靳双权律师

    房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起央产房上市纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2012年1月20日，党伟（乙方、买方）、杨恒（甲方、卖方）、久居公司（丙方、居间方）三方签订《买卖定金协议书》，就甲方一向乙方出售北京市东城区1718室房屋事宜达成协议：甲方保证所出售的房屋符合上市交易条件；交易房屋的性质为已购公有住房（包括中央在京单位已购公有住房）；乙方以300万元整的总价款购买该房屋，此价款不包含税费；本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担；乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金5万元；双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》；双方同意由丙方提供居间服务，由乙方向丙方支付居间代理费75000元。

同日，党伟与杨恒签订房屋买卖合同，约定：党伟向银行申办抵押贷款120万元；因杨恒原因造成该房不能办理产权登记的，由杨恒承担相应责任；双方同意自本合同签订之日起50个工作日内办理过户。

同日，三方签订《补充协议》，约定：杨恒出现上述根本违约情形之一的，应当在违约行为发生之日起十五日之内以相当于该房屋总价款的20%向党伟支付违约金，久居公司收取的所有费用不予退还，由杨恒直接赔付党伟；关于央产房的约定：杨恒应于2012年3月10日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未能按期取得，则应承担相关责任。

同日，三方签订《居间服务合同》，约定：居间代理费为60000元。

同日，党伟、杨恒及中信公司（服务方）签署《房屋交易保障服务合同》。

上述协议签订后，党伟向杨恒支付定金5万元，同时党伟向久居公司支付居间代理费60000元，向中信公司支付保障服务费15000元及评估费500元。2012年1月22日及24日，向涉诉房屋管理部门交纳2012年度至2014年度供暖费5000元、物业费4000元。

因杨恒未能在合同约定日期前完成中央在京单位已购公房上市出售的相关手续，约定期限届满后，杨恒将办理上述手续难度大于预期等相关事宜告知久居公司及党伟，后三方曾就是否可以延期办理、是否调整价格等问题进行协商，杨恒曾表示希望延期办理，党伟亦表示可以协商，但最终各方未能达成一致。协商期间，在2012年3月4日，杨恒向久居公司人员发短信称，因央产上市手续还没办理完成，不具备入市条件，其决定终止网签授权，希望约时间面谈。

二、庭审过程

诉讼中，法院向涉诉房屋原产权单位调查：涉案房屋是可以上市交易的央产房，杨恒曾在多年前自行用其他房屋调换为涉案房屋，等查询房屋档案材料等手续后，才可以办理上市交易手续。

诉讼中，党伟提交录音，证明杨恒表示要提高房屋价格，否则拒绝办理相关手续。杨恒认为录音仅记录了第一次协商的情况，内容不完整，对证明目的不予认可。

诉讼中，党伟提交涉诉房屋所在小区及周边小区房屋价格现状的网页，证明由于杨恒的违约给党伟造成极大的预期可得利益损失。杨恒对真实性及关联性不予认可。

诉讼中，杨恒提交录音，证明党伟对未能按期办理房屋上市手续表示谅解。党伟对真实性认可，对证明目的不予认可，认为对事实上的谅解不代表对杨恒应承担法律责任的谅解，协商延期并不等于免责，且协商未果。

诉讼中，杨恒认为其并无违约行为，党伟主张的违约金数额过高，并就涉诉房屋价值申请评估，后申请终止评估。

三、法院判决

一审判决：

1、解除党伟与被告杨恒于二〇一二年一月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》以及党伟、被告杨恒及久居公司于同日签订的《补充协议》；

2、本判决生效后三十日内，被告杨恒给付党伟定金五万元、违约金四十万元、居间代理费六万元、保障服务费一万五千元、物业费四千元、供暖费五千元。

3、驳回党伟的其他诉讼请求。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案中双方当事人于2012年1月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，其内容不违反国家有关法律、法规和政策强制性规定，应认定合同有效，各方均应依约履行合同义务。合同签订后，党伟支付了定金，并为办理央产房上市交易手续交纳了涉诉房屋此后三个年度的物业费和供暖费，履行了合同义务。杨恒未能按合同约定时间办理《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，且对于何时能够办理完成不能确定，原、被告就上述事宜虽然进行过协商，但未能就合同变更达成一致，所以各方仍应按原有合同履行。

涉诉房屋为央产房，杨恒在签订合同前应了解房屋状况并有义务保证所出售的房屋符合上市交易条件并能够办理相关手续，登记表是办理央产房上市交易的必要手续，也是此后办理房屋产权过户手续的前提，根据当事人的陈述以及本院向涉诉房屋管理单位了解到的情况，办理涉诉房屋上市交易所需要的档案材料仍未查到，目前上述材料是否能够查到，以及何时能够查到均不明确，导致登记表何时能够取得，或者是否能够取得亦不明确，势必导致目前涉诉房屋产权过户手续无法办理。鉴于此，杨恒的行为符合《补充协议》中约定的构成根本违约的情形，即“提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致党伟无法取得房屋所有权的”，党伟依据《补充协议》的约定行使解除权，要求解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，于法有据，法院应予以支持。因杨恒违约，应承担相应的违约责任。党伟要求返还定金及已交纳的物业费、供暖费，杨恒表示同意。党伟为履行合同按约定支付了居间代理费及保障服务费，现要求杨恒给付中介费75000元，该费用实为居间代理费和保障服务费，党伟该项诉讼请求于法有据，法院予以支持。

关于违约金。根据《补充协议》约定，杨恒出现根本违约情形的，应当以相当于该房屋总价款的20%向党伟支付违约金。党伟提交涉诉房屋所在小区及周边小区房屋价格现状的网页，证明由于房价上涨给其造成较大的预期可得利益损失，主张按合同约定的数额给付违约金。杨恒主张违约金约定过高，超过实际损失，并就涉诉房屋价值申请评估，后申请终止评估。靳律师认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，党伟已按合同约定履行了支付定金的义务，并为完成交易支付了居间代理费、保障服务费及供暖费、物业费，因本市中心城区房价上涨过快的客观情况存在，合同解除还将导致党伟遭受房屋差价的可得利益损失，但其已支付款项总额与房屋总价款相比比重较低；杨恒虽存在违约行为，但其在合同签订后为履行合同义务积极行动，因办理过程中遇到无法查询到房屋档案材料的客观原因导致未能按时取得登记表，并非主观上自始恶意不履行合同。综合考虑以上因素，法院对杨恒应给付的违约金数额予以调整。

党伟称杨恒要求提高房屋交易价格，否则拒绝办理央产房上市交易手续，因其提交的录音证据仅能反映双方的协商过程，无法认定杨恒曾明确表示要求提高房价否则拒绝办理央产房上市交易手续，法院无法采信。杨恒称党伟已在协商过程中对未能按期办理房屋上市手续表示谅解故，党伟对此不予认可，并且不能仅通过该谅解认定党伟免于其不承担违约责任。杨恒称久居公司曾向其介绍央产房交易办理手续很简单故才签订合同的意见，因为没有相关证据予以佐证，因此无法采信。