上海市宝山区人民法院民事判决书

（2011）宝民三（民）初字第×××号

原告张某某，男，某年某月某日生，汉族，户籍在上海市某区某号某室。

原告董某某，女，某年某月某日生，汉族，户籍在上海市某区某号某室。

上列两原告共同委托代理人张雷，北京市京大律师事务所上海分所律师。

被告刘某某，男，某年某月某日生，汉族，户籍在上海市某区某号某室。

原告张某某、董某某诉被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年5月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某、董某某的委托代理人张雷到庭参加诉讼。被告刘某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告张某某、董某某诉称，原、被告于2010年10月18日签订《房地产买卖居间合同》，约定，原告向被告购买上海市某区某弄某号某室房屋，转让价款为人民币117万元，双方于2010年11月30日前签订《上海市房地产买卖合同》。协议签订后，原告支付定金2万元。2011年3月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，房屋转让借款增加为120万元。合同约定双方于2011年5月1日前到交易中心申请办理转让过户手续，并于办理过户手续当日，被告将房屋钥匙交给原告。之后，被告并未按约履行过户及交房义务。经查，被告已于2011年3月3日将系争房屋另行出售给案外人梁某1、梁某2、王某某，三人已于2011年5月25日经核准登记成为系争房屋的房地产权利人。被告的行为造成原、被告签订的买卖合同无法继续履行，已构成违约，故起诉要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，被告返还购房款2万元，并支付违约金24万元。

被告刘某某未作答辩。

经审理查明，2010年10月18日，原告张某某（乙方、买受方）与被告（甲方、出售方）及案外人上海某房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖居间合同》，约定，甲方将上海市某区某弄某号某路房屋出售给乙方，房东到手价为117万元。乙方于签署本合同时，支付诚意金2万元（在办理房东产证当日支付8万元，共计10万元，作为定金支付给房东）至居间方，并委托居间方与甲方洽谈；若甲方接受交易条件并签署本合同的，则乙方委托居间方将诚意金转交给甲方作为定金。买卖合同签订当日，乙方向甲方支付房款40万元（包含定金转房款）；乙方于2010年12月30日前支付甲方房款66万元；过户当日支付11万元。甲乙双方于2010年11月30日前按本合同约定的主要买卖条件签署《上海市房地产买卖合同》。签约后，原告支付定金2万元。2010年10月19日，被告与居间方签订《定金保管确认书》，内容为甲方刘某确认已收到买受方张某通过居间方上海某房地产经纪有限公司转交的系争房屋购房定金2万元，现甲方根据已签订的《房地产买卖居间合同》约定将该笔定金委托居间方代为保管至买卖合同生效之日，再行根据买卖合同约定或其他法律文书处理。待甲方去办理此房屋产证并取得收件收据当日并将原件交至丙方处，至丙方处领取。2011年3月24日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋以120万元的价格出售给乙方；双方确认于2011年5月1日前，至房地产所在区交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按补充条款内容处理。合同补充条款约定，甲乙双方应于2011年5月1日前，至房地产所在区交易中心房屋过户手续。甲乙双方在履行本合同过程中，应互相给予必要的配合，包括亲自签署相关的文书、如实提交所有相关材料、缴纳相关费用等。甲乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务（包括但不限于签署文书、提供材料、缴纳费用、甲方清空该房屋的户口等交易相关义务），则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除本合同，若守约方选择单方面解除合同，则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。合同附件三付款协议约定，买卖合同项下的房地产转让总价为120万元；本买卖合同签署之前，乙方已通过居间方向甲方支付了购房定金2万元，该定金自买卖合同签订之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款，该款项由中介方暂时保管，至双方签订网络版买卖合同当日，由中介方转交甲方；甲乙双方同意于共同至房地产交易中心办理房屋过户手续当日，乙方向甲方支付房款118万元.。

另查明，2011年3月3日，被告与案外人梁某1、梁某2、王某某签订了《上海市房地产买卖合同》，被告将系争房屋出售给梁某1、梁某2、王某某。2011年5月11日，被告与梁某1、梁某2、王某某共同到交易中心申请办理系争房屋的产权过户手续。同年5月25日，梁某1、梁某2、王某某经核准登记成为系争房屋的房地产权利人。

审理中，原告表示，依据合同约定的付款方式，原告共计支付房款2万元，余款118万元于过户当日支付，原告已经履行了合同义务。原、被告签订居间协议后，被告不想履行居间协议，原告与被告多次交涉，最终与被告一起到中介公司签订买卖合同，当时由于时间较晚，中介公司持有网上签约密钥的工作人员已经下班，所以双方签订的《上海市房地产买卖合同》是中介公司自行打印的，不是在网上打印的合同，但合同上被告的签名是被告本人所签。依据合同补充条款约定，原告享有单方解除权。由于被告未到庭应诉，考虑到案件的具体情况，便于纠纷解决，原告自愿放弃部分违约金，只要求被告支付违约金18万元。

以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间合同》、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、房地产权利限制状况信息五张、原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、被告与案外人签订的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记申请书、上海市某区房地产登记收件收据、定金代保管确认书、及当事人当庭陈述等证据为证，可以认定。

本院认为，原、被告就系争房屋买卖签订的《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》系双方真实之意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行。根据买卖合同约定，被告应于2011年5月1日前将系争房屋权利转移至原告名下。由于被告并未按约履行合同义务，被告的行为已构成违约。事实上，被告于2011年3月3日已与案外人就系争房屋买卖签订了买卖合同，案外人于2011年5月25日取得了系争房屋的房地产权证，故原、被告继续履行房屋买卖合同客观上已经不可能，合同目的不能实现，原告要求与被告解除《上海市房地产买卖合同》，与法不悖，可予准许。原、被告签订居间协议后，原告已依约支付了2万元定金，被告也与中介公司签订了定金代保管确认书，被告已确认收到原告支付的购房定金2万元，并委托居间方式代为保管。据此可以认定，被告已收到原告支付的定金2万元，并委托居间方代为保管。据此可以认定，被告已收到原告支付的定金2万元。在原、被告签订《上海市房地产买卖合同》后，该笔定金已转化为购房款。合同解除后，被告应将购房款2万元返还给原告。被告未按照合同约定即使全面履行合同义务，已构成违约，被告应按合同约定的总房价款的20%，向原告支付违约金24万元。现原告自愿放弃部分违约金，只要求被告支付违约金18万元，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、解除原告张某某、董某某与被告刘某某就上海市某区某弄某号某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；

二、被告刘某某于本判决生效之日起十日内，返还原告张某某、董某某购房款2万元。

三、被告刘某某于本判决生效之日起十日内，支付原告张某某、董某某违约金18万元。

如果为按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4,300元，由被告刘某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审  判  长   金某某

代理审判员   穆某某

人民陪审员   时某某

二○一一年十月二十一日

书记员       葛某某