魏新

张A诉张B和张C合伙协议纠纷一案（2011）石民初字第13**号案情简介：2010年5月张A、张B和张C为了共事方便，共同加入了北京某公司，共同签订了一份《关于公司新股东合作入股协议书》，约定由张A、张B和张C三人各出资50万元，合作期限为2010年5月到2015年5月，合伙共同经营、共同劳动、共担风险、共负盈亏、投资三方的责任以投资的资金比例为限。在三方以后的合作中，之间由于种种原因发生了矛盾。2010年10月，三人签订了证明书一份，其中载明：“2010年10月公司会议通过股东张A正式退出公司的决议，公司从2010年10月9日起，公司的一切经营状况跟股东张A无关。所投入的股本50万元，12月以前返还。”至此以后张A正式离开了这个合作群体，但是张B和张C并没有如约返还50万元给张A，直到2011年3月初张A实在无法忍受了，找到我们律师事务所。听张A陈述了事情的来龙去脉后，我们又仔细研读了他们三人之间签订的《关于公司新股东合作入股协议书》及《证明》书，经过我们几个主办律师研究后最后达成一致意见，本案按照“合伙协议纠纷处理”，而不能按照股东和公司的相关纠纷处理！虽然协议中有公司也有股东的约定！大体方针已定我就负责起诉状的起草工作！在起诉状中为了不因为管辖权问题导致法院不愿受理案件，我就按照其《关于公司新股东合作入股协议书》的约定，选择了一家他比较合适的公司作为合同中的公司，这样就可以完成法院的立案关了。案子立上后差不多一个多月开庭了。在法庭之上作为被告张B代理人的李D一口咬定“张A和张B、张C之间没有合伙关系，三人纯粹都是某公司的股东，因此张A的诉讼主体有误！应当起诉的是某公司，而不是公司的股东！”，面对主审法官是否同意调解的询问，李D一口回绝！对于我方所述的三人之间应当按照合伙关系处理的意见，李D更是认为是天方夜谈，根本不屑一论。可是令我方没有想到的是，主审法官完全站在了李D的角度思考着这个问题，并且一次次的鼓励我们撤诉……！难道我们错了吗？我们几个主办律师又再次拿起案卷，并且每人回去都仔细研究了相关法学理论和公司法及合伙企业法的相关规定，并且查阅了大量的案例，最后通过交流以后以我为主笔完成了一份《代理意见书》，在这份代理意见书中详细的向主审法官说明了本案是属于合伙协议纠纷，而不是属于与公司有关的退股方面的纠纷的道理！但是主审法官收到我们的《代理意见书》后还是顽固的认为本案几个当事人之间应当是股东关系，而不应当是合伙关系！并且好几次打电话说明自己的意见，表示出对于原告的关怀之意，并且最后说如果原告坚持不撤诉那么他就要驳回原告的诉讼请求！并且要求我作为代理律师做做原告的工作，希望原告能够撤诉后按照他的意见重新起诉！面对此情此景怎么办！经过和几个主办律师的协商后，我们大家最后的一致意见是：无论结果如何都不能撤诉，最后还是希望法院能够给一个说法！终于在我们的一再坚持下，法院的判决书下来了！当我和原告李A领判决书前时，已经都做好了败诉的准备，如果法院真判我们败诉了，我们是另行起诉呢，还是坚持上诉？这是一个必须认真思考的问题！李A面对这样的局面也感到非常悲伤！当法官的书记员将判决书递到我们手中时，我感到判决书竟然是如此的沉重！迫不及待的翻到最后一页，最后的结果令我感到非常意外，判决书中竟然完全支持了我方的诉讼请求！也就是说我们竟然赢了！面对此情此景我和李A都感到如释重负了！回过头来仔细看法官的判决书前文，竟然感到是如此的相熟，原来法官对于本案的定性完全采纳了我们在代理意见书中的意见，从而就完全支持了我方的诉讼请求！如今这个案子已经成为了过去，回头看看这个案件的办理过程真是感觉太波澜壮阔了！很明显本案的法官由于自身法律知识的欠缺，一开始没有对本案三名当事人之间的关系予以准确把握，后来在我方的说明之下，其逐渐把握住了三名当事人的法律关系，但是一时半会还不能接受这个新观点，最后随着认识的逐渐深入，终于理解、接受了三人之间的正确的法律关系，从而作出了正确的判决！通过此案使我们进一步认识到我们大多数法官还是希望能够依法办案的，虽然有时候因为自身知识的欠缺会导致一些错判，但是只要找到好的代理律师，能够将问题的重点提出来，说明白，大部分法官还是会作出正确的判决的！(原创作品，切勿抄袭，侵权必究）作者简介：魏新律师，中华全国律师协会和北京市律师协会会员，北京市振邦律师事务所专职律师。魏新律师从事律师工作多年来,一直专注于民商事法律诉讼事务和非诉讼事务的研究，成功办理各类案件上百起，积累了丰富的律师实务经验。联系电话：13381398481

