一些心得，在此笔者想说明的是我们所处的这个时代是一个飞速发展的时代，这样的时代特征决定了对于许多事情我们是无法预测的，但是对于我们的司法行为来说只能做到依据合同和法律法规处理纠纷！因此对于买卖双方来说，不会因为市场的本身走向而能够减轻或者加重自身或者对方违约责任，在现阶段条件下对于购房人来说不能因为预期房价会跌就擅自解除或者不履行合同，对于卖房人来说也不应拒绝对于符合解除或者变更条件的的购房合同进行解除或者变更。