律师在企业拆迁法律服务中的工作

来源：律师在企业拆迁法律服务中的工作_伟聚律师_新浪博客

作者：雷敬祺 上海伟聚律师事务所律师

2007年１０月１日起实施的《物权法》规定，为了公共利益征收单位、个人的房屋及其他不动产，必须保障被拆迁居民的生活居住水平不下降，但对被拆迁企业的生存和权益保障没有作出具体规定，目前各地补偿标准不一。现实中，很多本来经营红火的企业因为拆迁而倒闭，并引发纠纷。
企业所使用的土地一般是租赁得来，对土地来说是使用权关系，而不是所有权关系。因此，企业获得补偿的主要依据是土地或者房屋租金合同。雷敬祺律师认为，目前对于企业拆迁，可参照的法律政策依据主要有：《宪法》《物权法》《城市拆迁管理条例》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》以及地方拆迁规定和关于拆迁补偿的方案等。
正是由于相关法律政策规定的不完善，相关规定对于企业拆迁补偿仅以“适当”补偿为原则，那么，补偿到何种程度为“适当”？律师正是以自身的实战经验，能够为企业拆迁的当事人提供高质量的法律服务，最大限度地维护被拆迁企业当事人的合法权益。
雷敬祺律师认为，律师在企业拆迁法律服务中应当做到以下几个方面的工作：
第一，尽职调查。
1、审查企业的土地或者房屋租赁合同；
2、向拆迁方了解征地批文、建设项目的立项批文、建设规划许可证、拆迁方案、拆迁许可证等相关拆迁征地批准文件；
3、审查企业的营业执照、纳税情况、企业员工合同、企业对土地或者房屋投入的其他相关单据；
上述第一点能确定企业使用土地或者房屋合法性问题，第二点能确定拆迁征地项目的合法性问题，第三点能够对制作补偿方案提供依据。
第二、制作拆迁损失报告
1、协助企业制作《地上物动迁调查表》；
2、根据需要邀请企业方评估公司对地上物及固定资产进行评估；
3、协助企业制作《拆迁损失报告》；
拆迁损失报告必须既有事实依据也有法律政策依据，至少合情合理，有理有据，这样才能在拆迁谈判中说服对方当事人，而不是一味“狮子大开口”，造成谈判陷入困境。
第三、拆迁补偿安置谈判协商
1、代表企业与拆迁实施单位经办人协商；
2、合理反映企业的损失及要求；
3、监督拆迁程序的合法；
谈判过程中要“求同存异”，对于双方没有争议的问题先固定下来，双方有争议的问题各自提出自己的依据和理由，逐步缩小差距，最终达成一致。
第四、参与诉讼和裁决
1、参与企业与租赁方的承租合同纠纷案件；
2、参与企业与拆迁人之间的裁决会及听证程序；
3、根据需要向人民法院提起行政诉讼；
诉讼和裁决过程中随时都穿插着与对方当事人的协商，但是，只有律师有效把握对方的软肋，比如程序或者项目的不合法等问题，才能在协商中增加自身的筹码。
第五、签订拆迁补偿安置协议
1、审查拆迁补偿安置协议是否对委托方存在不利；
2、监督拆迁补偿安置协议的有效履行。
律师应当注意审查协议双方的签订主体，违约责任等条款，确保协议不会使委托人陷入被动。

律师在企业拆迁法律服务中的工作是多方面的，既包括非讼阶段，也有可能到达诉讼阶段，因此，律师参与企业拆迁是包含上述五个方面的全面法律服务项目。