对“一房一价”政策的相关解读

5月1日起，由国家发改委下发的《商品房销售明码标价规定》（后附相关法条）开始正式执行，这是对已出政策的再次强调和重申，表明了政府对房价问题的高度重视。

政策要点：

1、商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。

2、对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

3、商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。

4、商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

《规定》第三条 本规定所称明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。这无疑有利于解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明与价格欺诈等问题,有利于维护消费者合法权益。但是对购房人来说，他们关心的是房价是否会因此而下降，政策对他们的影响表现在心理层面，给市场造成一种调控继续从紧的认知，购房人观望情绪会延续；对于北京等已实施明码标价、一房一价操作方式的城市来说，并无明显实质性影响，更多的是对开发商销售行为的进一步规范和约束,因为“明码标价”并非“一口价”,是商品就可“漫天要价就地还钱”,但该政策在实际上对企业自主定价权构成了一定限制,这才是开发商所担忧的。

《规定》第九条 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。发改委并没有规定商品房不许涨价,而是规定商品房销售价格明码标价后可自行降价、打折销售,但同时也规定涨价必须重新申报备案。从这个规定可以看出,发改委的目的是抑制开发商涨价冲动,希望通过在程序上加大开发商的涨价难度而起到抑制房价上涨的作用。但是，按照《价格法》规定,商品房适用市场调节价,应由企业自主定价,政府主管部门无权规定价格上下限。尽管商品房价格向主管部门备案本身并不是对企业自主定价权的干预,但在各地执行过程中,不少地方政府有将备案变成审批的倾向,尤其是在国务院要求地方政府制订年度房价调控目标后,地方政府通过行政手段推迟和遏制高价商品房入市,备案关便越发难过。这种情况下,新开楼盘备案时试图高报价就会遇到障碍,从而令“高报低卖”的策略难于实施,惯用的“低开高走”营销策略也难于成立。

　      不论备案也好,审批也好,对开发商来说都多了道手续,都或多或少增加了企业的行政成本,对企业自主定价权形成一定程度遏制,让企业在进行价格变动时灵活度降低。在各地方政府的执行过程中,由于政策执行的偏差,很容易构成对企业自主定价权的干预。而此类干预从经济学角度看,是对市场的扭曲,这种扭曲未必会朝向政策制定者所期望的“降房价”目标,因为在供求基本面不变、成本不断上升的前提下,房价很难有实质性变化,相反此政策出台后，开发商很可能采取提高定价的方式，来为以后的打折、降价预留操作空间，从而来回避政策影响，房价或可能因此出现名义性上涨。

在市场经济体制下，供求关系是房价的决定因素，要真正遏制房价上涨,最根本的还是要从土地供应、货币政策等方面入手,扭转市场供求关系。“一房一价”可以起到规范市场的作用,但其作用也不宜过分夸大,对于企业的自主定价权的过多干预反而不利于理顺市场交易秩序。

附：

《商品房销售明码标价规定》
第二条　中华人民共和国境内的房地产开发企业和中介服务机构（以下统称商品房经营者）销售新建商品房，应当按照本规定实行明码标价。

中介服务机构销售二手房的明码标价参照本规定执行。
第三条　本规定所称明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。
　第五条　已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照本规定实行明码标价。
　第八条　商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。
　　第九条　对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
　　第十二条　对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
　　第十三条　商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。
　　第十四条　商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。
　　第十五条　商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。