购买二手房须知
来源：陶长喜律师
发布时间：2006-11-28
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作者：陶长喜
近年来，随着武汉市城市建设步伐的加快，商品房价格不断攀升，带动了二手房市场的活跃，对一些收入不是很高，家庭不是很富裕的市民来说，暂时买一套相对廉价二手房作为居住或用于投资，也不失一个好办法，但出于对房地产法律法规知识的了解不够，再加上一些诚信欠佳的房屋中介机构为促成交易赚取中介费充当红娘式的介绍，使得二手房市场买卖纠纷不断呈现上升趋势，因此对于购买人来说，在购买二手房之前，学习了解房地产转让的相关知识，避免交易风险，是十分必要的。一般来说，二手房交易须注意一下几点：
一、了解房产性质
二手房系非商品房（针对商品房而言，商品房是房地产开发企业开发建设的房屋，商品房所有权转移之后也属非商品房），非商品房一般包括以下几种：
（一）村民住宅：农村村民宅基地是集体所有土地，国家对农村村民实行“一户一宅” 农村村民住宅用地一般只有本集体经济组织的村民才能申请，其他单位、个人申请农村宅基地要经过特殊的程序，村民住宅只能 针对本村村民出卖，国家目前不允许城镇居民购买农村村民住宅，因此，尽管农村住房价格相对便宜，但城镇居民最好不要贪图便宜购买农村住房，以免不能办理产权过户登记而引发纠纷。
（二）城市私有房屋：城市私有房屋是指个人所有、数人共有的自用或者出租的住宅或非住宅房屋，城市私房所有权人一般对私房享有完全的产权，除《城市私有房屋管理条例》第十三条 ：机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。对城市私有房屋买受人资格做限制外，国家并不限制城市私有房屋自由买卖。
（三）公房：公房是国家斥资建设的房屋，城镇职工是房屋的租赁者，经国家分配的公房，职工只享有终身的使用权（租赁权），不享有房屋的产权。房屋所有权、土地使用权完全属于国家，职工个人在未取得产权时无权出卖和擅自转让租赁权（已购公房并取得产权证的即为私房，但根据相关规定，已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请并获批准），公房是计划经济体制下的产物，目前，此类房屋数量逐渐减少。
（四）集资房：集资建房是指建房单位与职工依照一定比例共同投人，从而使职工因投资而享有相应权利的一种建房模式，集资房有的是单位享有完全产权，职工只获得优先居住权；有的是单位与职工各享有部分产权；有的是职工享有产权，但单位限制职工出卖房产时，本单位职工有优先购买权，或只能针对本单位职工出卖，因此，购买此类房屋应首先征求职工所在单位意见。
（五）经济适用住房：经济适用住房，是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。他是针对城市中低收人家庭购买的房屋，用地实行无偿划拨。现阶段国家鼓励城镇职工为改善居住条件将已购经济适用住房在居住一定年限后上市出售，武汉市规定是5年。因此购买已购经济适用住房要注意年限的限制。
二、确定产权状况
购买人在签定房屋买卖合同前不仅应当审查出卖人是否具有两证：即土地使用权证和房屋所有权证，同时应审查：
（一）该房产是否已被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（二）房地产权利证书所记载的权利人是否与出卖人一致，如出卖他人房屋，出卖人是否取得书面授权，其授权范围和事项是否明确且与行为人处分房屋行为相一致。
（三）该房屋上是否设置有抵押或其他权利限制。
（四）该房产是否涉及有其他共有人（如夫妻共同所有，家庭共同所有等等），是否经其他共有人书面同意的，共有人是否放弃优先购买权。
（五）权属是否存在争议
（六）该房屋如已出租，出卖人在出卖前的合理期限内是否通知了承租人，承租人是否放弃了优先购买权。
（七）房产证书记载事项是否与实际转让的标的房屋一致，有无私搭乱建的违章建筑成分，如果购买人忽视了对上述事项的审查，一旦签定了房屋买卖协议，交付了首期付款或全部房款，到后来才知道房屋不能转让，不能办理过户登记，或者相关权利人举张权利，就会造成很大的损失和麻烦，如果合同最终被确认为无效，即便买卖合同中约定了违约金或定金，也会因合同无效而无法适用违约金或定金条款，购买人获得的仅仅是因合同无效缔约过失责任人应承担的买受人信赖利益的损失。
实践中也存在“出卖人”将其购买的未办理产权过户登记的房屋再转让的情况，购买人应避免与出卖人签定直接的房屋买卖合同，经房产所有人同意，购买人可与“出卖人”签定合同权利义务转让协议，约定将“出卖人”与产权人之间的房屋买卖合同“出卖人”的合同权利义务整体转让给购买人，“出卖人”实际退出前一合同关系，购买人取代“出卖人”地位成为前一房屋买卖合同关系的主体。也可要求与产权人、“出卖人”三方协议变更前一合同相应条款，约定由产权人直接向购买人交付房屋，直接将房屋过户给购买人。此两种方式可减少交易过程，节省交易成本费用.。
三、区分房屋用途
房屋有居住用房和商业用房等，正确的区分两者不是看房屋现实的用途是否可作商用，而应依房产证记载用途为准，而房产证的记载又取决于房屋所占用的土地使用用途，依照我国房地产法律法规的相关规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。二手房转让虽不涉及土地使用权出让，但土地使用权受让方在受让的土地上建成房屋后，无论房屋几经转手，其后的房屋受让人都要受到原土地使用权出让合同的约束，承接原土地使用权出让合同的权利和义务，改变土地用途的，应当履行法定的手续，购买人购买此类房屋，应在合同中著名购买房屋的用途（出卖人负有房屋品质担保义务）及办理有关土地用途变更的责任和费用分担。以免发生隐患，出现付出商业用房的价格得到普通住房的后果。难以长期实现预期的目的。
四、注意合同形式
房屋买卖金额大，风险多，法律对房屋买卖合同的形式要件有特殊要求，规定应采取书面形式，缺乏书面形式的口头房屋买卖合同不能有效成立，且无法在房地产登记管理部门办理过户登记，一旦因合同条款发生争议，购买人除了持有出卖人出具的受款收条外，往往无其他证据证实。因此，无论亲朋好有上下级之间买卖，最好“立字为凭”。
五、及时办理过户登记
房屋买卖合同成立有效，不等于产权发生转移，产权的转移是以办理过户登记为准，过户登记之日起购买人才能享受真正法律意义上的产权，才能对抗第三人，实践中那种认为出卖人交付了产权证和房屋，购买人入住并实际“控制”房屋就万事大吉的看法是不可取的。
六、完善合同条款
房屋买卖合同应尽量具备以下条款（1）当事人：姓名、工作单位、现住址、户籍所在地、联系方式、身份证号码都应明确（以免发生纠纷无法联系）（2）房屋的基本情况：房屋坐落、楼层、朝向、质量、户型空间、面积、建筑设备、电力通讯、供暖燃气、装修情况等（3）价款、付款方式（4）房屋交付：交付时间、延迟交付责任（5）所有权的取得：取得时间、办证费用、税费负担。延期办证违约责任（6）合同的变更、终止、解除（7）违约责任：延迟付款、延期交房、延迟办证、质量瑕疵（8）争议解决条款。（9）其他条款。完善的条款有利于对合同的解释、履行、纠纷的解决。
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