靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、原告诉称

2013年5月12日，原被告双方签订了《存量房屋买卖合同》，由母亲杨慧芳代理我购买张悦所有的涉诉房屋。双方约定张悦应于2013年7月1日将涉诉房屋交付给我，逾期交房超过30日，我有权退房并有权要求张悦按照成交价20%支付违约金。合同签订后，我依约支付了定金10万元和购房款150万元。但张悦并没有办理房屋解押手续。经我多次催促，张悦多次以办理解押手续款项不够为由，要求我给其垫钱解押。双方去银行办理贷款面签手续时，张悦拒绝去银行办理面签，明显毁约。现市场总价为455万元，价格上涨了约100万元，张悦显然是在巨大利益驱动下故意毁约。故诉至法院：1、要求解除双方签署的《存量房屋买卖合同》。2、要求张悦返还购房预付款和定金160万元及利息（以160万元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算自2013年5月23日至款项实际退还之日止）。3、要求张悦支付违约金71.6万元。

二、被告辩称

不同意庄云燕的诉讼请求。我和庄云燕没有买卖房屋的合同关系。我是涉诉房屋所有权人杨慧芳，而非庄云燕。《存量房屋买卖合同》中买受人为杨慧芳，也都是杨慧芳签名确认。故庄云燕并非本案适格主体，应予驳回。合同履行过程中，我认为应以买受人名下房屋进行抵押贷款，而不是涉诉房屋，合同对此并无明确约定，引发双方争议。2013年6月9日，未经我同意，杨慧芳进行网签擅自将买受人变更为庄云燕，导致合同无法继续履行。如果法院认定庄云燕主体资格，我同意退还购房款。另，如果双方协商细化办理解押手续，我方同意按原价格将房屋过户给买受人，可以继续履行《存量房屋买卖合同》。

三、审理查明

2013年5月12日，张悦（出卖人）与杨慧芳（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，出卖人出售涉诉房屋。房屋性质为商品房，已设定抵押，成交价格为358万元。出卖人应当在2013年7月1日前将该房屋交付买受人。出卖人未按照约定的期限和条件将房屋交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的20%向买受人支付违约金。《存量房屋买卖合同》下方出卖人处签章：张悦张莉英代；买受人处签章：杨慧芳。

签订合同当日，杨慧芳支付张悦定金10万元，于2013年5月16日支付130万元，于2013年5月23日支付20万元，合计160万元。2013年6月9日，办理了网签手续，登记出卖人是张悦，买受人是庄云燕，成交价格是283万元。

关于买受人主体，张悦表示签署合同及支付房款均由杨慧芳进行，杨慧芳从未告知买受人为庄云燕。网签合同是庄云燕擅自办理的，变更买受人以致合同无法履行。张悦就此提交另案起诉书为证。庄云燕表示杨慧芳作为其委托代理人办理购买涉诉房屋事宜，签订合同时明确告知买受人为庄云燕。签约时庄云燕在国外，杨慧芳对法律等情况并不了解，故以自己名义签署。至于另案诉讼情况是委托代理人没有和当事人沟通了解，诉讼有误，后向法院撤诉。对此，庄云燕提交2013年5月10日授权委托书，欲证明其授权杨慧芳代为办理房屋买卖事宜。前期写成杨慧芳的名字方便办理手续，网签时侯写庄云燕名字，因杨慧芳曾经表示房产证要写女儿庄云燕的名字。

四、法院判决

法院审理后作出判决：

1、原告庄云燕与被告张悦签署的《存量房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除。

2、被告张悦于本判决生效之日起十五日内返还原告庄云燕购房款一百六十万元。

3、被告张悦于本判决生效之日起十五日内赔偿原告庄云燕三十五万元。

4、驳回原告庄云燕的其他诉讼请求。

五、律师点评

著名房产律师靳双权认为。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《存量房屋买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，合法有效，应当遵守。本案双方争议焦点在于买受人主体身份及违约责任承担。

关于买受人主体，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。张悦向杨慧芳出具授权委托书，委托杨慧芳代办购房事宜。杨慧芳虽以己方名义与张悦订立《存量房屋买卖合同》，但并不影响实际买受人张悦行使合同权利。故张悦以主体抗辩依据不足。

关于违约责任，《存量房屋买卖合同》约定买受人以抵押贷款方式支付尾款。根据交易习惯及行业惯例，二手房买卖采用抵押贷款付款方式时均系以交易房屋为抵押标的物。张悦作为房屋出售人，对此应知悉且了解，其所述对抵押贷款的理解与常情常理相悖，难以成立。但此行为并未明确履行期限，亦未约定解除权和违约责任。在网签过程中，买受人登记为庄云燕，且网签价格低于成交价格。虽庄云燕与杨慧芳均确认委托关系存在并确认买受人身份，但合同买受人登记为杨慧芳且由杨慧芳帐户付款，在案证据不足以证明庄云燕向张悦披露了买受人真实身份。此情况下，张悦解释无从履行合同符合情理。就合同约定逾期交房违约责任，在交房期限之前，双方对于履约均存在过错。张悦应将已收取购房款160万元退还庄云燕。庄云燕主张的违约金，本院根据双方过错程度、履约情况及利益平衡等因素，结合实际损失酌情判处。