中国的房地产快速发展已持续二十多年，当年的很多新小区也一转眼成了旧小区，随着时间的推移，更多的新小区将进入旧小区阵列，需要维修、维护的事项越来越多。

  我们可能会抱怨，中国的房子太不坚实，十几二十年的房子就破旧不堪，而美国英国的别墅上百年仍然在传承使用。这其实一方面是建造标准问题，另一方面也是维护导致的结果。

  比如前段时间报道意大利有小镇以一块钱卖别墅，异国群众趋之若鹜，不知情群众后来发现，根据当地法律，房主将被强制要求维修维护房屋，高昂的维修费用不是一般人可以承受得了的。

  所以，不论房屋质量如何，维护也是非常重要的一个环节，任何好质量的房屋，没有定期和优质的维护，也会破败。

  但小区和我们以前传统住的独门独户小院有一大区别，就是：房主在独有房产的同时，和小区其他业主共同使用着小区的公共部分，这些公共部分包括电梯、楼道、楼梯等楼内部分，还包括外墙、绿化、道路等部分。

  年久必然面临退化、维修等问题，解决这些问题需要出人出力出钱，那么，怎么解决人、力、钱的问题，让小区能良性运作和保持良好居住使用环境？这就涉及到小区的运行管理和专项维修资金这两个话题。

  商品房（如此界定是为了将商品房与其他公房相区别）的开发商将小区开发建设完成后，通过预售或者现售方式，将房子销售给各业主。

  一般情况下，房子全部完成销售（准确的说是过户登记至业主名下）后，小区真正的所有权人就是各业主。

       2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”对此作明确规定，就专有部分、公共部分的权利和义务以及业主权利义务等做详细规定。

  其中对于“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；”和“改建、重建建筑物及其附属设施；”，规定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  随着近年小区公共部分年久失修问题、电梯老旧安全问题频繁发生，各地（包括直辖市、省、地级市）对专项维修基金陆续、密集出台相关规定或者修订更新规定。

  比如，安徽省在《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律、法规基础上，根据2019年2月27日《安徽省人民政府关于修改部分规章的决定》第二次修订出台《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》，依据《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》（合政【2017】161号）以及《合肥市人民政府办公厅关于进一步加强物业管理工作的实施意见》（合政办【2014】44号），合肥市房地产管理局2018年10月11日发布《关于在瑶海区开展物业专项维修资金使用市、区两级管理试点工作的通知》；广东省已经颁布实施的有：《广东省物业管理条例》（2008年）和《广东省建设厅、广东省财政厅关于贯彻建设部、财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》，而广东的各地级市比如广州市、中山市等均新出台相关规定；

江苏省比如苏州、镇江市人民政府均新颁布实施相关办法；武汉市住房保障房管局颁布并于2018年8月1日实施的《关于进一步加强住宅专项维修资金管理工作的实施意见》；2018年7月10日重庆市涪陵区人民政府办公室颁布实施的《关于建立老旧住宅首期物业专项维修资金激励机制的通知》，重庆市其他区也新颁布实施相关规定……

  可见，各地关于住宅专项维修资金的规定，还是比较完善，各地政府也是很重视结合实际需求更新相关规定。

  那么，专项维修资金应当如何缴存、如何使用呢？

       2008年2月1日开始并现行有效的《住宅专项维修资金管理办法》和直辖市、省、地级市等各级政府作出了规定。

  （一）首先，确定是否属于可以使用住宅专项维修基金的维修范围。

  按照2008年2月1日开始并现行有效的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称“办法”），涉及住宅的公共部分，应当动用住宅专项维修基金进行维修，即是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  根据该办法，住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  根据该办法，共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  因此，住宅共用部位和共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，应当动用住宅专项维修基金。

  （二）其次，确定小区公共维修资金的缴存情况、是否需要补缴。

  早在1999年1月1日由当时建设部发布和实施生效的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定：商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2—3％的比例向售房单位缴交维修基金。

  而新办法第七条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

  所以，2008年2月1日之后开发销售的新商品房，应当按新办法确定的比例缴存首期专项维修资金。

  如果不清楚小区专项维修资金情况的，建议对缴存情况进行确定，其是否按照当时规定足额缴存。

  以北京市的小区为例，查询路径为：如果该小区尚未设立业主大会，专项维修资金是由北京市房管局或者区房管局代管，并委托当地商业银行专户管理的。可以赴房管局了解专户情况并赴银行查询；

  已经成立业主大会的，是由其设立专项账户并由接受房管局指令的专户管理银行划转，根据北京市2006年实施的《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》，业主大会成立后，经业主大会决议，由业主委员会(以下简称“业委会”)在银行开立账户，存储维修资金。业委会开户银行由市建委通过招标方式确定，供业委会选择。

