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2018年11月14日 星期三

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王文德律师

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律师文集

以案释法|“借名买房”你需要了解的风险

作者:王文德  时间:2018-10-17   来源:转载  浏览量:0  

随着经济社会发展

有人为了投资或者刚性需求

借用他人之名购买房屋

但是

“借名买房”真的靠谱吗?

如果仅有口头约定

“借名买房”后房子应该归谁?

别急

法官带你边看案例边分析

案件详情

解女士于2012年12月28日购买房屋一套,交纳了全部房款及相关费用。解女士因年龄问题没有贷款资格,故购房时借用其侄子解先生之名。双方口头约定解女士还清全部贷款后,解先生将房屋过户至解女士名下。2012年至今,房屋一直由解女士居住使用,并进行了装修,居住期间的相关费用由解女士支付,房产证也由解女士保管。2017年9月27日,解女士提前还清全部贷款。同年年底,解女士要求解先生将房屋过户至解女士名下时,解先生予以拒绝。故解女士将其侄子解先生诉至法院。

解先生辩称,不同意解女士的诉讼请求:一、2012年解先生父亲欲为解先生购买婚房,因生意繁忙且解先生社会阅历浅,故委托妹妹,即本案解女士,为解先生购房并将首付款交给解女士。故双方不存在“借名买房”协议,更不存在“过户”的约定。二、2012年解女士已经结婚,不存在因年龄问题不能贷款的情况,故解女士所称“借名买房”的理由不能成立。三、解先生购买房屋之后,因解女士家庭关系不睦,解先生才让解女士暂时居住在此房屋,并由其代还每月7000元的房贷作为租金,故双方存在实质的租赁关系,约定每月还贷7000元属于支付的房租。四、解先生多次要求解女士返还房屋,但解女士一直拒绝。解先生于2014年9月至2017年11月在日本留学并工作,回国后发现解女士在未经解先生授权的情况下于2017年申请一次性偿还剩余贷款并解除了抵押。解先生数次要求返还房屋未果后,于2018年3月25日在报纸上发布房产证遗失声明,并于4月2日补办房屋所有权证。综上,解先生主张自己是房屋的所有权人,解女士无权要求解先生办理房屋过户手续。

双方当事人各持己见

该怎么办呢?

下面

我们来归纳争议焦点

逐一分析

双方争议焦点

一、诉争房屋的首付款由谁支付

解女士主张系解女士支付,提供发票及证人证言予以佐证。

解先生主张系解先生父亲出资,解先生父亲出庭作证。

结合双方证据及质证意见,解女士证据的证明力大于解先生证据的证明力,本院认定诉争房屋首付款系解女士支付。

二、双方是否存在“借名买房”合同关系。

解女士主张双方口头约定解女士借用解先生名义买房,还清全部贷款后,解先生将房屋过户至解女士名下。

解先生主张双方系租赁合同关系,解女士偿还房屋贷款,系给付房屋租金。

结合解女士支付首付款,居住使用该房屋,偿还房屋贷款,持有原房屋所有权证书及购房票据原件的事实,本院认定双方存在“借名买房”合同关系。

法院经审理认为

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,双方应依据借名买房合同的约定履行相应义务。现房屋贷款已经偿还完毕,解女士要求解先生将房屋过户至解女士名下,于法有据,本院予以支持。解先生主张其与解女士系房屋租赁关系,但未出示充分证据予以证明,且解女士对此不予认可,故上述主张本院不予采信。

法官答疑

不动产权属证书内容与实际不符该怎么办?

根据物权的公示公信原则,不动产登记簿及权属证书具有确认物权归属和内容的作用,即对不动产物权权属具有推定力。然而,现实中确实存在不动产登记簿及权属证书记载的物权权属和内容与其真实情况不尽一致的情形。就本案而言,解女士为解决个人住房问题出资购房,因用解先生名义贷款而将房屋登记于解先生名下,对此,解女士可通过不动产物权确认纠纷来否定不动产登记簿及权属证书的推定力。

我持有证据的证明力应达到何种程度才可否定不动产登记簿及权属证书的证明力?

不动产登记簿及权属证书属于公文书证,因此,从诉讼法的证明责任分配来看,否定不动产登记簿及权属证书证明力的证明标准应达到“具有高度可能性”的程度。反言之,当事人所举证据不足以证明其为真实权利人的,则不能否定不动产登记簿及权属证书的效力。就本案而言,庭审中双方均认可,房屋自交付起一直由解女士居住使用,房屋贷款由解女士偿还。现购房款发票、契税等相关税费发票及房屋所有权证书的原件均由解女士持有。因此,本院认定房屋首付款系解女士支付。根据房屋的购买及居住情况,可以认定解女士主张借名买房“具有高度可能性”。法院在推定是否存在借名买房合同时,会重点考虑房屋的出资情况、占有使用情况、购房票据及房屋权属证书的持有情况、借名购房有无合理解释等因素。借名人提供的证据应达到“具有高度可能性”的标准。

对于借名买房的效力如何认定呢?

在借名买房情形中至少存在两个合同关系,一是借名人与出名人订立的借名合同,二是出名人与出卖人订立的房屋买卖合同。对于借名合同的认定,有书面约定的依据书面约定,无书面约定的可依据查明的事实进行推定。

那口头约定的效力又该怎么认定呢?

关于口头合同的认定问题,因口头形式没有载体,发生争议后,难以取证,正所谓“口说无凭”。一般而言,在不涉及他人利益的情况下,双方均认可口头约定,并对约定内容达成合意的,可以认为口头合同成立。然而,在涉及第三人利益时,虽然合同双方均认可存在口头约定,但不能轻易采信,以免双方恶意串通,损害第三人利益。因此,对口头合同的认定,需要结合其他证据予以佐证。

若我是出资购房者,意味着我就是房屋权利人吗

若当事人主张房屋归其所有或要求办理房屋所有权转移登记,提供的证据不仅需要证明其对房屋存在出资关系,还要证明双方之间存在借名登记的约定;若当事人改为主张出资债权,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。例如父母出资为子女购房并将该房屋登记在子女名下,子女结婚后将该房屋公证为夫妻共同财产并进行产权变更,该情形下房屋权利人则为子女及其配偶,而非出资购房的父母。

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王文德律师

执业机构:上海沪泰律师事务所

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