父亲委托儿子出售回迁房后返回，合同有效吗
作者：靳双权律师 发布时间：2018-03-29 浏览量：0
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告葛某华诉称：我与张某涛系夫妻，张某河、张某江为张某涛的哥哥。乔凤为张某涛、张某河、张某江的母亲。张某琪为我与张某涛之子。12号宅基地使用权人为张某涛，176号宅基地使用权人为乔凤。乔凤于2012年12月9日去世。
2009年，12号、176号房屋被拆迁，获得回迁房14套。上述房屋应当为夫妻共同财产。在我不知情的情况下，张某涛于2012年2月19日与李立新签订《北京市房屋买卖合同》，将上述拆迁安置房屋一套售予李立新。此后张某涛与李立新因房屋买卖合同纠纷诉讼至石景山区人民法院。在该诉讼中，法院判令张某涛将103号房屋交付张某悦。在二审中，我申请作为当事人参加诉讼，但是法院未予准许。该案所涉房屋是我与张某涛的夫妻共同财产，张某涛未经我同意出卖诉争房屋，处分行为无效。现起诉请求：撤销上述案件一审二审判决并确认我为103号房屋的共同共有人。
二、被告辩称
被告李立新答辩称：葛某华与张某涛是夫妻关系，二人共同生活，葛某华不可能不知道张某涛出卖房屋。上述案件的财产保全经过了公告程序，葛某华不可能不知道诉讼的存在，在该案审理中，葛某华没有申请作为第三人参加诉讼，未参加是其自己的责任。在张某涛与张某悦签订合同的过程中，张某涛、张某琪都参与到交易中，葛某华作为家庭成员，对于出卖房屋不可能不知情。
被告张某悦答辩称：不同意葛某华的诉讼请求。在上述号案件的审理过程中，张某涛曾认可其与妻子经人介绍找到李立新卖了一套房子。乔凤、张某涛、张某琪都出现在房屋交易过程中，可以证明葛某华一家三代人都参与了房屋买卖，葛某华对于房屋买卖一事不可能不知情。
三、审理查明
2009年8月13日，张某涛作为12号房屋的被拆迁人及乔凤的代理人签订拆迁货币补偿协议，获得回迁房14套。上述安置房为按照经济适用住房产权管理的房屋。
2012年2月19日，张某涛与李立新签订《北京市房屋买卖合同》将上述拆迁安置房屋一套售予李立新，约定成交价格58万。 2012年5月13日，张某琪与李立新代理人胡文杰签订《声明》一份，载明房屋已交易完成，双方无争议，房款全部付清。
2012年7月16日，李立新委托胡文杰与张某悦签订房屋买卖合同，将其从张某涛处所购涉案房屋通过中介公司出售给张某悦，售价88万元，约定签订合同当天支付定金2万元，于2012年8月20日前支付第一笔房款20万元，于2012年10月1日前支付第二笔房款58万元，剩余房款8万元于房本下发过户当日同时支付。合同文件及补充协议落款处均由胡文杰、张某琪、张某悦签字。
上述合同文件签订后，张某悦经查询所售房屋权利人为张某涛，故张某悦找到中介公司与胡文杰进行约谈，确认由张某涛之子张某琪持载有张某涛签名并按捺手印的授权委托书及户口簿、身份证来到现场，在买卖合同补充协议上签字。后张某悦陆续向其支付房款共计八十万元。
2013年5月，张某涛将李立新诉至法院，以其与李立新所签《北京市房屋买卖合同》违反了安置房屋买卖相关政策为由，要求解除其与李立新签订的合同及补充协议。张某悦、张某河、张某江作为第三人参加诉讼。张某悦在求张某涛交付涉案房屋并支付违约金。
法院认定，张某涛、李立新形成了房屋买卖合同法律关系。张某涛处分的回迁安置房屋为有权处分，张某涛与李立新签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同。胡文杰受李立新委托与张某悦签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，李立新与张某悦形成了房屋买卖合同关系，该两份合同亦为有效。张某悦在核对授权委托书、户口薄、身份证并进行电话确认的情况下，已经完成了适当、合理的注意义务和审查义务，张某悦有理由相信张某琪有代理权，张某琪已构成表见代理。故判决张某涛将涉案房屋交付张某悦管理使用。
判决后，张某涛不服，向中级人民法院上诉，要求撤销原判。中级人民法院驳回上诉，维持原判。
就葛某华与张某涛的居住状况，李立新及张某悦表示二人一直共同居住。张某琪主张张某涛与葛某华原共同居住， 2013年，二人分别居住在两套安置房屋中。
四、法院判决
驳回原告葛某华的诉讼请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，有独立请求权或无独立请求权第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决的人民法院提起诉讼。
本案中，12号拆迁发生于葛某华与张某涛的婚姻关系存续期间，因拆迁取得的安置利益为葛某华与张某涛的夫妻共同财产。葛某华作为安置房屋的共有权益人，对于上述案件所争议的房屋买卖合同履行之法律关系，具有独立的请求权，为有独立请求权的第三人。
法院查明事实可以证明，葛某华与张某涛结婚多年，在张某涛与李立新的房屋买卖合同签订及履行过程中，葛某华与张某涛共居一处。张某琪作为二人之子，与葛某华、张某涛均具有密切的亲属关系。在张某涛与李立新签订的房屋买卖合同的履行过程中，张某琪与李立新的代理人胡文杰共同出具《声明》，确认该交易完成，在李立新与张某悦之间的房屋买卖过程中，在张某悦对李立新的权利提出质疑后，张某琪持有张某涛的授权委托书等材料参与买卖过程，且从未对葛某华不知情或不同意出卖房屋进行提示。可见，张某琪作为张某涛与葛某华之子，对于涉案的买卖合同的签订、履行及其他相关事宜自始知情，且亲自参与其中。在张某琪向张某悦出示张某涛的授权委托书等材料、未向张某悦表示葛某华不同意出售房屋，且张某悦尽到谨慎、合理的注意义务的情况下，张某悦有理由相信张某琪的代理行为是葛某华、张某涛的共同意思表示。
在上述案件的审理中，张某涛曾认可其与葛某华共同向李立新出卖安置房，从未提出葛某华对卖房一事不知情、不同意的理由或抗辩意见。在综合考虑葛某华与张某涛的夫妻关系及居住情况、张某琪的代理行为及张某涛的诉讼主张等因素的基础上，可认定葛某华对于出卖房屋一事应当知情。在葛某华未能提供充分的相反证据的情况下，葛某华很难主张其对房屋买卖不知情。
依据前述分析，上述案件的一审、二审判决在依法认定张某涛与李立新之间以及李立新与张某悦之间均存在合法有效的房屋买卖合同法律关系的情况下，基于合同的履行情况，认定合同约定的交房条件已经成就，判令张某涛向张某悦交付涉案房屋并无不当。葛某华要求撤销前述判决的请求很难得到支持。因张某悦已通过购买取得该房屋的相应权利，故对于葛某华要求确认其为涉案房屋的共同共有人亦很难得到支持。
综上，法院的判决是正确的。
靳双权律师
服务地区： 全国
服务时间：09:00-21:00
律所机构： 北京市东卫律师事务所
