靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

坐落于北京市东城区房屋一套系刘云舒名下的私房。2011年11月23日，刘云舒（甲方、卖方）与孙寒（乙方，买方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定由孙寒购买刘云舒所有的涉案房屋，房屋成交价格为265万元。同日，双方签订了《补充协议》，双方约定乙方于当日向甲方支付定金人民币8万元；乙方于2012年2月15日前，将首付款200万元以资金托管的方式支付甲方；甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的属于甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的百分之二十向乙方支付违约金,丙方（即居间方久居公司）收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；甲方应于2012年2月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，否则应承担相关责任。甲方自行办理央产超标上市手续。上述合同签订后，买方依约向卖方支付定金8万元，并于2012年2月14日支付首付款192万元。因刘云舒未按合同期限履行合同义务，北京久居房地产经纪有限公司于2012年3月14日向被告刘云舒发出《催告函》，要求其于2012年3月23日前办理并完成该房屋的央产上市手续。因被告未履行办理房屋过户手续的义务，被告于2012年3月25日将购房款和定金共计200万元以及产生的利息850元一并退还原告。

另查，原告为购买诉争房屋，支付了房屋评估费和贷款中介费共计110000元。此外，原告提交其与他人签订的《北京市存量房屋买卖合同》，欲证明在不能购买被告的房屋的情况下，购买了同地区的房屋，为此多花用15万元。对此，被告不予认可。

二、法院查明：

被告提交了其于2012年2月28日结清物业费和供暖费的凭证，欲证明其积极履行合同义务。对此原告予以认可。被告提供其所在单位出具证明欲证明，因时间久远，所以没有依据为刘云舒同志开具相关证明，对外公告，因刘云舒未能提供住房面积证明标准证明，无法做出超标处理。依据国家规定，未经超标处理的房屋不能上市交易。欲证明因单位单位找不到原始分房方案而无法开具证明，导致双方无法履行合同。针对上述两份证明，原告认为，被告没有对涉案房屋是否能够出售进行审查，恰恰证明被告的违约行为导致无法办理过户手续。

三、法院判决

1、解除原告孙寒与被告刘云舒于二〇一一年十一月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

2、本判决生效后七日内，被告刘云舒支付原告孙寒违约金33万元。

3、驳回原告孙寒其他诉讼请求。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，原、被告于2011年11月23日签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家有关法律、法规和政策强制性规定，应认定该合同有效。双方均应依约履行合同义务。合同签订后，原告依约支付了定金和首付款，被告以单位不能出具手续为由，未能办理产权过户手续并将收取的款项退还原告。现原告要求解除双方于2012年11月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，理由正当，本院应予支持。

关于违约。在被告欲出售涉案房屋之前，即应将相关手续办理完毕，而被告在双方签订买卖合同后又以单位无法查到分房方案、未经超标处理的房改住房不得上市交易为由，不能履行合同义务，致使原告购买房屋的合同目的无法实现。被告的行为违反了合同约定，已构成根本违约，对此，被告应承担相应的违约责任。依据补充协议约定，被告应按照房屋价款即265万元的百分之二十向原告支付违约金。

根据我国相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，原告主张的损失远低于约定的违约金，换言之，被告支付的违约金足以弥补原告所受的损失，故其要求被告赔偿各项损失一节，依据不充分，法院对此不予支持。

被告所述，其积极履行合同义务，导致不能履行合同的原因是单位未出具相关手续，缺乏事实和法律依据，法院对此不予采信。