虹口区155街坊产权调换房屋选购办法
虹口区155街坊产权调换房屋选购办法
【律师话】随着上海房屋拆迁的力度越来越大,目前对于被拆家庭中因为各种各样利益冲突而产生的纠纷也随之增加,本律师结合上海法院审理房屋征收案件的司法实践及10多年来从事房屋拆迁纠纷诉讼所积累的丰富经验，就普遍房屋征收利害关系人之间几种比较典型的矛盾情况提供一些意见和建议:
第一类使用权房屋拆迁中承租人的权利。目前在上海的房屋拆迁中，使用房屋拆迁，拆迁人只需要与承租人签订拆迁协议即可，并不需要其他住人签字同意，故许多同住人都担心承租人的权利过大,以至于自己的拆迁利益全部被承租人侵吞。
其实这种顾虑大可不必，拆迁利益属于家庭利益而并不属于其中的某一个人，虽然拆迁人只和承租人谈判，似乎所有的利益都是承租人说了算，实际上承租人只是整个家庭的代表人，也就是说，承租人只有代表家庭把拆迁利益这块蛋糕拿回来的权利，并没有自己分割的权利。确实有许多的承租人出于私心，未得到其他同住人的同意就私自处理了财产，或是把所有拆迁安置房登记在自己名下或是把补偿款都全部侵吞。但实际上，如果同住人通过法院诉讼要求确认自己的这块蛋糕的话，即使承租人已经办出了产证，也是可以追回的。
第二类产权房拆迁中产权人与同住人的利益冲突。有许多产权房按房屋面积拆迁时，有很大的误区认为，既然是按面积拆迁所有的利益当然应该都归产权人所有。实际不然，现在拆迁补偿中，简单的归纳可以分成两块，一块是对于房屋面积本身的作价补偿，俗称为“三块砖”另一块是其他的各类奖历。作为户口在拆迁房屋中实际居住的同住人，对于除“三块外的其他奖历是有权要求分割的，反之，有些因为继承或其他原因取得房屋产权却无户口的产权人，也是不能享受除“三块砖”之外的其他利益。
第三类同住人认定问题。在使用房拆迁中，同住人的身份尤为突出，一旦认定为同住人，就等于可以与其他家庭成员平均分割拆迁利益。
归纳起来主要是两点：有户口的不一定是同住人，相反没有户口的不一定不是同住人。
简而言之，拆迁纠纷是较为复杂的一类诉讼，其中很多看似同样的情况可能就户口迁入，实际居住及安置人员的实际房屋情况等的不同，就有可能会产生最终不同的法律结果。因此，故在当事人无法正确处理拆迁诉讼事务时，可以考虑聘请资深、专业的房屋动拆迁律师代理诉讼，完全可以保障到当事人的合法权益。
虹口区155街坊产权调换房屋选购办法
一、用于产权调换的房源
（一）本地块提供的产权调换房屋见下表：
（二）说明
以上产权调换房屋的房屋单价均为房屋建筑面积均价，每套房屋的地址、建筑面积和价格等具体信息见本地块房源公示栏。产权调换房屋为期房的，其室号和建筑面积以房屋交付使用时的室号和建筑面积为准。
2、购买的产权调换房屋总价与被征收房屋价值补偿款（含居住困难户保障补贴）之间的差价由征收双方按实结算。
3、办理产权调换房屋进户、房地产权证需缴纳的契税、维修资金、物业管理等相关费用，由购房人按相关规定支付。
4、签约期后，本地块未被使用的房源由区人民政府统一调配。
二、购买产权调换房屋的办法
（一）产权调换房屋的购买实行“一证一套”。
1、按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定，认定为居住困难的，可按证购买的一套产权调换房屋的房型和面积，以居住困难人员人均22平方米为标准，在可供产权调换房屋中以相近的房型和面积进行选购。
2、被征收房屋处无居住困难人员的，可按证购买的一套产权调换房屋的房型和面积，以不低于被征收房屋建筑面积为标准，在可供产权调换房屋中以相近的房型和面积进行选购。
（二）购买产权调换房屋总价原则上不得超过被征收房屋的价值补偿款（含居住困难户的保障补贴）。
（三）购买产权调换房屋的建筑面积不低于被征收房屋的建筑面积。
（四）实行“先签约、先选择、先购买”，购完为止。
（五）被征收户、公有房屋承租户确因居住困难需突破“一证一套”的，应提出书面申请，并须接受他处住房情况的核查。
居住困难人员的核查认定结果须在基地公示栏公示三天，无他人提出异议的，可购买产权调换房屋的房型和面积，以居住困难人员人均22平方米为标准，在可供产权调换房屋中以相近的房型和面积进行选购。选购结果须由区旧改指挥部、街道分指挥部及本基地负责人三人领导小组同意，并经居民评议监督小组批准，且在基地公示栏公示三天后方可实施；如有异议，经查实，符合条件的可按规定选购，不符合条件的取消其申请资格。
（六）居住困难人员的认定时点为本地块房屋征收决定公告之日。
（七）征收居住房屋的，被征收人取得产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
（八）就近地段房源每证仅可选购一套。被征收户、公有房屋承租户居住困难的，不得购买就近地段房源。
（九）其他特殊情况按本条第（五）项的流程处理。
上海市虹口区人民政府
