买方没有依照约定时间支付购房款并起诉要求过户，卖方是否要支付违约金？
作者：靳双权律师 发布时间：2017-08-29 浏览量：0
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告黄蓉向本院提出诉讼请求：1、被告卓伟协助原告办理北京市大兴区某小区2号院3号楼1单元1201室房屋的转移登记手续，同意在过户同时给付卓伟剩余房款1498000元;2、被告卓伟支付违约金269800元。
事实和理由：2016年5月20日，原告与被告卓伟通过存房公司居间介绍签订房屋买卖合同，约定由原告以按揭贷款方式购买被告所有的位于北京市大兴区某小区2号院3号楼1单元1201室房屋(以下简称：涉案房屋)，房屋总价款为2698000元，最晚应于合同签订之日起110日内办理房屋权属转移登记手续。2016年6月21日，双方签订补充协议，约定首付款交付期限及房屋办理过户手续。原告按约定履行首付款给付义务，且已办理完毕相关税费的缴纳手续，但被告卓伟未按约定办理房屋过户手续，也未按约定向原告交付涉案房产。原告多次要求被告继续履行合同，被告均予以拒绝。
二、被告辩称
被告卓伟辩称：不同意原告的诉讼请求，我方没有违约，是原告方违约。合同补充协议约定最后一笔首付款为298000元，存房公司需按合同约定日期2016年9月7日前进行过户手续，原告黄蓉应于过户前将最后一笔首付款给被告。但原告黄蓉时至今日一直未支付最后一笔首付款，且未能在合同约定时间完成过户。我方一直积极配合履行合同，是原告方一直在违约。
三、被告反诉称
被告(反诉原告)卓伟提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告黄蓉签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并立即办理注销网上签约手续;2、反诉被告黄蓉支付违约金539600元。
事实与理由：2016年5月20日，反诉原告与反诉被告黄蓉通过存房公司签订房屋买卖合同。合同约定，黄蓉购买反诉原告位于北京市大兴区某小区2号院3号楼1单元1201室房屋，总价款2698000元。该《房屋买卖合同》第八条(三)约定：因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起110日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。第九条(二)逾期付款责任约定：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第十条(二)约定：如买受人违约，出卖人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行，本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除之日退还抵扣违约金剩余的买受人已付款，如已付款不足以抵扣，买受人应于解除之日支付不足部分，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其损失均由买受人承担。解除合同后，买受人须配合出卖人办理注销网上签约等手续，如未办理，出卖人可单独追究买受人违约责任。2016年6月21日，双方签订《合同补充协议》，约定房屋贷款部分120万元之外的部分首付款支付方式及时间，即，房屋定金50000元，黄蓉于2016年5月20日交付给反诉原告，第二笔首付款800000元于2016年6月23日支付，反诉原告将房屋产权证抵押在存房公司处，第三笔首付款350000元须于2016年7月6日交付，最后一笔付款298000元，存房公司按合同约定日期2016年9月7日前进行过户手续，黄蓉应于过户之前将最后一笔首付款付给反诉原告。合同签订后，反诉原告如约履行合同，而黄蓉却未按约定履行合同义务，最后一笔款298000元超过约定的最后付款期限一直未予支付，其行为已构成实质违约。同时，反诉被告黄蓉也未能在合同签订之日起110日内即2016年9月7日前完成房屋产权转移，且买受人亦未取得房屋产权证书，属于严重违约行为。鉴于反诉被告的违约行为，反诉原告已发函解除与反诉被告签订的房屋买卖合同，并要求反诉被告承担违约责任。
