真实案例】

        刘女士是京籍户口。她说，2009年自己还是未婚，她和父母一家三口以家庭名义申请限价商品房，备案日期为2008年11月21日。2010年初获得购房指标，同年5月份左右选定了朝阳区常营地区的一处房屋，总价50余万元。

　　2010年6月22日，刘女士和外地户籍的李先生登记结婚，两天后签订购房合同。2015年6月8日，刘女士和李先生离婚，但当时对涉案房屋未做处理。刘女士一家三口认为，涉案房屋是刘女士婚前以家庭名义申请并选定的，三个人享有对房屋的所有权。为维护合法权益，故起诉至法院，要求判决涉案房屋归其所有，他们同意返还李先生支付的购房款31万余元。

　　但是在庭审中，李先生却说，这个房子虽然是刘女士申请的，但自己参与了整个购房过程，首付是自己用积蓄支出，婚后夫妻共同还贷，他认为房子应该是夫妻共同财产。“限价房指标只是福利，不是权属证明，当时之所以一家三口共同申请是因为刘女士年龄未达到30岁，况且房产上也没登记她父母名字。”李先生认为，刘女士应返还自己首付款31万元之后，和他平均分割涉案房屋。如今双方认可涉案房屋价值200万元，他要求涉案房屋归自己所有，支付原告折价款75万元。

【法院判决】

        经审理，一审法院做出判决，将房产认定为夫妻共同财产。一审法院的依据为，涉案房屋系在刘女士和李先生结婚后签订的购房合同、支付首付款，双方共同偿还部分贷款。

　    但宣判后，原被告双方均向北京市三中院提起上诉。　

        刘女士一方仍坚持认为房子应系申请家庭共有，和李先生结婚在后，他不享有任何权益，一审判决适用法律有误。

　　李先生则认为，一审判决分割房产时还计算了刘女士父母的份额，未按照共同财产公平分割，应该判给他，“我支付房子首付的同时，也丧失了再买其他商品房的机会，也应该多补偿我。”

        三中院二审经审理后认定，一审对共同财产的判定均有误，判决房屋应归刘女士所有，同时酌定刘女士退还李先生所支付的首付款并支付相应补偿共70万元。该判决为终审判决。

【京创分析】

        在涉案房产为限价商品房的情况下，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，属于限制流通物。后政府进一步明确，已购限价房在房屋产权性质未转为商品房前，购房家庭不得将所购保障房作价出资或者通过买卖、赠与等方式将房屋所有权全部或部分转移给他人。

　　本案中，刘女士婚前提出购房申请，符合购房条件，将涉案房产认定为夫妻共同财产，既不符合该房产购买时对于购买人的身份要求与申请条件，亦与限价商品住房政策相悖，损害符合购买限价商品住房资格者的利益。

　    同时，刘女士和父母因该次限价房的申请丧失了再次申请其他形式的保障性住房的资格。如认定夫妻共同财产将损害刘女士父母的财产权益，有失公允。李先生虽支付首付款，但他没有本市户口，不符合申请人资格，不能将出资行为认定为获得政策住房的所有权。

        但同时，李先生支付首付款并与刘女士申请限价房，和限价房登记于刘女士名下，为两个法律关系，李先生的出资应视为债权行为。刘女士应退还李先生该笔出资，数额为31万余元。

　　房屋判归刘女士所有，李先生以个人财产支付了首付款，因而丧失了其他订约机会而遭受损失，故李先生应获得相应补偿。关于补偿数额，限价房总房款为50余万元，两人共同贷款20万，截止到一审中，剩余贷款11万余元。

　　鉴于双方均确定该房屋现价值200万，法院最终酌定刘女士退还补偿李先生70万元。

【京创总结】

        离婚时“两限房”分割考量的主要因素在于购房对象的身份而非与婚姻状态变动相关的购房时间或出资主体、数额等其他情况。“两限房”性质上的特殊性使得房产的取得主要取决于申请人所具备的资格，“两限房”由一方婚前申请的，房屋的供应对象为一方及其父母等家庭成员构成的家庭，与另一方无关，故不能简单地依据房屋买卖合同签订时间、出资主体等事实认定房屋为夫妻共同财产。