【裁判要旨】

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

【裁判文书-本院认为】

本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。案涉《合作开发合同》及《补充合同》在设定石X村、三X公司和伟X公司各自权利义务时，仅要求石X村、三X公司提供平整好的项目用地和与项目用地相关的现有资料文件，其余项目运作所需一切资金成本及费用、报批手续等，则均由伟X公司负责，且最后无论项目获批的容积率大小、建成的总建筑面积是否少于1250000平方米，石X村、三X公司享有固定获得不少于37500平方米建筑面积物业的权利。在伟X公司未能依约交付相应物业时，石X村、三X公司享有的是主张违约赔偿的权利。可见，案涉合同由始至终未体现双方共担合作开发经营风险的意思表示，石X村、三X公司实际只收取固定利益，以上行为完全符合上述司法解释规定的情形，案涉合同应当认定为土地使用权转让合同，一审法院对本案定性准确，应予维持。

关于《合作开发合同》及《补充合同》的效力问题我国的“村改居”问题伴随着城市化进程发展而不断演变，具有相当程度的复杂性，在一定时期采取特定的政策措施解决问题既是回应现实的需要，也是出于对历史背景的兼顾考量。根据广州市天河区人民政府2003年5月8日发给广州市国土资源和房屋管理局的《关于珠江新城各村委会留用地由集体土地转为国有土地的函》（穗天府函[2003]15号），案涉M4地块已由集体土地一次性转为国有土地。在没有被撤销或变更的情况下，该函具有法律效力。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地”。该文件于2004年10月21日发布，其规定亦系出于保护原村集体组织利益的考虑，禁止未经征收补偿即将农村集体土地转为国有土地。2003年5月8日广州市国土资源和房屋管理局作出15号函时，国发[2004]28号决定尚未发布，故伟X公司依据该决定主张M4地块土地尚未转变为国有，本院不予支持。同时,在石X村集体土地转为国有土地后,为保障村集体及失地农民权益,政府将M4地块确定为保留给石X村村集体使用的“留用地”，亦不违背上述国发[2004]28号决定的精神。根据广州市人民政府的相关政策，石X村可吸引社会资金参与全面改造，与开发建设单位建设旧城更新改造安置房，全面改造项目的安置房（含非住宅复建安置房）可以确权并进行交易，如该土地或所建的房产进入市场，按有关规定补交国有土地出让金即可。案涉合同订立时，M4地块已经符合上述政策中转让或开发的适格客体条件，伟X公司提出M4地块性质为农村集体建设用地，用于合作未经有批准权的政府批准，案涉合同无效的主张，与事实不符，本院不予支持。至于案涉合同签订是否违反了民主议定程序的问题，《中华人民共和国村民委员会组织法》中规定的民主议定原则的立法本意在于保护村民合法民主议事权，在石X村村民至今未就本案合同签订提出过异议并造成履行障碍的情形下，伟X公司主张案涉合同违反了民主议定原则应为无效的理由亦不成立。

综上，案涉《合作开发合同》和《补充合同》系当事人的真实意思表示，主体适格，没有违反法律法规禁止性规定，应当认定合法有效。