关于房产调控政策对于房屋买卖合同的影响随着2010年4月份以来房产新政的实施，国内楼市基本上逐步步入了寒冬季节，这其中对于打击不合理的住房需求具有很大的作用，其对政策调整前的各类房屋买卖合同的履行也带来了很多问题。因此在房产新政的条件下怎么合理的处理这些合同履行问题就是我们买卖双方、法院及各类相关利益方不得不考虑的现实问题！首先从法律层面看，新政出台后对于购买房屋的主体进行了一定的划分，并且据此要实行更为严格的差别化住房信贷政策，因此导致许多买房人的信贷政策发生变化，使得许多购房者不得不思考：还要不要继续履行已经签订的买房合同，如果要继续履行，那么对于增加的首付该怎么办？或者银行已经不提供贷款，导致的要求全款买房怎么办？如果不要继续履行，那么怎么样才能无损的解除房屋买卖合同？因此新政的出台对于产生的这些问题是每一个相关的购房人都不得不考虑的问题！以上这些问题从法律层面看主要是属于一个合同履行过程中的“情势变更”问题！那么何为“情势变更”呢？根据《合同法解释（二）》“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此房产新政所带来的合同履行问题无疑可以引用“情势变更”原则予以解决，即或者变更合同，或者解除合同！其次那么对于具体的每一份房屋买卖合同我们是选择继续履行、变更履行还是解除合同呢？这就牵扯到房产新政对于每一份合同的影响问题，对于不同的合同有不同的处理办法。第一，对于不属于本次新政调控范围的合同（主要是指首套自主且面积小于90平米房屋的合同）应当继续履行，买卖双方都没有单方解除或者变更合同的权利！任何一方擅自不履行合同应视为违约并应承担相应的违约责任。但是由于本次政策调控对于购房人的认定范围包括借款人、配偶及未成年子女，因此如果购房人签订合同时是购买首套自住房，并且是以个人名义签订的，则应当认定为情势变更的法定事由，双方可以协商变更或者解除合同。第二，对于购买第二套住房的家庭购房，按照本次房产新政，贷款比例不得高于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，因此对于这样的合同应当视为发生了情势变更，买卖双方可以协商变更合同，如果不能达成变更协议，法院一般会判决双方解除合同。第三，对于购买第三套及以上住房的购房人的购房合同，对此在北京地区是严格禁止向购房人发放贷款的，因此这样的合同从现有的情况来看已经无法履行，因为现实中很少有自主型购房人能够一次性付清房款，因此可以认定发生了情势变更，双方可以协商解除或者变更合同的履行方式，如果双方达不成变更协议，那么法院一般倾向于判决解除合同。第四，对于外地人在北京购买房屋所签订的购房合同，同样也要分情况来看：对于已经在北京生活工作有一年以上的购房人，由于可以取得贷款手续，那么合同应当按照以上情况作出变更或者解除的处理决定；对于并没有在北京生活和工作一年以上的购房人则应当有权提出解除合同的要求，并且不用承担违约责任。以上是作者在新政出台后的具体执业过程中根据自己和同事的案例并且结合对于新政的研究，整理出的一些心得，在此笔者想说明的是我们所处的这个时代是一个飞速发展的时代，这样的时代特征决定了对于许多事情我们是无法预测的，但是对于我们的司法行为来说只能做到依据合同和法律法规处理纠纷！因此对于买卖双方来说，不会因为市场的本身走向而能够减轻或者加重自身或者对方违约责任，在现阶段条件下对于购房人来说不能因为预期房价会跌就擅自解除或者不履行合同，对于卖房人来说也不应拒绝对于符合解除或者变更条件的的购房合同进行解除或者变更。