借用他人名义购房而签订的产权归属协议有效吗？


　　 出于各种原因，借用他人名义购房的现象非常普遍，那么这种购房到底有什么法律风险？这种风险是否可以规避？这是实际购房人最为关心的问题。一般人会认为，实际出资人与登记购房人签订好协议，约定以登记购房人签订购房合同，但实际出资人实际出资，由实际出资人获得房屋产权。于是认为相关合同签订之后即可高枕无忧。事实上，不尽然，对实际出资人与名义购房人（登记购房人）之间签订的合同有无法律效力对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。南宁房地产律师对于双方私下签订的协议的法律效力问题分析如下：


　　1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。


　　在一般商品房买卖当事，实际出资人与名义购房人（登记购房人）签订的合同，是双方意思自治的表现，法律一般不予干预，应认定为有效合同。实际购房人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。只要双方不存在恶意规避法律或者政策的行为（比如规避“限购”政策规定，规避二套房的银行贷款利率等），双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人在与登记购房人产生纠纷时，可以向法院提起确权之诉，确认房产为实际出资人所有。


　　2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力


　　对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的判例，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。而有另一种观点则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。广西法院系统对于此类纠纷目前尚未给予立案，因此，将导致这类纠纷无法通过法院处理，因此，欲通过借名方式获得相对于市场价格较低的经济适用房的实际出资人应当谨慎为好。


 对于借名购房者双方之间签订的合同效力问题不能一概而论，要具体问题具体分析，对于实际购房人在“出手”前最好咨询专业的律师，以免落得“房财两空”的不良后果。