作者：陶长喜

　

时下，不少开发商在销售商品房时会采取各种形式对所售商品房的质量、环境、设施进行宣传，购房者也会通过开发商制作的宣传广告、资料、楼盘整体制作模型等对商品房进行了解，从而选择在使用功能、价格、配套设施、周边环境等各方面符合自身要求的楼盘。商品房的销售广告及资料在商品房的促销活动中取着举足轻重的作用，因其具有的高效性越来越为开发商所青睐，但因我国目前对商品房销售广告缺乏行之有效的监督管理，造成虚假、不实的广告比比皆而基本无人管理，开发商许诺不算数几乎是这一行业的通病，由此引起开发商与购房者间的纠纷时而有之，因此购房者认清宣传广告的性质，合理利用开发商制作的广告制约开发商的虚假宣传行为是大有裨益的。

一、销售广告、资料性质的认定

商品房销售广告、宣传资料是要约还是要约邀请？对开发商是否具有法律约束力？

合同中的要约是指希望同他人订立合同的意思表示，要约具有法律约束力，要约人发出要约后，应受要约内容的约束。要约邀请是指希望他人向自己发出要约的意思表示，一般不具备法律约束力，结合我国《合同法》、建设部《商品房销售管理办法》第十五条、最高人民法院《商品纺买卖合同纠纷解释》第三条，可对商品房销售广告、宣传资料的性质作出以下的理解：

（一)般情况下，商品房销售广告、宣传资料的内容往往空洞、不具体、不明确，不具备要约的构成要件，其性质为要约邀请，对开发商和购买者都不具有合同法中约束力，事实上许多商品房销售广告、宣传资料对周边环境的宣扬不具有实质的意义。

（二）商品房正式买卖合同中对销售广告、宣传资料的内容的效力予以认可的或者将其有关内容记入合同条款的，则销售广告、宣传资料的内容或有关内容即构成合同的条款对开发商具有法律约束力。

（三）双方当事人约定将商品房销售广告、宣传资料作为正式商品房买卖合同附件的，销售广告、宣传资料则成为合同的一部分，对双方当事人都有法律约束力。

（四）商品房的销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，与正式的合同条款共同构成商品房买卖的完整的交易条件，当事人违反该说明和允诺具体内容的，应当承担违约责任。

二、建设部《商品房销售管理办法》及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》在具体案件适用中的困难。

建设部《商品房销售管理办法》并未明确商品房的销售广告和宣传资料是否对开发商具有约束力，双方当事人在正式合同中如未记入广告和资料的有关内容会产生什么后果。同时《办法》属部颁的规章，效力层次低，该规定其实弱化了符合要约规定的开发商应受其约束的销售广告和宣传资料为要约的法律地位。最高法院的司法解释又多了一个尾巴，实践中容易产生争议，其中的“并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”的规定可能导致商品房销售广告、宣传资料的某些具体确定的说明和允诺在开发商看来对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定没有重大影响，而购房者认为有重大影响，对购买同一楼盘的购房者来说，由于各个购房者对销售广告、宣传资料的某些具体确定的说明和允诺关注程度不同，对其影响是否重大也会认识不一，而法院根据一般生活经炼和消费习惯的原则行使自由裁量权难免众口难调。

三、购房者的对策

购房者在签订合同之前，应该充分的研究开发商制作的销售广告和宣传资料，将其中自己认为对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的广告内容在正式的买卖合同中进行约定，或者在合同中约定销售广告和宣传资料作为合同的附件，同时约定应承担的具体违约责任，做到发生纠纷时有合同可依。