  业委会开户后，应当将开户资料报送市资金中心区县管理部备案。

物业管理区域内商品房维修资金，由业委会向代管的市居住小区管理办公室(以下简称“市小区办”)申请，市小区办在与业委会签订移交协议后7个工作日内将业委会所辖范围内业主的维修资金划转到业委会账户，所以可以通过按照业主大会设立的管理制度申请查询业委会账户余额和使用情况。

  按照《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》第十八条规定，以下情况需要补缴：1999年1月1日以前业主签订合同购买的住宅及其他交易方式取得的住宅，未建立过维修资金的，须按照7．00元／平方米·年的标准补建，直至累计到80元／平方米·户。1999年1月1日以后业主签订合同购买的住宅及其他交易方式取得的住宅，未交纳过维修资金的，须按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》(京房地物字(1999)第1088号)规定的标准补建。补建资金必须交到维修资金开户银行，存入业主明细户。

 （三）按照什么流程申请和使用专项维修资金？

  由于这些流程算是比较细致和详细的问题，一般是地方法规和规章进行规定。还是以北京市为例，《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》做出了相应规定。

   1、业委会成立前(即维修资金代管期间)，维修资金原则上不得使用。确需使用的，应当按照下列程序办理：

  （1）物业管理企业应当将维修工程计划在工程涉及业主的公共活动区域予以公告；

  （2）需要对维修工程的必要性及费用预算进行鉴定的，可委托专业机构鉴定并出具鉴定报告，鉴定费用可计入本次维修工程成本；

  （3）物业管理企业持费用预算、维修费用按户分摊明细表等向维修工程涉及业主公示及征求书面意见，经涉及业主所持投票权三分之二以上通过；

  （4）物业管理企业应当依法确定施工单位，签订施工合同；

  （5）物业管理企业持资金支用申请、资金预支用备案表、业主决议、专业机构鉴定报告、维修费用分摊明细表、维修资金交纳情况统计表、施工合同等材料到市小区办或市资金中心区县管理部办理资金预支手续；

  （6）工程竣工验收合格后，物业管理企业持维修费用决算单、维修费用发票、最终维修费用分摊明细表、费用决算分户调整表等到市小区办或市资金中心区县管理部办理资金结算手续。

     2、业委会成立和接管维修资金后，物业管理企业应当根据对物业共用部位共用设施设备检查的结果，在每年年底制定下一年度物业共用部位共用设施设备维修计划、编制费用预算和分摊明细。

  物业管理企业应当在每年年底将物业共用部位共用设施设备维修计划、编制费用预算和分摊明细提交给业委会。业委会应当在物业管理区域内的适当位置向业主公示。

  涉及物业管理区域内全体业主的维修工程，业委会应当组织召开业主大会会议，经全体业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施；涉及部分楼宇、单元、楼层的共用部位、共用设施设备的维修工程，业委会应当组织召开所涉及范围内业主会议，经所涉及范围内业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施。

     3、物业管理企业应当制定物业共用部位、共用设施设备维修资金应急支取预案，预案应经业主大会决议通过后实施；未成立业主大会的，可按照业主临时公约的约定实施；未约定的，应当经全体业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施。出现紧急情况时，按照预案先行处置，再按照以上规定办理维修资金支取手续。

  当然，对于如何分摊，哪些可以分摊，哪些不能分摊，相关规定予以详细明确，须遵照执行。

  经业主大会授权，业委会可委托物业管理企业组织施工及验收，并依法确定施工单位，签订施工合同等。

  业委会可委托物业管理企业持相关材料到银行办理资金预支或结算手续。到银行办理资金预支手续时应提交维修资金预支用备案表、维修工程施工合同及维修费用分摊明细表等；工程竣工验收合格后到银行办理资金结算手续时应提交维修费用决算单、维修费用发票、最终维修费用分摊明细表、费用决算分户调整表等。

  银行应按规定及时向业委会发出对账单，业委会应当每月与开户银行核对资金账目。银行应按规定向业主提供维修资金查询卡，业主可凭卡查询个人账  户内维修资金收支情况。

  （四）专项维修资金数额不够维修，如何解决？

  按照现行有效的《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》，如一幢楼房或一户业主的维修资金经使用后，不足首次归集额的30％时，业委会应提议续筹。续筹标准及办法由业主大会决定，续筹金额一般应由业主按所拥有的建筑面积比例分摊。续筹资金必须交到维修资金开户银行，存入业主明细户。

•   综上可见，年久小区的公共部位需要维修的，可以通过专项维修资金实现，具体的缴存、提取和使用流程需要根据当地法规执行，业主大会和业主委员会是执行该事项的重要机构。

  但是从实践中来看，往往业主不重视参与大会和实施权力，导致无法继续推进小区公共事务的执行。而《物权法》对于“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；”和“改建、重建建筑物及其附属设施；”，规定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  这就导致法律上认可业主参与度不高的小区将没有办法进行维修资金的筹集和使用。

•   因此，从法律层面上来说，需要参考国外经验，调整法律规定，比如制定强制性规定必须启动使用的情况等；从业主角度来说，积极参加小区公共治理和管理，才能让小区坚实地好下去。