【法院判例观点】 

一审法院认为，本案的争议焦点是为：一、被告的宣传册是否构成合同内容；二、若构成合同内容，被告是否存在违约，是否需要赔偿经济损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该院认为，消费者购买商品房主要是考量商品房所处的地段以及周边设施等所带来的投资价值和便利服务，而房产开发商对房产价格的确定主要也是依赖于上述条件，故该院认为原告方仅认为被告在宣传册上的庭院面积与实际不符，并不能证明该因素对原被告间商品房买卖合同的订立以及房屋的价格的确定有重大影响，故对原告认为被告违约的理由，证据不足，该院不予采信。判决：驳回原告何操的全部诉讼请求。 
二审法院认为，房屋前后庭院面积60-80平米是否构成海亮公司的要约。根据《中华人民共和国合同法》第十五条的规定，出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的内容，原则上属于要约邀请。要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约。其能否视为要约，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定予以判断，该解释第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该解释，海亮公司在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺符合以下三个条件才可视为要约：一是该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺；二是对房屋的说明和允诺应具体确定；三是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中，被上诉人广告宣传册关于“中央美墅为每一栋建筑配置前后庭院，面积约60-80方的院落”的内容具体，亦属于对房屋相关设施的说明，但该说明并未对双方房屋价格的确定产生重大影响，案涉房屋价格未明显高于当地市场，故本院认为根据法律规定，海亮公司制作的宣传册属于要约邀请。此外，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件八第十四条关于销售广告及宣传资料的效力亦规定：双方的权利义务以合同及其附件和本补充协议为准。讼争宣传册对双方没有约束力，海亮公司对其制作的广告不承担法律后果。