四、原告针对反诉辩称
原告(反诉被告)黄蓉针对被告(反诉原告)卓伟的反诉辩称：不同意反诉原告卓伟的反诉请求。2016年9月7日未能办理过户手续是因为当天在建委未能取得办理过户号码，反诉被告不存在违约，双方约定的给付最后一笔首付款是过户当日给付，而2016年9月8日反诉原告以自己的行为明确表示不再履行过户义务，基于资金安全考虑，反诉被告无法向其支付剩余款项298000元，本案实际是反诉原告违约。
五、法院查明
2016年5月20日，黄蓉(买受人)与卓伟(出卖人)通过存房公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：黄蓉以按揭贷款方式购买卓伟位于北京市大兴区某小区2号院3号楼1单元1201室房屋，总价款为2698000元。该合同第八条权属转移登记约定：(一)买卖双方最晚应于合同签订之日起110日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。……(三)因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起110日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。该合同第九条违约条款(二)逾期付款责任约定：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第十条合同解除条款(二)约定：如买受人违约，出卖人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行，本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的买受人已付款，如已付款不足以抵扣，买受人应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由买受人承担。解除合同后，买受人须配合出卖人办理注销网上签约等手续，如未办理，出卖人可单独追究买受人违约责任。
2016年6月21日，黄蓉(买受人)与卓伟(出卖人)签订《合同补充协议》，约定：房屋定金50000元，买受人于2016年5月20日已交付;第二笔首付款800000元于2016年6月23日交付，出卖人将房屋产权证抵押在存房公司中介人员赵刚处;第三笔首付款350000元于2016年7月6日交付;最后一笔首付款298000元，存房公司需按合同约定的日期内即2016年9月7日之前进行过户手续，买受人则于过户前支付最后一笔首付款给出卖人。黄蓉按照上述约定支付了定金50000元及前两笔首付款800000元和350000元，合计向卓伟支付房款1200000元。
2016年6月23日，卓伟将涉案房屋的产权证交给存房公司的工作人员赵刚。
2016年9月5日，双方当事人配合去税务局缴纳了房屋契税。2016年9月7日，由于存房公司工作人员在大兴区房屋权属登记部门未能领取到过户号码，导致双方未能按约定办理涉案房屋过户手续。2016年9月8日，存房公司工作人员领取到过户号码并通知双方后，卓伟明确表示由于黄蓉未按照合同约定给付最后一笔房款已构成违约，其拒绝配合过户。2016年9月23日，卓伟向黄蓉及存房公司发出律师函，告知解除合同。
在审理中，针对合同约定过户最后期限当日即2016年9月7日未能过户等相关情况，第三人存房公司陈述：按合同约定买方办理贷款后，等买受人通知经纪人房款到位后才办理缴税及过户手续。原告通知房款到位时间大概是在八月底，其通知经纪人房款到位后，经纪人于9月4日通知双方去缴税，双方在9月5日配合去税务局缴纳了房屋契税。在9月7日之前，双方都非常配合，都没有违约的情况。到9月7日，经纪人去建委排队取过户的号码，但因为建委的过户交易量太大，导致经纪人没有取到9月7日的过户号码，因为没有取到号，所以经纪人也没有通知双方去建委过户。9月8日，经纪人去建委取到了过户号码，在取到号码后，大概在9点25分，经纪人告知双方下午一点半去建委办理过户手续，同时告知卓伟，原告可以支付剩余尾款298000元，但是被告卓伟当时就拒绝了，要求按合同约定走。