代 理 词

尊敬的审判长、审判员：

根据查明的事实及相关法律规定，现我代理原告温超兰提出如下代理意见，请采纳：

一、根据陆川县人民法院的《房屋产权转移证明书》，涉案房产为原告六人共同所有该房产。

二、两被告出售该房产的转让协议，违反了《房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的强制性规定，违反法律强制性规定的行为无效；另外依据合同法第五十二条的规定，因此该转让协议是无效的。

当初因为被拍卖的范森森名下陆国用（92）字第05050605-01号的《国有土地使用权证》的土地使用面积是63.96平方米，与陆川县人民法院1995年12月5日出具的《房屋产权转移证明书》中的北楼三间房屋面积127.93平方米不相符，四至范围也不相符，故陆川县房产管理所拒绝给原告等六人办理房产证。依据法律，不能办理产权权属证书的房地产不能转让，因此该转让行为也是无效的。

三、被告等12人对该房产的占有使用没有法律依据，侵犯了原告等六人的物权，该房产所有人原告等六人有权依法要求被告排除妨碍，返还上述房产。

四、被告何永华对该房产的侵占和擅自改造行为，给原告造成了巨大的经济损失，依法对原告造成的损失予以赔偿。

五、原告作为共有人，依法享有优先购买权；两被告私下转让该房产，侵犯了原告的优先购买权，因此该转让也是无效的。

代理人：

被代理人：

2012年4月20日