城镇居民购买农村宅基地房屋无效后，为什么卖方所获拆迁利益70%要归买房方所有呢？
来源：安玉辉律师
发布时间：2017-11-13
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城镇居民购买农村宅基地房屋无效后，
为什么卖方所获拆迁利益70%要归买房方所有呢？
笔者曾代理北京多起这样的案件，其中一起案情如下：
甲某是城镇居民，2006年10月购买乙某在农村宅基地上的房屋5间，给付乙某房款25万元。2015年4月该房屋被拆迁，乙某从拆迁公司获得拆迁补偿款158万元，优惠购房资格150平米（可以优惠价每平米4200元的价格购买150平米房屋）。之后，乙某起诉至法院，要求确认双方之间的房屋买卖协议无效。甲某提出反诉，要求退还其支付给乙某的购房款25万元，同时要求法院判决乙某所获拆迁利益70%要归自己所有。
法院判决：1、确认双方签订的房屋买卖协议无效。2、乙某于判决生效后退还给甲某购房款25万元；赔偿甲某损失1106000元（实际是拆迁补偿款的70%）。宣判后，乙某不服，上诉后二审法院驳回上诉，维持原判。
律师意见：根据相关法律和政策规定，甲某是城镇居民，不得购买农村宅基地上的房屋，法院认定双方之间的房屋买卖协议无效，并判决返还购房款是正确的。但是，法院认定乙某在造成双方房屋买卖合同无效上具有更大的过错，承担70%的责任，判决乙某赔偿甲某信赖利益损失1106000元。这是缺乏事实和法律根据的。理由如下：
第一，关于导致合同无效的过错，双方同等或者应该认定买房者即甲某更大一些，因为早在多年前国务院就颁发过禁止城镇居民购买农村宅基地房屋的规定，双方对此都应当是清楚的，法院认定卖方过错更大是没有根据的。
第二，关于赔偿信赖利益问题。
1、乙某所获拆迁利益不能成为甲某的信赖利益损失。
根据民法的基本理论，信赖利益必须是行使合法权利，通过合法途径能够获得的合法利益。如果从法律上或者事实上不能取得的所谓“利益”，就不称其为信赖利益，当然也无所谓信赖利益损失。根据拆迁政策规定，乙某是被拆迁范围内的房屋所有人和宅基地的使用权人，其属于被拆迁人，所有的拆迁利益应当归乙某所有。而甲某虽然曾购买过被拆迁的房屋，但因违反法律规定而不能获得房屋所有权和宅基地使用权，不能成为被拆迁人，进而获得拆迁利益，并不能产生所谓信赖利益。既然如此，何来信赖利益损失？哪有判决赔偿损失的事实根据？
2、法院将乙某所获合法拆迁利益视为甲某遭受的信赖利益损失，判决其予以赔偿，严重违反了所有权制度和《物权法》的规定。
必须指出的是，甲某所获拆迁利益完全是基于物权所有人和合法宅基地使用权人，通过与拆迁人订立合法的拆迁协议取得的。法院认定乙某所获的拆迁利益是甲某信赖利益损失，完全违背了物权法的规定。这样判决，既彻底否定了乙某与拆迁人订立的拆迁补偿协议的法律效力，也彻底否定了乙某的合法财产权利，是显失公正、不符合法律规定的判决。
为什么卖方所获拆迁利益70%要归买房方所有呢？
笔者曾代理北京多起这样的案件，其中一起案情如下：
甲某是城镇居民，2006年10月购买乙某在农村宅基地上的房屋5间，给付乙某房款25万元。2015年4月该房屋被拆迁，乙某从拆迁公司获得拆迁补偿款158万元，优惠购房资格150平米（可以优惠价每平米4200元的价格购买150平米房屋）。之后，乙某起诉至法院，要求确认双方之间的房屋买卖协议无效。甲某提出反诉，要求退还其支付给乙某的购房款25万元，同时要求法院判决乙某所获拆迁利益70%要归自己所有。
法院判决：1、确认双方签订的房屋买卖协议无效。2、乙某于判决生效后退还给甲某购房款25万元；赔偿甲某损失1106000元（实际是拆迁补偿款的70%）。宣判后，乙某不服，上诉后二审法院驳回上诉，维持原判。
律师意见：根据相关法律和政策规定，甲某是城镇居民，不得购买农村宅基地上的房屋，法院认定双方之间的房屋买卖协议无效，并判决返还购房款是正确的。但是，法院认定乙某在造成双方房屋买卖合同无效上具有更大的过错，承担70%的责任，判决乙某赔偿甲某信赖利益损失1106000元。这是缺乏事实和法律根据的。理由如下：
第一，关于导致合同无效的过错，双方同等或者应该认定买房者即甲某更大一些，因为早在多年前国务院就颁发过禁止城镇居民购买农村宅基地房屋的规定，双方对此都应当是清楚的，法院认定卖方过错更大是没有根据的。
第二，关于赔偿信赖利益问题。
1、乙某所获拆迁利益不能成为甲某的信赖利益损失。
根据民法的基本理论，信赖利益必须是行使合法权利，通过合法途径能够获得的合法利益。如果从法律上或者事实上不能取得的所谓“利益”，就不称其为信赖利益，当然也无所谓信赖利益损失。根据拆迁政策规定，乙某是被拆迁范围内的房屋所有人和宅基地的使用权人，其属于被拆迁人，所有的拆迁利益应当归乙某所有。而甲某虽然曾购买过被拆迁的房屋，但因违反法律规定而不能获得房屋所有权和宅基地使用权，不能成为被拆迁人，进而获得拆迁利益，并不能产生所谓信赖利益。既然如此，何来信赖利益损失？哪有判决赔偿损失的事实根据？
2、法院将乙某所获合法拆迁利益视为甲某遭受的信赖利益损失，判决其予以赔偿，严重违反了所有权制度和《物权法》的规定。
必须指出的是，甲某所获拆迁利益完全是基于物权所有人和合法宅基地使用权人，通过与拆迁人订立合法的拆迁协议取得的。法院认定乙某所获的拆迁利益是甲某信赖利益损失，完全违背了物权法的规定。这样判决，既彻底否定了乙某与拆迁人订立的拆迁补偿协议的法律效力，也彻底否定了乙某的合法财产权利，是显失公正、不符合法律规定的判决。
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