,13381398481分享到搜狐微博functionshowMiniAd(){varvn="tinfo";vardataURL="http://t.sohu.com/third/user.jsp?passport="+window._xpt+"&vn="+vn;newLinkFile(dataURL,{type:'script',noCache:false,callBack:{variable:vn,onLoad:function(){vardata=eval("("+vn+")")if(data!=null&&data.status==1){varuserLink=data.url;//varuserLink=data.icon;$('miniAd').innerHTML="我正在玩搜狐微博，快来“关注”我，了解我的最新动态吧。"+userLink+"";$('miniAd').show();}},onFailure:function(){}}});}showMiniAd();

二手房买卖中常见风险的规避笔者作为律师自执业以来先后帮客户买了几次二手房，在这个过程中，深感二手房买卖中存在的风险不可小视，对于一般购房者来说更是不应存在侥幸心理，将自己的希望简单的寄托在房屋中介人员的身上，因为房屋中介人员只是一个销售人员，他并不会、也没有这个能力帮助你跳出一些房屋买卖中的陷阱！那么二手房屋中我们都应该注意什么问题呢？笔者通过自身的经验总结出以下几点，还望后来者在买房的时候予以参考。首先在二手房屋买卖之中我们要首先确定我们面前的这个人就是我们相中的房屋的房东。如果对于这个问题没有搞明白，那么我们后面所进行的工作就毫无意义。因为如果我们没有遇到真正的房东，那么我们可能最后受骗，重则导致血本无归，轻则导致合同无效，或者被撤销，从而白白浪费大量的精力！毕竟买房对一般工薪阶层来说都是一生中比较大的收入，因此就不可能不上心。之所以能够导致以上后果，主要就是因为《合同法》第51条的规定了无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。也就是说如果售房人的身份不真实，除非真正的产权人予以追认，否则该买卖是无效的。在这里我们还要注意的就是如果产权人是两个以上时我们就更有必要注意以上风险了，这是因为根据《城市房地产管理法》的规定，共有房地产如果未经其他共有人同意不得转让。其次，我们在解决了交易对象之后，下一步就遇到了签订正规的房屋买卖合同，提交首付款的问题了。现实操作中一般都是有买房人直接将首付款直接交予卖房人。对于这个问题我们作为买房人最主要的是要防止卖房人将房屋一房两卖，最后携款潜逃的问题。否则买房人的辛苦钱有可能血本无归。因此为了预防这种问题的发生，作为买方应当妥善处理，以便有备无患。其次还有我们经常遇到的房贷风险，因为现在许多买房合同中都约定如果因为种种原因买房贷款办不下来，则应当由买房者承担违约责任，这是买房者应当极力避免的，否则有可能带来难以避免的损失，到时后悔都来不及了，要知道这个世界是没有后悔药的！第四，在平常的二手房买卖中，作为买房者，常常会遇到一些没有房产证的的房源，对于这种房子怎么处理呢？笔者的意见是最好远离，不要购买。这是因为《城市房地产管理法规定》未依法登记领取房产证的房屋，不得上市！第五点就是在买房人应当了解自己决定购买的房屋是否正在出租，这是因为做为房屋的承租人依法对其所承租的房屋具有优先购买权。因此如果对于此问题不了解清楚，一旦此房屋正在被出租，则很有可能导致最后所签订的房屋买卖合同被撤销。上述几点是作为普通买房者最容易遇到的一些问题，除了以上一些问题外，作为买房者，我们还应当了解到房屋的各个方面，并且在合同中明确约定好买卖双方的权利义务，以免在合同签订后，导致不必要的经济损失，并减少各类纠纷的发生。作者简介：魏新律师，中华全国律师协会和北京市律师协会会员，北京市银奥律师事务所专职律师。魏新律师从事律师工作多年来一直专注于民商事法律诉讼事务和非诉讼事务的研究，成功办理各类案件上百起，积累了丰富的律师实务经验。联系电话：