9月11日，经纪人又与卓伟短信沟通，要求继续履行合同，卓伟不同意配合，且在这个时候提出了终止合同。9月16日，经纪人再次试图与卓伟沟通，但是卓伟还是拒绝配合。黄蓉称：我是8月12日尾款到位，随后就通知了中介公司，让抓紧过户，但因为经纪人说有事，所以到9月初才开始办。在9月7日之前，卓伟对于合同的履行没有不配合的情况。卓伟的收款账号我是知道的，此前的1200000元是打给卓伟银行账号上的。我跟经纪人赵刚说过过户当天我会把剩余房款给卓伟，还跟他说我卡里一直有钱，但因为一直是中介赵刚联系，所以我没有直接和卓伟说过。中介公司的人员在9月6日、7日均去建委排队领号，但都没有排上，没取到过户号才导致没能过户，我没有任何违约行为。
卓伟称：我在9月4日才接到中介公司通知去协助办理缴税等事宜，我9月5日去配合办了缴税，我一直没有任何违约行为。
双方对2016年9月7日未能办理过户是否构成违约及哪方违约存在争议如下：
黄蓉称：一、原告与被告卓伟未在约定的110日内办理完毕房屋权属转移登记手续，是因为客观原因导致的，原告不存在任何违约行为，被告卓伟不能以原告违约为由，单方面解除买卖合同。存房公司在2016年9月6日、9月7日连续两天在大兴区建委排队领号，办理房屋产权登记事宜，但因为不能预见的客观原因导致未能领取到号码，致使买卖双方无法在合同约定的110天内办理房屋权属转移登记手续，这与买卖双方均无任何关系，作为买受人的原告不存在任何违约行为，因此，被告卓伟不能以原告违约为由主张解除双方签订的房屋买卖合同;二、在2016年9月7日后，原告通过存房公司一直要求被告卓伟继续履行合同，及时办理过户手续，但被告卓伟多次予以拒绝，而且被告卓伟从未要求原告支付最后一笔首付款，也从未要求被告存房公司通知原告支付。根据补充协议第4条约定：最后一笔首付款298000元，房天下中介需按合同规定的日期内即2016午9月7日前进行过户手续，买家则于过户前支付最后一笔首付款给卖家。也就是说，原告只要在被告协助办理过户手续前给付最后一笔首付款即可。2016年9月8日，存房公司在建委领取办理房屋权属转移登记号码后，发短信通知被告卓伟前去办理过户手续，并告知对方让原告打钱，但被告短信表示：“不好意思，按合同约定走。”而且被告卓伟未到过户现场，实际上以自己的行为明确表示不再协助办理过户手续。在此之后，存房公司一直与被告卓伟协调办理过户手续的问题，被告卓伟一直以各种理由推托。因此，自2016年9月7日后，被告卓伟存在违约行为。原告提交的银行明细足以证明原告具备履行给付最后一笔首付款的能力，只是基于被告卓伟对协助办理过户手续一再推托，原告考虑自己资金安全问题，行使自己的不安抗辩权，才未向被告卓伟给付剩余首付款，因此，原告不存在违约行为;三、2016年9月8日，被告存房公司拿取号码要求被告卓伟继续履行合同，2016年9月21日，被告存房公司受原告委托通过邮寄快递方式要求被告卓伟继续履行合同，均表明原告一直按合同约定要求被告卓伟协助办理过户手续，但被告卓伟拒绝协助，因此，被告卓伟违约，应按合同约定履行过户手续并承担违约责任，向原告支付违约金;四、被告卓伟提交的短信及录音证据均可以证明，存房公司一直催促被告卓伟协助办理过户手续，但从未要求原告支付最后一笔首付款，同样证明系被告卓伟违约，并不是原告违约;五、原告为购买本案涉案房产，将自己原有住房出卖，正是由于被告的违约行为导致原告现在只能租房居住，给原告精神和物质都造成极大的损失和伤害。
卓伟称：一、本案实为原告黄蓉违约，应当承担违约责任。1、根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第八条第一款约定：买卖双方最晚应于合同签订之日起110日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。《合同补充协议》第四款约定，最后一笔首付款298000元，房天下中介需按合同约定的日期内即2016年9月7日之前进行过户手续，买家则于过户前支付最后一笔首付款给卖家。2016年9月7日当日及之前，卓伟对合同履行一直予以配合，这一点也得到了黄蓉及存房公司的认可。