商业用房及国有土地使用权转让注意事项
作者：靳双权律师 发布时间：2018-03-28 浏览量：0
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
某房地产公司称：2017年5月28日，某房地产公司与郝某磊签订房屋买卖协议书，约定郝某磊将其所有的位于密云区东大街的一处商业房产出售给某房地产公司，转让款为6660万元，郝某磊应在收到房屋交易价款的5个工作日内注销抵押登记手续，并将房屋、土地使用权等权属凭证过户至某房地产公司名下。协议签订后，某房地产公司于5月31日、6月1日两次向郝某磊支付购房款诟共计6660万元，但其至今一直以各种理由拖延，拒绝协助办理房屋和土地使用权过户变更登记手续，故诉至法院要求判令郝某磊协助将位于密云区东大街的一处商业用房所有权及该房屋范围内的国有土地使用权过户变更登记至某房地产公司名下。
二、被告辩称
郝某磊辩称：郝某磊与某房地产公司签订房屋买卖协议书意思表示不真实，应属于无效合同。因协议书中约定的房屋价值明显低于市场价，且当时郝某磊是迫于贷款的压力，才与某房地产公司签订的房屋买卖协议书，某房地产公司在与郝某磊协商时，明显是乘人之危，故不同意某房地产公司的诉讼请求。
三、审理查明
2017年5月28日某房地产公司与郝某磊签订房屋买卖协议书。约定将涉案房屋及其相对应的国有土地和其他设施设备的全部权利转让给原告，房屋总价款为6660万元;协议签订之日起5个工作日内甲方向乙方指定的账户一次性支付购房价款，乙方在收到甲方支付的全部房屋交易价款5个工作日内向该房屋、土地所在的不动产登记机关申请注销该房屋、土地抵押登记;注销该房屋、土地抵押登记3日内，甲乙双方共同签署北京市存量房买卖合同并向不动产权登记机关申请变更该房屋、土地的所有权，将该房屋、土地过户至甲方名下。协议签订后，某房地产公司于2017年5月31日和6月1日将全部购房款6660万元支付给郝某磊。郝某磊收到房款后，分别于2017年6月13日和2017年6月21日，将涉案房屋的抵押登记和该房屋相对应的国有土地使用权的抵押登记予以注销。但郝某磊拒绝协助某房地产公司办理上述房屋、土地的权属变更手续。
四、法院判决
被告郝某磊于本判决生效后十日内，协助原告北京市某房地产房地产开发有限公司办理密云区长安街1号东楼1至3层的商业用房所有权和密云区密云镇长安街1号的国有土地使用权转移登记手续。
五、北京房地产律师靳双权点评
双方签订房屋买卖协议时某房地产公司是否属于乘人之危，是本案的争议焦点。根据相关法律规定，一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危;在此情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
本案中，首先，某房地产公司与郝某磊签订的房屋买卖协议书明确表述，协议书的全部内容和条款，系双方经过充分讨论和协商一致的结果，并在此基础上做出的完全真实意思表示;第二、郝某磊系完全民事行为能力人，其对涉案房屋、土地的市场价格和交易价格具有一定的判断及决策能力，其认为双方达成的交易价格明显低于市场价，缺乏依据，第三、郝某磊具有履行合同义务的愿望，在收到某房地产公司全部价款后，将涉案房屋、土地的抵押登记全部注销;第四、郝某磊自称迫于资金压力，但未证明其陷于危难的处境，亦未提供证据证明某房地产公司具有乘人之危的故意而使其被迫接受交易价款。综上，郝某磊所提某房地产公司是乘人之危、双方签订的合同无效的意见，无事实和法律依据，很难被法院采纳。
鉴于双方签订的房屋买卖协议书不违反法律以及行政法规的强制性规定，故该协议有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。某房地产公司已向郝某磊支付了全部购房款，履行了全部合同义务，现主张变更登记，应得到法院支持。
综上，法院的判决是正确的。
靳双权律师
服务地区： 全国
服务时间：09:00-21:00
律所机构： 北京市东卫律师事务所
