靳双权律师

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                               北京市昌平区人民法院民事判决书

原告（反诉被告）刘林新。

委托代理人靳双权，北京市东卫律师事务所律师。

委托代理人宫瑞霞，北京市东卫律师事务所律师。

被告（反诉原告）李昕。

委托代理人徐宕，北京大成律师事务所律师。

委托代理人赵英男，北京大成律师事务所律师。

原告刘林新与被告李昕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后， 依法组成由代理审判员曹元元担任审判长，人民陪审员闫素霞、李强共同参加的合议庭。本案审理过程中，被告李昕提出反诉， 本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。 原告刘林新及其委托代理人靳双权、宫瑞霞，被告李昕及其委托 代理人徐宕、赵英男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

 

一、原告刘林新关于事实的陈述：

 

1、二零一四年九月十四日原、被告签订房屋买卖合同，合同签订后，原告依约向被告支付了 10万元定金和80万元首期购房款，按买卖合同第四条 第1项约定，原告为商业银行贷款客户或公积金贷款客户的，原、被告双方应在贷款机构签发的原告贷款审批通过之日起七个工作日内共同配合办理完毕产权过户登记手续。原告作为商业银行贷款客户办理按揭贷款手续时得知未通过贷款原因是该房产被查封了，查封原因是违章建筑，不能办理按揭贷款，不能办理房屋过 鉴于交易标的不合法，致使原告买房目的不能实现。

2、房屋买卖合同约定：因延迟履行合同，延迟方应按照每逾期一日赔偿守约方成交价款万分之五的逾期违约金。逾期超过十五日，守约方有权利解除合同。目前因被告延迟履行合同义务逾期超过十五日，原告依约有权解除合同；该合同第七条约定：双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可依据定金罚则，或按本合同约定成交价款10%的金额向违约方索赔。违约方还须承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费。

原告认为：被告违反了合同，不能提供合法交易标的，致使无法正常办理按揭贷款亦无法交付房屋，无法实现合同目的，达到了解除合同的条件。根据《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其 他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告 与被告未能就解除合同及退还交付的款项问题达成协议。

请求判令：

（1）解除房屋买卖合同；

（2）被告返还给原告已付的首期购房款80万元、定金10万元合计人民币90万元及利息；

（3）被告支付违约金215万元；

（4）被告赔偿原告中介费53100元及交易保障金11500元。

 

二、被告李昕的陈述及答辩

1、原告所诉“被告不能提供合法交易标的” 与事实不符。

（1)房屋买卖合同中第一条房屋权属中第1项、第2 项、第3项、第4项条款均证明涉案房屋是合法的、可交易的，并且经过了原告、被告以及房屋中介机构三方的签字确认。

（2) 根据《房屋登记办法》第10条、第25条规定，被告认为本案所涉及的交易标的物应当以房屋权属证书上登记的内容为准，而被城管部门定性为违章建筑的阳光房并非房屋权属证书上所登记的 面积，且阳光房并非房屋不可分割的一部分，因此不能将阳光房认定为本案的交易标的物。   

综上所述，被告认为被告所出售的房屋是合法的、无瑕疵的、可上市交易的标的物，不存在原告所诉 称的交易标的物不合法的事实。

2、原告所诉“被告致使原告无法实现合同目的”与事实不符。

根据《国物权法》第15条的规定，本案中双方签订的北京市房屋买卖合同为债权合同，合同的订立合法有效，案中所涉及的房屋被查封的事实只影响房屋物权登记，暂时存在的物权登记瑕疵并不影响双方债权合同的继续履行。

因此，我方认为不存在原告所称合同目的无法实现的事实。

3、原告诉讼请求所依据的法条有误。原告依据《合同法》第九十四条第四款之规定诉请解除 合同以及退还交付的款项。我方认为，《合同法》第九十四条是对合同的当事人的法定解除权的规定，其中第四款能够适用的前提是不能实现合同目的，本案所涉及的合同是房屋买卖合同，可以归属于买卖合同类别。根据《合同法》第130条 的规定，房屋买卖合同的合同目的应当是出卖人转移所售房屋的 所有权于买受人，买受人支付房款于出卖人。

在本案中，出卖人 的房屋暂时受到交易限制，但在2014年12月26日就办妥了的房屋限制交易的解除手续，完全可以继续履行合同，正常转移房屋 所有权，并不存在不能实现合同目的的事实。

4、涉案房屋出现暂时限制交易的情况是意外事件，被告无法预见，由此导致的合同履行临时障碍不属于被告的违约行为。双方房地产经纪有限责任公司办公场所按照贷款50万元的合同成功办理了合同网签手续。后因原告刘林新要求提高贷款额度至80万元，被告为了合同 能够顺利履行、本着诚实信用的原则积极配合原告于2014年11 月n日撤销了签署的网签手续。

在此过程中，房屋的交易是不存在任何问题的。在此后拟再次办理80万元贷款的合同网签手续时， 出现了标的房屋被城管部门申请了临时交易限制的事实。因封闭阳台导致城管部门要求对标的房屋的过户交易申请临时限制，这样的行政处理本身就没有法律规定，我方亦事先无法预见，故法 律上是意外情况，不属于我方违约行为、事实上，恰恰是原告在合同履行过程中要求更改贷款额度，才导致第一次成功的网签被撤销，而原告此后拒绝履行合同义务，才是导致诉争合同至今未 能继续履行的关键。

