靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

苏凯作为卖方，是某市某区明仁花园9号楼606房的房屋所有权人。2015年3月31日，苏凯将房屋出售给谭子萱，并与之签订了一份《二手房买卖合同》。在合同中约定，谭子萱以总价款200万的价格向苏凯购买位于某市某区明仁花园9号楼606房。谭子萱应当于合同签订后2日内向苏凯支付五万元定金；由于该房屋在合同签订时正处于抵押状态，因此需要苏凯自本合同签订之日起10日内与担保公司签订服务合同，担保融资赎楼，并办理赎楼手续，或者苏凯自行赎楼；该房屋上存在一份租赁合同，租赁期限是从2014年12月16日至2015年12月16日，该房地产产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效；双方约定买方付款方式为先支付首期款，然后在通过银行按揭贷款，并约定首期款监管期间为赎出房地产2个工作日内；双方的违约条款约定，若其中一方没有按照约定履行合同所规定的义务，致使合同目的无法实现，另一方有权选择定金罚则或要求违约方支付转让总价款20%的违约金。

签订合同后，谭子萱如期向苏凯支付了定金5万元，苏凯收到定金后通知了谭子萱并向其开具了定金收据。此后，苏凯认为谭子萱没有支付能力，并且以房主名义骚扰该房屋的承租人，未向中介方支付中介费等理由，拒绝按照合同约定办理赎楼手续。2015年4月28日，苏凯向谭子萱发出函件，要求解除签订的《二手房买卖合同》。谭子萱也于当日向法院提起民事诉讼，请求法院判决：1、苏凯将人民币50000元定金及利息（利息按同期贷款基准利息自起诉之日计至还款之日止）返还谭子萱；2、苏凯向谭子萱支付违约金人民币400000元。

在庭审的过程中，苏凯提出了反诉，要求法院确认苏凯和谭子萱在2015年3月31日签订的《二手房买卖合同》已经于2015年4月28日解除；谭子萱交付给苏凯的定金人民币50000元不予返还，并让苏凯予以没收；谭子萱承担因违约造成苏凯的房屋租赁损失人民币8382元。

二、法院判决

一审法院判决

1、谭子萱与苏凯于2015年3月31日签订的《二手房买卖合同》已于2015年4月28日解除；

2、苏凯应在本判决发生法律效力之日起十日内向谭子萱返还定金50000元及利息（利息从2015年4月28日起计至实际付清款项之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；

3、苏凯应在本判决发生法律效力之日起十日内向谭子萱支付违约金400000元；

4、驳回苏凯的其他反诉请求。

判决后，苏凯不服一审判决判决，当庭表示上诉。苏凯认为，谭子萱确实有违约行为，并且仅仅支付了五万元的定金，而一审法院判决要求苏凯承担违约金为房款总价的20%，即400000元，违约金过高，明显不公平。故上诉请求撤销一审判决第三项的内容。

二审法院判决

维持一审民事判决1、2、4项；变更一审民事判决第3项为，苏凯应在本判决发生法律效力之日起十日内向谭子萱支付违约金250000元；

三、律师点评

知名房产律师靳双权认为，通过分析基本事实，可以判断出本案为房屋买卖合同纠纷，苏凯与谭子萱签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应确实履行各自的义务。谭子萱已在合同约定的时间内向苏凯支付了定金5万元，而苏凯未按合同约定委托办理赎楼手续或者自行赎楼，已构成违约，应承担违约责任。

苏凯称，谭子萱没有按定付清首期款，同时存在恶意骚扰租客的违约行为，经过法院查明，双方合同明确约定首期款监管期间为赎出房地产2个工作日内，也即先赎楼后付清首期款，在苏凯未赎楼的情况下，谭子萱有权拒绝支付首期款。苏凯提供的恶意骚扰租客的证据欠缺证明力，法院不予采信是正确的。

苏凯上诉称原审判决其承担20%的违约金过高，不符合本案客观事实以及相关法律规定。应当依照法律规定和案件的真实情况来分析判断。虽然双方合同约定违约方应向守约方支付该房地产总价款20%的违约金，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。显然，我国合同法根据契约正义的精神，在违约金的数额过高时准许调整，同时确认了违约金以补偿为主、以惩罚为辅的属性。关于判断违约金是否过高以及如何调整违约金过高的问题，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素判断违约金的数额。双方签订的《二手房买卖合同》的履行仅处于支付定金阶段，相对于已支付首期款或者付清房款以至房产过户阶段，其违约行为所导致的结果明显是不同，因此，履行程度是本案衡量违约金是否过高以及如何调整违约金数额的重要因素，一审法院以双方约定的上限判决支付20%违约金，不符合本案的实际情况，也将导致不同履行阶段违约金数额无法平衡调整以至于同案不同判的状况，应予纠正。所以二审法院酌情将苏凯向谭子萱支付违约金减少为250000元的判决时正确的。

综上，二审法院在一审法院事实清楚的基础上，纠正了其适用法律不当的问题，支持了苏凯的部分上诉理由，应当值得肯定。