卓伟一直按照合同履行，并将房产证等证件都交由中介公司，方便合同的履行。2、合同不能按时履行的原因是原告资金不到位和中介公司的拖延。在庭审中，双方一致认可2016年9月5日才办理完交税手续，而一直拖延到此时才办理交税手续是因为原告黄蓉资金没有到位(这一点在被告卓伟和中介通话录音中可以证明)。3、至今，原告最后一笔298000元的首付款尚未支付。《合同补充协议》中约定2016年9月7日前进行过户手续，买家即原告黄蓉于过户前支付最后一笔首付款给卖家即被告卓伟。但原告一直未支付这笔款项，被告卓伟在2016年9月6日向中介主张最后一笔首付款，被告知需要在过户时才能支付，提前支付不放心。庭审中，原告主张其一直要求继续履行合同，但原告自身却不按照合同约定向被告卓伟履行付款义务。二、原告自起诉时就有意歪曲本案的基本事实，目的在于转移责任，具体表现如下：1、原告以一个受害人的形象出现，在诉状中称被告卓伟违约，但是经过两次庭审，原告都没有拿出任何证据来证明被告卓伟违约。2、双方合同约定在110日内完成房屋转移登记，需要延长时间的情况双方另行签订补充协议。双方签订的补充协议明确约定了2016年9月7日前进行过户，买家过户前支付最后一笔首付款给卖家。买家支付最后一笔首付款需要满足两个条件：一是在2016年9月7日前支付，二是在双方过户之前支付。由于原告及中介的原因，双方之间没有完成过户，黄蓉也没有在2016年9月7日前向被告支付最后一笔首付款。三、原告主张被告卓伟违约，没有事实和法律依据。原告主张在2016年9月7日之后，中介工作人员多次与被告卓伟联系，要求过户，但是卓伟一直没有过户。在2016年9月7日前，卓伟始终十分配合，9月7日后卓伟跟中介明确表示“按照合同你们已经违约”、“咱们按合同走，按照约定解除合同”(从卓伟与中介来往短信及录音中均能体现)。而原告与中介无视被告卓伟的要求，一直单方面要求继续履行合同。卓伟于2016年9月23日分别向黄蓉、存房公司发送律师函，明确表明黄蓉逾期支付最后一笔首付款，双方解除合同。综上所述，被告卓伟一直积极地履行合同，而因原告及中介公司的原因导致合同无法按时履行，原告最后一笔首付款至今仍未支付，原告已构成违约。
第三人存房公司称：一、关于房款到账时间的情况说明。经纪人知晓原告黄蓉换购房的房款到账日期为2016年8月底。在签订涉案房屋买卖合同前，黄蓉曾明确告知过卓伟其存在出售名下唯一住房、再换购房屋的情况，并且换购房的房款预计于8月底前到账，不能在签订合同后短时间内支付所有购房款，如卓伟出售房屋是为了短时间内获取房款的话，黄蓉可以再看其他房屋，选择不急需用钱的房屋进行购买。卓伟知晓该情况后表示可以接受，并签署了买卖合同。在7月办理完申请商业贷款手续后，三方共同等待原告换购房房款到账再办理交税、过户及其他手续，在此期间被告卓伟也未出现过催告要求抓紧办理交税过户手续的情况。8月底时，我司经纪人在联系原告询问其房款是否顺利到账，得到确认到账回复后，就联系双方确定办理房屋交税的具体时间。经与黄蓉、卓伟协商后，最终确定9月5日双方配合到场办理交税手续。二、关于黄蓉在办理过户前是否告知过可以支付剩余298000元的问题。经纪人联系原告询问换购房款是否到账后，原告即告知有能力支付剩余房款298000元，且经纪人已将该情况告知了卓伟。三、关于卓伟在办理过户前是否催要过原告支付剩余298000元的问题。办理交税手续后，卓伟向经纪人提示过，要求依据补充协议约定提醒黄蓉在过户前做好支付剩余房款的准备，经纪人也向黄蓉进行过提示。四、关于过户前支付298000元的具体执行流程的问题。具体流程为：确定过户日期后，在预约过户当日，办理过户手续前，黄蓉应向卓伟支付剩余298000元房款，卓伟确认收到房款后双方再办理过户手续。本案中由于仅约到9月8日办理过户手续的号，依据《补充协议》的约定，则原告应在9月8日当天办理过户手续前支付298000元剩余房款。五、关于卓伟9月23日单方发送《律师函》要求解除合同的问题。卓伟主张其解除合同的依据为双方签订的买卖合同第八条第三款第一项、第九条第二款第二项、第十条第二款。卓伟称其因黄蓉原因导致未能在110日内完成房屋产权转移，所以提出单方解除买卖合同的主张，与本案的实际情况不符。办理过户手续过程中，造成办理过户手续超过约定110日的原因是由于大兴二手房交易量大、过户号难取造成的，原、被告均无违约情形，不应适用该合同条款，故卓伟无权单方要求解除合同，其发送《律师函》要求解除合同应属于违约行为。最后一笔首付款298000元支付是附条件的约定，而非附日期的约定，合同履行至今仍未达到支付298000元的条件，故原告卓伟并不存在逾期支付房款的情形，不符合合同第九条关于买受人逾期支付房款的合同约定。基于以上两点，我司认为卓伟发送律师函要求解除买卖合同的行为并不能达到解除合同的法律后果，合同至今仍处于履行阶段，其仍有配合办理过户的义务。
