摘要

本文主要是外籍子女继承国内房产的法律和程序的相关研究及内容，分为三个部分，第一部分是外籍子女继承国内房产的法律适用，第二部分是外籍子女继承国内房产纠纷的管辖法院，第三部分是外籍子女继承国内房产的法定程序。

关键词

遗嘱继承 法定继承 继承权公证 宅基地自建房

背景介绍

父母是中国国籍公民，即中华人民共和国境内公民（不含香港、澳门、台湾），子女因留学、工作、婚姻等原因完成移民程序，在法律上成为具有外国国籍的外籍人士。在此种情形下，外国国籍子女在父母去世后，父母在国内的房产继承，应当如何适用法律，如何确定管辖法院管辖和继承程序是本文需要着重阐述和研究的问题。

一、外籍子女继承国内房产的法律适用

针对外籍子女继承国内房产的法律适用，分为遗嘱继承和法定继承，本文先按继承情况不同，作出不同的梳理和阐述。

（一）国内房产发生法定继承时的法律适用

中国国籍的父母自然死亡，法定继承在死亡的之日起开始，所有法定继承人共同共有死者遗产（包括房产），直至遗产分割结束，各个继承人合法继承死者的遗产（包括房产）。而本文就遗产中的房产单独进行梳理和研究。在死亡之日起，外籍子女继承国内房产，则根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十一条的规定：“法定继承，适用被继承人死亡时经常居所地法律，但不动产法定继承，适用不动产所在地法律。”不动产所在地是中国，则适用中国法律进行不动产继承，即中国国籍父母死亡国内房产继承适用中国法律。

笔者针对《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》中第三十一条的规定，适用不动产所在地的法律的主要原因，分析如下：

1、国内房产的法定继承是房屋所有权继受取得的一种方式，房屋所有权是一种特殊的不动产物权，房产作为遗产发生法定继承，则必然进行房产所有权转移登记，也就是我们俗称的“过户”手续，而办理房屋所有权转移登记机关是国内的房屋登记机构（一般情况下是各个地方不动产行政管理机关下属的不动产登记中心）。

2、房产的所有权发生转移是否合法生效，是由房产所在地的相关不动产登记法律法规进行规定，国内的房屋登记机构在办理房屋继承转移登记时适用国内的房屋登记相关法律法规，例如《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规，否则适用其他国家和地区的法律法规进行房产继承，则会造成不动产所在的房产管理相关行政机关不予承认房产继承法律行为的合法性。

3、虽然我国《继承法》规定，房产所有权通过法定继承发生所有权转移，所有权转移发生在继承开始时，即被继承人死亡时继承行为就已经发生并开始，但未经不动产登记主管部门办理房产所有权转移登记，在对抗第三人的效力方面存在瑕疵，房产继承人在行使其继承房屋所有权时，存在一定的障碍。

因此，国内房产法定继承，应当适用继承房产所在地法律是符合房产所有权的这一特殊物权的特点及实际情况的。

（二）国内房产发生遗嘱继承时的法律适用

中国国籍父母死亡，生前立有关于国内房产产权继承的遗嘱事项，则在死亡发生之日起，发生遗嘱继承，根据遗嘱的内容，由遗嘱中所明确的房产继承人继承国内房产，同时遗嘱继承人依据合法生效的遗嘱到相关机关办理国内房产所有权遗嘱继承转移登记手续。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十二条、三十三条的规定，“遗嘱方式，符合遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律、国籍国法律或者遗嘱行为地法律的，遗嘱均为成立。  遗嘱效力，适用遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律或者国籍国法律。”

这里需要对经常居所地作一个解释，在《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》中所规定的经常居所地，与民事诉讼法中的经常居住地的概念不尽相同。首先，在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>若干问题的解释（一）》第十五条规定，“自然人在涉外民事关系产生或者变更、终止时已经连续居住一年以上且作为其生活中心的地方，人民法院可以认定为涉外民事关系法律适用法规定的自然人的经常居所地，但就医、劳务派遣、公务等情形除外。” 其次，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》中第三条和第四条规定，“公民的住所地是指公民的户籍所在地，法人或者其他组织的住所地是指法人或者其他组织的主要办事机构所在地。  法人或者其他组织的主要办事机构所在地不能确定的，法人或者其他组织的注册地或者登记地为住所地。  公民的经常居住地是指公民离开住所地至起诉时已连续居住一年以上的地方，但公民住院就医的地方除外。”这里的经常居住地应当按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>若干问题的解释（一）》第十五条规定，即自然人在涉外民事关系产生或者变更、终止时已经连续居住一年以上且作为其生活中心的地方作为其经常居所地。

