以少缴税费为目的签订“阴阳”两份合同，到底那份合同有效呢
作者：靳双权律师 发布时间：2018-05-28 浏览量：0
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
2007年4月28日，甲市的王小姐通过某房产中介公司与卖方杜先生签订了《房地产买卖合同》，约定卖方以净收15万元的价格转让位于甲市的某小区小型单身公寓，建筑面积23.97平方米。王小姐按照要求交了1万元定金，并将首期款交由房产中介公司托管。卖方杜先生授权房产中介公司全权代办转让手续。根据“行规”，双方于2007年6月13日签订的《甲市房地产买卖合同(现售)》中，将房价写成了119850元。此外，在合同上卖方签字人也并非杜先生本人，而是“杜先生代理人谭先生”的名字。
2007年6月25日，王小姐从甲市国土资源和房产管理局A地分局正式拿到了该处房屋的房产证。但去年甲市房价一路飙升，这套房子很快涨到了20万元。尽管王小姐已经拿到了房产证，并按时将房款15万元交到了中介公司，但杜先生迟迟没有交出房屋钥匙，王小姐也一直没能搬进新家。去年10月，王小姐两次更换了新的门锁后，才进入房屋，但没有在里面居住，而是一直将房子出租。2007年下半年，原业主杜先生一纸诉状，将王小姐告上A地区法院。
杜先生表示，王小姐和中介公司“恶意串通”，签订阴阳合同，因此要求判令撤销已经签订的房地产买卖合同。法院受理后，依法追加第三人房产中介公司参加诉讼。杜先生诉称，自签订《房地产买卖合同》后，根据房产中介公司要求办理了一份《公证书》委托手续，内容为委托21名人员其中一人代办该房产的转让手续。但王小姐没有与原告委托人员名单中的人签订合同，反而与谭先生恶意串通签订合同，将原来约定的房价15万元改成11.985万元，违背了杜先生的本意，严重侵犯了他的合法权益。
王小姐辩称，自己并未违反与杜先生签订的合同，也依法履行了相关的手续，而杜先生之所以提出起诉是因为房价飙升才反悔，交易仍然合法有效。
二、法院审理
法院审理后认为，买卖双方以及第三人签订的《房地产买卖合同》系各方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律强制性规定，是有效合同。而后面签订的《甲市房地产买卖合同同(现售)》中的交易价格不是双方真实意思的表示，而且该合同的签订是为了少交国家收取的相关税费，该合同损害国家利益，损害社会公共利益，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。既然合同无效，杜先生的诉讼请求缺少了前提，因此被法院驳回。
2007年12月7日，杜先生又向A地区入民法院提起行政诉讼，将甲市国土资源和房产管理A地分局告上A地法院。杜先生诉称，A地区人民法院的民事裁定已认定《现售合同》是无效合同。而A地分局没有尽到认真审查职责，就颁发了房产证。杜先生曾经要求A地分局撤销发给王小姐的房产证，但A地分局拒不履行职权，属于行政不作为。因此，杜先生向A地区人民法院提起行政诉讼，请求法院撤销A地分局颁发的房产证。
甲市国土资源和房产管理A地分局认为，除了价格条款无效外，现售合同应有效，而从稳定社会经济关系的角度来看，应将失实的价格条款变更为真实的价格条款。对于偷漏国家税款的行为，应进行谴责和制裁。本案的登记价格，原告以“阴阳合同”起诉想要撇销，见利忘义，不应获得法院的支持。
2008年4月9日，A地区人民法院对此行政案开庭审理，并于7月24日作出一审判决。法院审理后认为，人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行行政审查。房地产证登记是房地产主管机关根据当事人申请，对房地产权的设定、转移、变更、终止等依法进行审查和登记，予以确认和证明的一种行政行为，该登记不创设权利义务，仅产生公示、公信效力。只要申请人在规定的时间提交的申请书和有关文件材料符合法律法规定，登记机关就应当依法予以核准登记，颁发房地产权利证书或做备注记载。《甲市经济特区房地产登记条例》规定，申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。申请转移登记，应当提交房地产权利证书、买卖合同书等相关文件。本案中，原告杜先生与第三人(王小姐)买卖的意思真实，买卖标的物明确，申请真实自愿，文件材料齐全，权属来源清楚。据此，被告A地分局作出的转移登记行为有充分的事实依据和法律依据，程序合法，应当予以支持。本案涉及房地产虽然两个合同载明的交易价格不符，减少了应缴的国家税款，被A地区法院的民事裁定书认定为无效合同，但不能因此否定被告A地分局登记行为的合法性。因为虽然申请人双方买卖的合意是登记的基础，但房地产登记机关并不拥有对房地产权利变动合意效力的审查判断权，也无权改变申请人双方基于意思自治原则建立的买卖民事法律关系。尤其在申请人双方蓄意隐瞒事实真相的情况下，要求房地产登记机关登记时查明当事人的真实交易价格也实属勉为其难。原告和第三人在办理涉案房产的过户登记时，为了减少应缴税费，将真实交易价格由150000元改为119850元，原告本是非法获利者，后来却因房款给付和财产交付引发争执而以登记交易价格与实际成交价格不符为由要求撤销买卖合同，本次又以此为由要求撤销涉案房产证，原告的行为不利于诚信市场交易的培育，也不利于行政秩序的稳定，法院不予鼓励。原告和第三人应以实际成交价格补交税款。
综上，原告要求撤销原房地产证的理由于法无据，法院不予以支持。原告的诉讼请求不能成立，依法应予以驳回，遂判决:驳回杜先生的诉讼请求。
三、北京房产律师靳双权点评
在上述案例中，对于二手房转让阴阳合同的效力，法院是确认阳”合同损害社会公共利益，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定，因而无效;“阴”合同是买卖双方之间真实意思表示，因而有效。但是，靳律师认为，合同无效，应当分为二个方面：一是整个合同无效，另一个是合同部分条款无效。法院在认定合同无效的时候一定要对合同无效还是合同条款无效作出区分。在本案例中，其实真正损害社会公共利益，以合法形式掩盖非法目的，违反法律行政法规的强制性规定的仅仅是《甲市房地产买卖合同(现售)》中的价格条款，其他的条款应当是有效的。鉴于二手房转让“阴阳合同”对于买卖双方(尤其是买方)存在较大的风险，特别在有上述审判先例的情况下，买卖双方应尽量不要采用二手房转让阴阳合同方式进行交易，避免引来不必要的麻烦。
另外，除了二手房转让“阴阳合同”之外，还有一种通过签订装饰装修款协议的方式来达到逃避部分税收目的的行为，具体是指在签订房屋转让合同的同时，另外签订一份装饰装修款协议，实际上将房屋转让价格一分为二，将部分房屋转让款放到装饰装修款协议中，不去申报纳税，从而达到少交税费的目的。根据合同法的规定，通过签订装饰装修款协议是为了逃避国家税收，损害社会公共利益，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同是无效合同，如果发生争议买卖双方是不会受法律保护的。
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