【基本信息】

1. 裁判书字号

上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终字第8092号民事判决书

2. 案由：房屋租赁合同纠纷

【基本案情】

甲公司于2014年3月16日将涉讼房屋出租给乙公司，至2016年3月15日止。合同约定每月20日前支付下月租金，每逾期一日按照未付金额1%支付违约金。累计超过一个月的，可以解除合同，并要求对方按照月租金三倍承担违约金。后因乙公司逾期支付租金，甲公司发函要求解除合同，未获得回应，自此发生诉讼。

【案件焦点】

1．合同约定的逾期付款违约金与合同解除违约金是否应同时支付？

2．如果同时予以支持，逾期付款违约金的计算期间如何认定？

【法院裁判要旨】

上海市长宁区人民法院裁判意见：甲公司与XX公司就涉讼房屋签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。由于该合同承租人主体已变更为乙公司，甲公司与乙公司均应恪守履行。对于拖欠租金，乙公司辩称以交付的保证金充抵剩余租金。然根据合同约定，保证金虽可充抵租金，但需在租货关系终止时抵充相关费用。即使提前充抵，也需得到甲公司的认可，而甲公司并未认可乙公司的该说法。故法院对乙公司的该辩论意见不予采信。乙公司未按约定支付租金已构成违约，甲公司可以依据合同约定行使解除权，甲公司以乙公司收到解约通知三日后的2016年2月3日确定为合同解除日并无不当，法院予以准许。乙公司同时应支付拖欠的2016年1月1日至2月2日的租金66634.40元。此外，合同解除之后，乙公司同意搬离涉讼房屋，甲公司原则上也同意，为减少当事人讼累，法院准许乙公司搬离涉讼房屋。关于拖欠的物业管理费、电费、维修费，乙公司辩称甲公司停电后应无相关电费，但法院注意到电费主要为2016年2月之前的费用，2月之后仅有少量电费，费用尚属合理。另外，虽合同约定的收取方应为物业公司，但由于甲公司已向乙公司代缴上述费用（11345元），甲公司上述费用的相关诉请，法院同样予以支持。关于房屋使用费，甲公司主张应按日租金、日物业管理费之和的两倍收取。法院认为，甲公司于2016年2月3日对涉讼房屋停水、停电，该行为已导致乙公司无法正当使用房屋。在乙公司要求搬离的情况下，甲公司拒绝配合乙公司搬离。诉讼后，在法庭主持下，甲公司仍然不同意配合交接房屋。故房屋使用费的损失系甲公司自身造成。关于甲公司主张的2016年2月3日之后房屋使用费的诉请，法院不予支持。关于解除合同的违约金，甲公司根据合同主张三个月的租金即187569.84元。考虑到乙公司的违约程度及双方的实际情况、甲公司的实际损失，法院酌情予以调整，确定乙公司需向甲公司赔付两个月的租金即125046.56元。关于逾期付款违约金，因舜元公同已主张解除合同的违约金，而乙公司的违约仅由拖欠租金一个违约行为导致。在法院已支持甲公司解约违约金的基础上，甲公司另主张逾期付款违约金有重复之嫌，法院不予支持。关于房屋恢复原状的费用，首先该费用甲公司并无相关证据佐证；其次合同约定房屋装修需经甲公司书面同意。甲公司并无证据证明乙公司对涉讼房屋进行了装修、改造。故甲公司的此项诉请依据不足，法院不予支持。此外，审理中甲公司确认租赁保证金可以充抵乙公司拖欠的费用，法院予以准许，剩余部分应返还乙公司。需要指出的是，虽然合同中租赁保证金有区分租赁保证金和物业费保证金，但合同也明确约定两笔费用均由甲公司收取，故法院不再区分。上海市长宁区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于二〇一六年六月三日作出判决：

一、甲公司与乙公司就本市长宁区xx路xx号xx室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《关于XX企业XX大厦XX单元合同主体变更的协议》于2016年2月3日解除，乙公司应于判决生效之日起十日内搬离上址房屋；