遗嘱继承时，首先应当确定遗嘱是否成立并生效，而依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十二条、第三十三条的规定，遗嘱的成立与否，只要订立遗嘱的方式符合下列四种情况下的法律规定，遗嘱均为成立：1、遗嘱人立遗嘱时经常居所地法律；2、遗嘱人死亡时经常居所地法律；3、遗嘱人的国籍国法律；4、 遗嘱人实施遗嘱行为时所在地法律。

在遗嘱行为成立后，也需要确定遗嘱是否生效，而依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十三条的规定，遗嘱的生效与否只需符合下列三种情况之一的法律规定： 1、遗嘱人立遗嘱时经常居所地法律；2、遗嘱人死亡时经常居所地法律；3、遗嘱人的国籍国法律。

在国内房产的遗嘱继承中的法律适用，因遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地、国籍国或者遗嘱行为地可能存在不一致，而我国法律规定的法律适用原则是选择性的而并非明确性的，因此可能存在法律适用的冲突，但我国法律对遗嘱行为的成立和生效与否是主张成立和生效优先的，只要任意上述地点的法律规定让遗嘱行为成立或者遗嘱生效的，就应当适用该地点的法律。而此种作法的原因是，这更加符合遗嘱人订立遗嘱的目的，因为订立遗嘱就是为了让遗产按照遗嘱人的真实意思表示内容去分割，同时也符合遗嘱人自由支配其个人财产的法律原则，综合上述两种因素，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十二条及第三十三条条文内容作出了上述规定。

二、外籍子女继承国内房产纠纷的管辖法院确定

国内房产继承纠纷的管辖法院将如何确定，在外籍子女继承父母国内房产的纠纷发生时，是一个重要的问题，同时也是一个对国内房产继承纠纷最终结果有重大影响的因素。笔者先介绍一下在外籍子女继承父母国内房产的纠纷发生时，国内法律对管辖法院的相关规定：

1、与该继承房产有关的不动产纠纷案件是涉外案件，但是在管辖上没有特殊规定，适用民事诉讼法的一般条文规定

依据《民事诉讼法》第四编“涉外民事诉讼程序的特别规定”中的第二百五十九条的规定，“在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定。”而在“涉外民事诉讼程序的特别规定”中的管辖部分的内容是第二百六十五条、第二百六十六条的规定，而该两条规定的内容是因合同纠纷或者其他财产权益纠纷而对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，和因在中华人民共和国履行中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同发生纠纷提起的诉讼。上述两种纠纷均不是本文所指的外国子女继承父母国内房产而提起的诉讼纠纷。因此该类型的涉外诉讼在管辖上没有特殊规定，适用民事诉讼法的一般条文规定。

2、与该继承房产有关的不动产纠纷案件属于国内法院专属管辖，属于继承遗产纠纷案件，并且不得向除国内法院外的其他地区或国家法院提起诉讼

依据《民事诉讼法》第三十三条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖； （二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖； （三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。”而在此，我们需要判断多个继承人因继承房产而发生的诉讼纠纷是属于上述规定的第（一）项不动产纠纷还是第（三）项继承遗产纠纷。

3、与该继承房产有关的不动产纠纷案件，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

依据《民事诉讼法》第三十三条的规定，本文所指的情形符合第（三）项的规定，属于因继承遗产纠纷提起的诉讼，其管辖法院为由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院。

同时，主要遗产所在地，应当根据继承遗产纠纷争议遗产的不同情况进行确定，例如：1、主要是对存款的继承发生纠纷，存款地应为主要遗产所在地，存款在不同的地方的，数量最多的存款地为主要遗产所在地;2、主要是对字画、古玩、金银首饰等动产继承发生纠纷，这些财产的相对集中的放置地为主要遗产所在地地；3、针对所有遗产的继承发生的纠纷，当中还包括不动产，应当根据所有遗产的价值，将价值占所有遗产中比重较大的遗产所在地当作上述条款所指的主要遗产所在地，此时若涉及分布在众多区域的不动产，根据不动产的相关情况确定其中的一处或者几处作为主要遗产所在地，并且该主要遗产所在地的人民法院拥有管辖权。

