【法院判例观点】 

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案涉《购房协议》具有明确的当事人、合同标的、数量、价款、履行期限和方式以及违约责任，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，李X已经向福友公司支付房款150000元，故该协议并非以订立另一份正式合同为目的的预约合同，而是已经基本明确了双方的权利义务，当事人应当按照合同约定履行义务。 
　　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才应当视为要约。本案中，虽然沙盘显示每栋别墅均有围墙，但在李X签订案涉协议时，案涉房屋已经建成，属于现房，李明也明确其已实地察看，在此情况下，李X仍然与福友公司签订了《购房协议》，说明其对房屋的现状认可并且接受，且双方未在协议中明确别墅必须建有围墙，故案涉房屋是否建有围墙对案涉购房协议的签订并没有重大影响，因此沙盘或者宣传资料所展示的楼盘情况属于广告宣传，是要约邀请，并非具体确定的要约，李明以此为由主张解除合同，本院不予支持。 
　　关于李X认为《购房协议》因订立于商品房预售许可证有效期满后而无效的主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，该规定的目的在于通过对出卖人是否取得商品房预售许可证明进行形式审查，以确认该商品房预售行为是否符合《城市房地产管理法》第45条及《城市房地产开发经营管理条例》第24条规定的房地产开发企业预售商品房的条件，符合预售条件的出卖人签订商品房买卖合同应为有效。出卖人取得预售许可证明即具备预售资格，因此，预售许可证过期后销售房屋与自始未取得预售许可证销售房屋是性质不同的行为，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。 
　　关于计价方式，《购房协议》中的单价与总价并不存在完全的对应关系，总价比按照单价乘以面积计算优惠了一些，说明《购房协议》亦非完全按照单价来确定总价，故即便正式合同中按套来计算总价，只要与购房协议中的总价和面积相一致，福友公司就没有违反双方《购房协议》的约定，而李X所提供的案外人与福友公司签订的商品房买卖合同并不能证明福友公司有相关违约行为。另外，李X未能举证证明福友公司曾对其作出有关免费赠送面积的承诺，故对该上诉理由本院亦不予采信。3300元的社保金不是双方《购房协议》约定的内容，也不是购房款的组成部分，福友公司自愿退还，于法不悖。 
　　综上所述，本案不存在李X可解除案涉《购房协议》的法定情形，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
　　驳回上诉，维持原判。