六、法院判决
1.自本判决生效之日起解除原告(反诉被告)黄蓉与被告(反诉原告)卓伟于2016年5月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
2.原告(反诉被告)黄蓉于本判决生效后10日内给付被告(反诉原告)卓伟违约金3000元;
3.被告(反诉原告)卓伟于本判决生效后10日内返还原告(反诉被告)黄蓉房款1200000元;
七、北京房产律师靳双权认为
黄蓉与卓伟签订的房屋买卖合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。
在本案审理中，黄蓉及存房公司均认可卓伟在2016年9月7日之前履行了合同约定的义务，没有违约行为，应该予以确认。
本案的争议焦点在于黄蓉没有按照补充协议约定时间向卓伟支付最后一笔首付款298000元是否构成违约，对此争议，双方基于的客观事实情况基本相同，但对补充协议约定条款的认识与理解各执一词。我认为应该从相关事实情况及合同约定、交易习惯、双方提交的证据及陈述等因素综合考虑，依法认定如下：
(1)《合同补充协议》约定最后一笔首付款298000元，存房公司需按合同约定的日期内即2016年9月7日之前进行过户手续，买受人则于过户前支付最后一笔首付款给出卖人。从该约定的字面意思看，该协议约定最后一笔首付款298000元应于过户前支付，而过户手续需按合同约定的日期内即2016年9月7日之前进行，不难判定，最后一笔首付款298000元应于涉案房屋过户前即2016年9月7日之前支付。
(2)从交易习惯上来讲，存房公司当庭陈述具体交易流程为在确定过户日期后，在预约过户当日，办理过户手续前，黄蓉应先向卓伟支付最后一笔首付款298000元，卓伟确认收到房款后双方再办理过户手续，从该陈述不难判定，黄蓉向卓伟支付最后一笔首付款298000元属于先履行义务，应在涉案房屋过户前支付，而不是同时履行义务即在涉案房屋过户同时支付。
(3)在2016年9月7日后，卓伟虽明确拒绝配合过户，但在双方尚未确认解除合同或协商如何解除合同前，黄蓉的付款义务并未取消，而黄蓉在此阶段仍未及时采取补救措施向卓伟支付最后一笔首付款，且黄蓉当庭认可其知道卓伟的收款账号，本案不存在卓伟拒绝收款导致客观上无法支付的情况，故从合同履行逾期补救措施上看，黄蓉亦未采取相应补救措施，尽到合同履行义务。黄蓉辩称是因为卓伟以自己的行为明确表示不再履行过户义务，其基于资金安全考虑，才未向卓伟支付剩余款项，该理由并无合同和法律依据，不应该采信。
综上所述，虽然由于存房公司未能在2016年9月7日拿到过户号码，导致涉案房屋未能过户，但该事件并不属于不可抗力，黄蓉未在2016年9月7日前向卓伟支付最后一笔首付款，且在逾期后仍未及时采取相应补救措施，已构成违约，应承担本案违约责任。根据合同约定，因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起110日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同，故，卓伟要求解除合同的反诉请求，应该予以支持。而黄蓉的诉讼请求，没有事实和法律依据，不应该支持。
关于卓伟主张的违约金，有合同依据，但结合本案实际情况，参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，应该依法予以调整，酌情确定。
综上，我认为法院判决正确。
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