综上所述，与该继承房产有关的不动产纠纷案件属于国内法院专属管辖，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

三、外国子女继承国内房产的法律程序

本文前面两个部分，分别研究阐述了外籍子女继承国内房产的法律适用及国内房产继承纠纷的管辖法院，而最后需要研究阐述的是外籍子女继承国内房产的法定程序。

针对本文所指的国内房产继承，先需要对国内房产的类型进行区分，进而针对不同类型的国内房产分别阐述和研究其继承的法定程序和步骤。按照我国国内不动产登记机构的分类标准和社会生活实际中存在的房产类型，涉及继承的房产类型主要有：1、商品房；2、单位福利房；3、社会福利保障房；4、农村宅基地上自建房等类型房产。我国国内社会普遍存在且符合法律法规规定的房产主要是上述四种类型，而本文则根据这四种房产类型的不同分类，详细阐述不同房产类型的继承程序相关规定。

（一）外籍子女继承商品房的法定程序

对于国内商品房作为遗产从被继承人死亡时发生继承，依据本文前述的内容，对于法定继承和遗嘱继承的不同继承类型，外籍子女对国内房产进行继承，其主要法定程序为：第一步，确定继承房产的合法继承人范围；第二步，经所有合法继承人协商一致后确定继承房产的分割方案，并且继承房产分割协议；第三步，依据相关法律法规的规定，准备相关房产继承材料，合法继承人携相关法定材料向房产所在地房屋登记机构申请继承房产的所有权转移登记。在此，笔者针对上述三个步骤，详细阐述相关法律及相关规定如下：

1、确定继承房产的合法继承人范围

此时根据继承类型的不同，分为法定继承和遗嘱继承。针对法定继承情形，本文上述内容已经明确适用不动产所在地法律即中国法律，也就是说适用《中华人民共和国继承法》及其司法解释的规定。首先，根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定，继承人的范围和顺序是：继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。第一顺序的继承人是：配偶、子女、父母。第二顺序的继承人是：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。上述所指的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女；父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母；兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。其次，继承人范围除上述的第一顺序和第二顺序继承人外，还存在代为继承的情形，即被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。再次，继承人范围除上述的第一顺序和第二顺序继承人外，还包括对丧偶儿媳及女婿，但丧偶儿媳或者丧偶女婿须符合《中华人民共和国继承法》第十二条的规定，“丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。”

按照以上内容，遗嘱方式和遗嘱效力均符合中国内地法律规定后，则依据遗嘱内容确定的继承人即为国内房产的合法继承人。

2、经所有合法继承人协商一致后确定继承房产的分割方案，并且继承房产分割协议

针对国内房产的继承，对于只有一位法定或者遗嘱继承人的情形，本步骤可以直接省略，但是存在多个继承人共同继承同一房产的情形，或者多个继承人中的一部分继承人放弃继承国内房产的情形，因此，需要多个合法继承人协商一致后，签定针对该继承遗产分割有关的继承房产分割协议。必要时，为防止纠纷的发生，全体继承人可以对该继承房产分割协议进行公证。

3、依据相关法律法规，准备相关房产继承材料

做好上述两个步骤之后，进入相关合法继承人准备以继承方式转移国内房产所有权的相关材料。

综合上述规定，合法继承人继承国内父母房产需要提供除一般继承申请人身份证明、房屋权属相关文件之外的证明所有权发生转移的相关材料，如：1、被继承人死亡证明材料；2、遗嘱或者全部法定继承人关于继承房产分配的协议；3、与被继承人的亲属关系材料等。但在实践当中，上述所指的证明所有权发生转移的相关材料，一般是指在房屋登记机构办理继承房产的所有权转移登记时需要提供继承权公证文件。例如深圳市不动产登记中心对房屋所有权转移登记的办事程序中规定当事人办理继承房产所有权转移登记需要提供的材料是：1、不动产登记申请表；2、申请人身份证明，个人要求办理的，提供身份证明，而境外人士提供护照；3、《不动产权证书》或房地产权属证书；4、房地产继承证明文件，并且继承证明文件需公证；5、纳税相关证明材料，而中国内地并未有遗产税征税规定，只需缴纳房屋所有权转移的契税。