二、乙公司应于判决生效之日起十日内向甲公司支付2016年1月1日至2016年2月2日的租金人民币66634.40元；

三、乙公司应于判决生效之日起十日内向甲公司支付2016年1月1日至2016年2月2日的物业管理费及拖欠的电费、维修费共计人民币11345元；

四、乙公司应于判决生效之日起十日内向甲公司支付解除合同的违约金人民币125046.56元；

五、驳回甲公司的其余诉讼请求；

六、甲公司可用乙公司缴付的租赁保证金人民币215082.72元抵扣上述费用，剩余部分应立即返还于乙公司。

后甲公司向上海市第一中级人民法院上诉。一中院经审理认为：本案双方之间的租赁合同于法无悖，双方均应恪守。被上诉人乙公司逾期未付租金，构成违约。合同约定可从租赁保证金中扣减、抵销未付租金，但承租人应予补足保证金。因此，租赁保证金的存在并不能否定或改变乙公司已形成的违约事实。法院注意到，原审2016年3月28日庭审中，上诉人甲公司陈述在乙公司结清租金、违约金后，其让乙公司搬走物品。二审中，甲公司陈述系争房屋由乙公司上锁，2月3日，乙公司行政总监给其一把钥匙，方便其带看客户；乙公司则认为甲公司所述并非事实，其公司没有行政总监，房屋系由甲公司上锁，且2月3日涉讼房屋已停水停电。法院认为，结合双方一、二审之陈述及2016年2月3日涉讼房屋停水、停电之事实，2016年2月3日以后的房租损失系甲公司自身原因而扩大的损失，不应由乙公司承担。法院注意到，合同第4－2条约定，乙方应于每月20日前向甲方支付下月租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期支付部分租金的1%支付违约金。合同9－2条约定，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，守约方可书面通知违约方解除本合同；违约方应向守约方按月租金的三倍支付违约金；给守约方造成损失的，且支付的违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。补充条款14－2条约定，租金支付遵循“先付后用”原则，乙方应于每月20日前，将下月租金汇人甲方书面通知乙方的账户。如起租日不是该月首日，则乙方按该月实际承租的天数支付该月的租金，并从下一个月起，执行于每月20日前支付租金的规定。乙方如逾期支付租金，则每逾期一日乙方须按逾期支付部分租金的1%向甲方支付违约金。法院认为，合同对于逾期付款违约金及解除合同违约金有不同的约定，甲公司同时主张，符合合同约定。法院同时认为，本案中，合同解除系由乙公司拖欠租金的一个违约行为引起，故自合同解除日起不应再计算逾期付款违约金。原审处理有误，予以纠正。综上所述，甲公司的上诉请求部分成立。

上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初字第4786号民事判决主文第一、二、三、四、五、六项；

二、乙公司应于本判决生效之日起十日内向甲公司支付逾期付款违约金（以62523.28元为本金，自2015年12月21日起计算至2016年2月2日，每日按千分之一计算；以4111.12元为本金，自2016年1月21日起计算至2016年2月2日，每日按千分之一计算）。

【律师看法】

该案涉及两个问题，一是逾期付款违约金与解约违约金是否应同时适用；二是逾期违约金的计算时间如何认定。实务中有两个观点，第一个观点认为，解约的后果是由逾期付款的先行为导致的，只有一个逾期付款的行为，所以应当承担一个责任。即违约方承担了解约违约金，就不应承担逾期付款违约金，正如本案一审法官认定的观点。然一中院审理法官则认同第二个观点，即二者可以同时适用。所谓合同，是平等民事主体间的合意行为，即在没有法律法规另行规定的情况下，应当以合同双方的合意为准。本案中既然约定了逾期付款的违约责任，又约定了解约责任，应当可以同时适用。对于逾期付款的违约金计算期限，为免守约方有意拖延解约日期，应当以违约日起计算至解约条件成就之日的前一日，如此认定更能符合诚实信用原则的宗旨。