开发商恶意违约与惩罚性赔偿责任
来源：寇志中律师
发布时间：2009-06-06
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《商品房买卖合同解释》适用要点8【宜昌律师寇志中商品房买卖合同解释适用要点28条/第8条】
开发商恶意违约与惩罚性赔偿责任
――《商品房买卖合同解释》第八条适用要点
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：
“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
(二) 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
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寇志中律师解读：
一、《解释》规定的‘恶意违约’有哪些情形？
‘恶意违约’行为在《解释》第八条规定为两种情形：（一）、先卖后抵，（二）、一房数卖。
（一）先卖后抵：就是出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，为获得建设资金，在尚未转移房屋所有权与买受人之前，又将该房屋抵押给第三人的行为。对这种抵押行为，出卖人并未告知买受人。由于在尚未转移房屋所有权与买受人之前，抵押合同会有效成立，最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”这样一来，在同一房屋上就同时存在着开发商与买受人的债权和银行的抵押权。抵押权是担保物权，根据物权优于债权原则，在开发商不履行还贷义务时，抵押权人可以对抵押的房屋折价、变卖而优先受偿。这样，买受人就处于一种极为不稳定的地位，风险极大。
（二）一房数卖：指出卖人就同一房屋订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。包括两种情形：一种是商品房买卖合同订立后，在尚未转移房屋所有权与买受人之前，出卖人又将该房屋出卖给第三人；另一种是商品房买卖合同订立后，并转移房屋所有权与买受人之后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。后一种情形由于不存在买受人合同目的不能实现的情况，故不是本条解释适用的范围。第三人可以依据本解释第九条适用惩罚性赔偿。
一房数卖中，由于数个买卖合同都是有效合同，而第三人有可能先于买受人取得房屋的占有权或者先办理登记手续而取得所有权，这样，买受人则处于极为不稳定的地位，风险同先卖后抵一样大。
二、开发商恶意违约，买受人怎样维权？
《合同法》第107条规定：“第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《合同法》第94条第4项规定：“第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
1、依据上述法律规定，买受人可以行使法定解除权，解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失；
2、买受人不愿解除合同的，而开发商也有相应能力的，买受人可以向开发商请求其继续履行，采取补救措施或者赔偿损失。
3、依据本解释规定，向开发商要求进行惩罚性赔偿，即可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
三、恶意违约适用适用惩罚性赔偿的条件是什么？
(一) 适用惩罚性赔偿的只能是商品房买卖合同纠纷，其他房屋买卖合同如集资房、房改房、二手房的买卖纠纷不能适用“惩罚性赔偿原则”。
(二) 有恶意违约行为，即有先卖后抵或者一房数卖行为。
(三) 必须达到导致商品房买卖合同目的不能实现的结果，只有购房者买不到房屋，才能适用惩罚性赔偿。这就是常见的，在诉讼中，开发商答辩称，他们正在解除抵押，买受人的合同目的可以实现，或者抵押真正地解除了，合同目的的确能够实现，惩罚性赔偿的请求就得不到支持。
四、惩罚性赔偿责任实务中怎样主张？
在实务中，1、解除双方签订的购房合同；2、要求开发商返还已付购房款；3、要求开发商支付相应利息；4、要求开发商赔偿可得利益损失（评估得来）；5、可再要求开发商承担已付购房款一倍的赔偿责任。
例如：张某与开发商签订了一份房地产买卖合同，房屋总价为100万元，并首付30万元。由于房价上涨，开发商不愿意再履行合同，并将房屋以120万元卖给了第三方李某，而且办了房地产登记，使张某无法取得房屋。按照新公布的《解释》，张某可要求开发商返还首付款30万元，并支付相应利息；要求赔偿差价20万元的损失(即张某的可得利益)；并可再要求开发商承担30万元(已付购房款一倍)的赔偿责任。
开发商恶意违约与惩罚性赔偿责任
――《商品房买卖合同解释》第八条适用要点
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：
“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
(二) 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
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寇志中律师解读：
一、《解释》规定的‘恶意违约’有哪些情形？
‘恶意违约’行为在《解释》第八条规定为两种情形：（一）、先卖后抵，（二）、一房数卖。
（一）先卖后抵：就是出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，为获得建设资金，在尚未转移房屋所有权与买受人之前，又将该房屋抵押给第三人的行为。对这种抵押行为，出卖人并未告知买受人。由于在尚未转移房屋所有权与买受人之前，抵押合同会有效成立，最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”这样一来，在同一房屋上就同时存在着开发商与买受人的债权和银行的抵押权。抵押权是担保物权，根据物权优于债权原则，在开发商不履行还贷义务时，抵押权人可以对抵押的房屋折价、变卖而优先受偿。这样，买受人就处于一种极为不稳定的地位，风险极大。
（二）一房数卖：指出卖人就同一房屋订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。包括两种情形：一种是商品房买卖合同订立后，在尚未转移房屋所有权与买受人之前，出卖人又将该房屋出卖给第三人；另一种是商品房买卖合同订立后，并转移房屋所有权与买受人之后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。后一种情形由于不存在买受人合同目的不能实现的情况，故不是本条解释适用的范围。第三人可以依据本解释第九条适用惩罚性赔偿。
一房数卖中，由于数个买卖合同都是有效合同，而第三人有可能先于买受人取得房屋的占有权或者先办理登记手续而取得所有权，这样，买受人则处于极为不稳定的地位，风险同先卖后抵一样大。
二、开发商恶意违约，买受人怎样维权？
《合同法》第107条规定：“第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《合同法》第94条第4项规定：“第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
1、依据上述法律规定，买受人可以行使法定解除权，解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失；
2、买受人不愿解除合同的，而开发商也有相应能力的，买受人可以向开发商请求其继续履行，采取补救措施或者赔偿损失。
3、依据本解释规定，向开发商要求进行惩罚性赔偿，即可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
三、恶意违约适用适用惩罚性赔偿的条件是什么？
(一) 适用惩罚性赔偿的只能是商品房买卖合同纠纷，其他房屋买卖合同如集资房、房改房、二手房的买卖纠纷不能适用“惩罚性赔偿原则”。
(二) 有恶意违约行为，即有先卖后抵或者一房数卖行为。
(三) 必须达到导致商品房买卖合同目的不能实现的结果，只有购房者买不到房屋，才能适用惩罚性赔偿。这就是常见的，在诉讼中，开发商答辩称，他们正在解除抵押，买受人的合同目的可以实现，或者抵押真正地解除了，合同目的的确能够实现，惩罚性赔偿的请求就得不到支持。
四、惩罚性赔偿责任实务中怎样主张？
在实务中，1、解除双方签订的购房合同；2、要求开发商返还已付购房款；3、要求开发商支付相应利息；4、要求开发商赔偿可得利益损失（评估得来）；5、可再要求开发商承担已付购房款一倍的赔偿责任。
例如：张某与开发商签订了一份房地产买卖合同，房屋总价为100万元，并首付30万元。由于房价上涨，开发商不愿意再履行合同，并将房屋以120万元卖给了第三方李某，而且办了房地产登记，使张某无法取得房屋。按照新公布的《解释》，张某可要求开发商返还首付款30万元，并支付相应利息；要求赔偿差价20万元的损失(即张某的可得利益)；并可再要求开发商承担30万元(已付购房款一倍)的赔偿责任。
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