而国内各个设区的市或者相同行政级别的地区都会设立公证部门，并且办理继承权公证，而本文所指的合法继承人在继承国内房产的程序之中，一般不可避免会被房屋登记机构要求提供继承权公证文件，这里再着重介绍以下公证机关在办理继承权公证时需要的材料及相关程序。

以深圳市公证处的相关材料为例，下列是深圳市公证处办理继承权公证需要提供的材料清单：1、被继承人的身份证、户口簿（注销户口证明）；2、被继承人的死亡证明（如医院的死亡通知书、法医学死亡鉴定书等）、火化证明，被继承人在异地死亡的，应提供经过公证的死亡证明；3、被继承人的婚姻状况证明：结婚证；如离婚的，提供离婚证、离婚协议书或生效的法院调解书、判决书；如未（再）婚的，提供未（再）婚证明；4、被继承人遗留的财产证明，如房地产证、存款凭证、股票等；5、申办继承权公证所需的亲属关系证明表，而亲属关系证明表，要求全体合法继承人签字并且申明合法继承内容，同时被继承人档案所在的单位人事部门出具相关亲属关系意见，并加盖公章；6、继承人的身份证、户口簿及与被继承人的亲属关系证明，包括结婚证、出生证、独生子女证、被继承人的人事档案证明（人事档案中涉及亲属关系的履历表复印件加盖档案保管部门公章），无法提供人事档案证明的，如户籍所在地的派出所有记录的，由派出所出具证明，并提供相关记载文件（户口底册）复印件加盖公章；被继承人的户籍不在深圳的，应提供被继承人户籍所在地公证机构出具的申办继承权的亲属关系公证书；7继承人放弃继承权的，应由放弃人亲自到我处或居住地公证处办理放弃继承权声明书公证；继承人死亡的，应提供死亡证明；8、遗嘱继承人应提供合法、有效的遗嘱；9其他与继承相关的证明材料。如果证明材料由香港机构提供，材料需经司法部委托的香港公证人办理公证，并经中国法律服务（香港）有限公司转递；如果证明材料由澳门机构提供，材料需经司法部委托的澳门公证人办理公证，并经中国法律服务（澳门）有限公司转递；如果证明材料由台湾机构提供，材料需经台湾地区公证人办理公证，并经台湾海基会寄送；如果证明材料由外国机构提供，材料需经当地国家公证人公证并经中国驻该国大使馆或领事馆办理认证；10、公证员综合既有材料后认为应当提交的其他证明材料。

按照房产所在地登记机构要求提供相关继承权公证文件和其他相关材料后，根据相关法律法规的规定，合法继承人携相关法定材料向房产所在地房屋登记机构申请继承房产的所有权转移登记办理继承房产的所有权转移登记，将继承房产的所有权人登记为合法继承人。

（二）外籍子女继承单位福利房及社会福利保障房的法定程序

对于单位福利房及社会福利保障房的继承步骤和法定程序，与商品房的继承基本一致，而不同之处仅仅是针对单位福利房和社会福利保障房，需要提供相关的福利房相关资料，例如：提供市（区）房改部门的批复、房改住房分户表、安居房房价审查表等相关资料文件。那么针对外籍子女继承单位福利房及社会福利保障房的法定程序的内容，此处不再赘述，以商品房的继承法定程序为基础，根据各个地区房屋登记机构的规定，进行单位福利房及社会福利保障房的继承法定程序。

（三）外籍子女继承农村宅基地上自建房的相关法律规定及法定程序

对于农村宅基地上自建房的继承步骤和法定程序，这与商品房的继承步骤和法定程序有所不同，笔者针对本文所指的外籍子女继承农村宅基地上房屋的相关规定和法定程序，做逐一的梳理和阐述。

1、 继承农村宅基地上自建房的相关法律规定

针对这一类型房产的继承，首先需要解决两个问题。第一个问题是：对于外籍子女父母所有的农村宅基地上自建房是否属于个人财产而得以被外籍子女继承？第二个问题是：如果宅基地上自建房属于个人财产可以被继承，那么房屋所占用的宅基地使用权是否可以一同被外籍子女继承？

