房屋买卖合同违约方无权要求违约金退还
作者：靳双权律师 发布时间：2018-08-07 浏览量：0
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告刘琪诉称：2013年9月28日，刘琪与周涛签订房屋买卖合同，约定周涛将203号的房屋出售给刘琪，价款270万元，包括定金20万元。合同签订后，刘琪将250万元购房款及20万元定金汇入周涛帐户，因刘琪系外地人，对北京限购政策不了解，因刘琪不具备购房资格导致无法办理该房屋的过户手续，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除刘琪、周涛于2013年9月28日签订的房屋买卖合同，并判决周涛返还刘琪购房款250万元、双倍返还刘琪定金40万元;2、判令周涛支付已付款利息。
二、被告辩称
被告周涛辩称：同意解除买卖合同。刘琪没有出示其不具备购房资格证明，周涛没有任何违约行为。周涛确实收到刘琪250万元购房款和20万元定金，定金是10万元现金、10万元划帐。刘琪长期居住在北京，其陈述对北京的限购政策不了解，不能作为免责事由。周涛没有过错，不同意返还购房款，亦不同意双倍返还定金及支付利息。
周涛反诉称：2013年9月28日，双方签订了房屋买卖合同，但刘琪一直找各种理由不予配合。刘琪违背诚实信用原则，以不具备购房资格解除合同。现提起反诉，反诉请求：1、要求刘琪支付解约定金20万元;2、判令刘琪支付2013年12月9日至2015年1月21日房屋使用费，按月3600元计算;3、判令刘琪支付自2013年12月至2015年1月给周涛造成的房屋市场价格贬值损失50万元。
刘琪针对周涛的反诉辩称：刘琪已支付全部购房款，完全履行自己义务，不存在违约问题，余下义务只有周涛为刘琪办过户手续。因涉案房屋没有办理过户手续，不具备购房资格原因不在刘琪，故刘琪没有违约。周涛认为房屋使用费属于不当得利，应另行起诉。周涛要求支付贬值费用50万元没有事实法律依据，刘琪没有违约行为，故请求驳回周涛的反诉请求。
三、审理查明
经审理查明：2013年9月27日，甲方周涛与乙方刘琪在地产公司居间下签订房屋买卖合同，约定由乙方购买甲方所有203号房屋(涉案房屋)，建筑面积93.12平方米，房屋总价款270万元，并约定买受人向出卖人支付定金20万元，出卖人应当在50日内将房屋交付给买受人，自合同签订之日起50日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
其中，刘琪向周涛出具购房承诺书中载明：刘琪已详细阅读并清楚知晓国务院及北京市关于住房限购政策的规定，刘琪承诺并遵守限购政策，提交的材料真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格，如承诺与事实不符，违反限购政策规定导致所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，愿承担由此造成的一切法律责任。
2013年11月12日，周涛向刘琪出具授权委托书，委托刘琪全权代为办理房屋产权过户、登记、贷款、办理网签等事项，并在公证部门办理了公证手续。
2013年12月9日，周涛将涉案房屋交付给刘琪居住使用至今;刘琪先后向周涛共计支付购房款共计270万元。
周涛主张赔偿其房屋贬值损失50万元，经法院释明，周涛在法院指定期限内未提出书面鉴定申请。
法院认定上述事实，有房屋买卖居间合同、北京市存量房屋买卖合同、购房承诺书、委托书、公证书、房屋所有权证书、商品房买卖合同、银行汇款业务凭证、收条、交接单、当事人陈述、企业法人营业执照、消费卡等证据在案佐证。
四、法院判决
1、解除刘琪与周涛于2013年9月27日签订的北京市存量房屋买卖合同;2、刘琪于本判决生效后七日内将203号房屋腾退并交付给周涛;3、周涛于本判决生效后七日内退还刘琪购房款二百七十万元，并以二百七十万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向刘琪支付利息(期间自本判决生效之日次日起至实际给付完毕上述款项之日止);4、刘琪于本判决生效后七日内赔偿周涛房屋使用费损失三万五千元及房屋贬值损失六万元，以上共计九万五千元;5、驳回刘琪其他诉讼请求;6、驳回周涛其他诉讼请求。
五、北京房产律师靳双权点评
本律师认为,本案争议焦点为：1、违约责任的认定问题;2、损失的确定问题;3、定金适用问题。
首先，刘琪在购买涉案房屋时承诺其具有北京市住房申购资格，愿承担因违反限购政策规定造成的法律责任。现证据证明刘琪不具备在京购房资格，故涉案房屋的买卖合同不能履行系刘琪违约所致，周涛作为出卖人不存在违约行为。刘琪刘琪上诉称该合同不能履行系双方违约，缺乏证据与法律依据，不应支持。
其次，鉴于涉案房屋已于2013年12月9日交付刘琪，势必给周涛造成房屋未能出租的租金损失，法院判决刘琪支付自收到房屋之日起的使用费是正确的。刘琪称其未使用该房屋，但周涛已无法使用该房屋产生的经济利益是显而易见的，故刘琪即使自己未使用该房屋亦应支付使用费以弥补周涛的租金损失。
再次，由于刘琪没有购房资格，导致合同不能及时履行，造成周涛错失在房屋市场高价时出售涉案房屋的机会，现在该房屋的市场价格已低于原合同价格，故应酌情给予6万元贬值损失并无不当。当事人现并不能举证该套房屋没有价值的贬损，故其要求不予赔偿房屋贬损价值6万元的请求不应得到支持。
另，刘琪系合同的违约方，其因合同所受损失应当自行承担，故其支付房款给周涛之日至判决生效之日的利息损失，应当由其自行承担。
最后，关于定金规则的适用问题。《合同法》第115条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。周涛作为收取定金的一方，因不存在违约行为，故给付定金的刘琪无权要求周涛双倍返还定金。
靳双权律师
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