为回答上述两个问题，笔者按照法律、行政法规、部门规章的效力层级顺序，依次将有关农村宅基地使用权及宅基地上自建房的继承法律规定，依次梳理和阐述。

首先，在法律的层级上的有关规定是：《物权法》第一百五十二条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”同时《物权法》第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据《物权法》的上述两条规定，可以明确在宅基地使用权人在宅基地上合法建造的自建房属于其合法建造取得房屋所有权，该农村宅基地上自建房属于宅基地使用权人的合法个人财产可以被依法得以继承。

其次，在行政法规的层级上的有关规定是：《不动产登记暂行条例》（2015年3月1日起施行）第十四条规定，“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：　　（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；  （二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；　　（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；　　（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；　　（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；　　（六）申请更正登记或者异议登记的；　　（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”根据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，宅基地上自建房的合法继承人继承农村宅基地上自建房可以单方申请不动产登记。

再次，在部门规章的层级上的有关规定是：《不动产登记暂行条例实施细则》（2016年1月1日施行）第四十条的规定，“依法取得宅基地使用权，可以单独申请宅基地使用权登记。　　依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。”及第四十二条的规定，“因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书或者其他权属来源材料；　（二）依法继承的材料；　（三）分家析产的协议或者材料：　（四）集体经济组织内部互换房屋的协议；　（五）其他必要材料。” 这里《不动产登记暂行条例实施细则》第四十条及第四十二条的规定将《不动产登记暂行条例》的相关规定进行细化，明确了农村宅基地上自建房及宅基地使用权可以因继承发生转移，可以说是回答了本文以上提出的两个问题。

另外，在部门规章的层级上，还有《房屋登记办法》第八十六条的规定，“房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：    （一）登记申请书；  （二）申请人的身份证明；  （三）房屋所有权证书；   （四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；  （五）证明房屋所有权发生转移的材料；  （六）其他必要材料。  申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。   农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。” 及第八十七条的规定，“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”而《房屋登记办法》明确规定申请宅基地上自建房所有权转移登记的，必须是房屋所在地农村集体经济组织成员，但法律、法规另有规定的除外，而外籍子女显然不是房屋所在地农村集体经济组织成员，此时外籍子女是否可以继承该房产需要进一步进行判断。

最后，综上所述，依据法律法规的规定，外籍子女的父母所有的农村宅基地上自建房属于合法个人财产，可以被外籍子女继承，同时该房屋所占用的宅基地使用权可以一同被外籍子女继承。

2、 外籍子女继承农村宅基地上自建房的法定程序

对于农村宅基地上自建房的继承步骤和法定程序，与商品房的继承程序基本一致，也分三步。第一步，确定继承房产的合法继承人范围；第二步，经所有合法继承人协商一致后确定继承房产的分割方案，并且继承房产分割协议；第三步，依据相关法律法规的规定，准备相关房产继承材料，合法继承人携相关法定材料向房产所在地房屋登记机构申请继承房产的所有权转移登记。而笔者在此，则不再赘述，参考本文中商品房的继承法定程序的相关阐述。

结语

本文针对外籍子女继承国内房产的法律和程序，分别针对法律适用、管辖法院、继承的法定程序这三个部分进行详细的梳理、阐述和研究。在法律适用方面，根据法定继承和遗嘱继承的不同，分别适用不动产所在法律及遗嘱人的国籍国法律等；在国内房产继承纠纷的管辖法院方面，拥有管辖权的法院是被继承人住所地及主要遗产所在地法院；在外籍子女继承国内房产的法定程序上，根据继承房产属性的不同，分别有四类，即商品房、单位福利房、社会福利保障房、农村宅基地上自建房等类型房产，针对上述四类房产分别梳理和阐述了外籍子女继承国内房产的相关法律规定及法定程序，包括继承权公证及农村宅基地上自建房的继承的相关法律规定及法定程序，并论述阐明了外籍子女的父母所有的农村宅基地上自建房属于合法个人财产，可以被外籍子女继承，同时该房屋所占用的宅基地使用权可以一同被外籍子女继承。