5、原告在合同履行过程中的根本违约行为是 合同无法继续履行的主要原因。反观原告，在合同履行过程中多次违约：

（1)双方曾约定签订合同当日支付定金10万元、十五个工作日内再支付80万元，但是80万元的实 际支付时间为2014年10月12日，此款项已经延期支付了 3天；

(2)在本案中，双方约定：“剩余首付款90万元，在2014年10 月31日付清，如刘林新确有困难，李昕同意此笔款项顺延天 (最后期限为2014年11月10日）。”因原告刘林新无法支付合同 所约定的尾款，要求提高贷款额度至80万元，导致双方2014年 11月18日撤销了第一次的网签手续。实际上，自2014年11月 10日至2015年1月8日李昕收到法院传票的时间内，刘林新始终 没有给李昕支付首付款。根据《合同法》第67条的规定，我方认 为，刘林新在约定期限到期后，依然不履行其支付房屋尾款的主 要义务，已经构成根本违约。根据《合同法》第67条的规定，被 告享有先履行抗辩权，有权拒绝原告的履行要求。

因此，退一步讲，即便将封闭阳台的法律行为视为我方没有履行房屋买卖合同义务，因原告违约在先，也不能认定为是我方原因导致的合同 履行停滞。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法 律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决.

 

三、李昕同时提出反诉：

李昕与刘林二零一四年九月十四日签订房屋买卖合同，因当时标的房屋装修中，封闭阳台的阳光房被认定为违章 建设（李昕将阳台和部分私属花园用阳光房封闭)，标的房屋被城 管部门在2014年11月18日申请了临时交易限制。李昕随即拆除了阳光房，并于12月26日办理了限制解除手续，以配合刘林新办理网签合同及贷款。但刘林新拒绝履行合同。李昕认为，诉争房屋买卖合 同的标的本身无任何权利瑕疵，诉争合同签订及履行期间从未出现被查封、抵押之情况，李昕作为房屋所有权人有权处分。买卖合同是合法有效。尽管履行中出现了城管部门进行限制的特殊情况，但李昕 对于该等特殊情况事先并不知情，也无法预料，事后及时告知并积极釆取解决措施。事实上，上述以外因素虽然导致标的房屋过户出现过暂时障碍，但该等障碍仅仅存在了一个月余就已经消除。

 

早在2014年10 月9日前，刘林新就有义务支付80万元，其实际支付日期晚了3天；2014年10月31日，刘林新就有义务 将“剩余首付款” 90万元支付给李昕（即便按照宽限十天的约定， 刘林新也应在2014年11月10日前付清）。而刘林新至今未支付 “剩余首付款”（无论是按照50万元贷款计算的剩余首付款90万 元，还是按照80万元贷款计算的剩余首付款60万元都没有支付)。从这个角度讲，自2014年11月11日起，刘林新就处于持续违约 状态，李昕依法有权行使先履行抗辩权，即有权在刘林新支付相 应款项前，拒绝为其办理标的房屋的过户手续。在从李昕处获悉城管部门申请暂时限制标的房屋过户后，刘林新不与李昕协商如 何排除障碍以继续履行合同，反而不正当地利用这一意外情况提 起诉讼，掩盖其毁约意图。刘林新在本诉讼中主张的“李昕根本 违约，合同目的无法实现”的主张缺乏事实和法律依据，其要求解除合同本身就已经构成了严重违约。被反诉人提出的解约理由是违建的拆除影响到诉争房屋买卖合同目的的实现。

反诉人认为，违建拆除是根据主管部门要求所为，且该部分并不属于合同约定的房产所载面积范围，不构成对诉争房屋买卖合同项下卖方义务的任何违反。被反诉人系违法解除合同，尽管法律上反诉人作为守约方有权要求被反诉人继续履行合同，但鉴于如要求继续履行 诉争合同，会涉及要求被反诉人向银行申请办理购房贷款手续，如被反诉人不配合办理该等手续，反诉人可能无法通过申请强制执行解决，只能另案要求其赔偿损失。

请求法院判令：

1、依据诉争合同第七条第1项之约定、合同法第94条之规定，解除诉争房屋买卖合同；

2、依据诉争合同第十条“补充条款”第1向、第七条第1项之约定，反诉人要求被反诉人承担“延迟支付剩余首付款”的违约金，自2014 年11月11日起算，至付清之日止每日11%元，暂计至2015年1月31日小计94300元；

3、依据诉争合同第七条第1、第2款，反诉人要求被反诉人承担解约违约金23万元。

 

四、刘林新辩称：不同意反诉请求。李昕反诉主张刘林新违法解除合同与事实不符，真实情况李昕违约在先致使合同目的不能实现，刘林新依法享有合同解除权。李昕以“2014年9月 14日装修现状”交付不可能兑现，合同目的不能实现。李昕主张被拆除部分不属于合同约定的房屋所载面积范围，不构成对诉争房屋买卖合同项下卖方义务的任何违反，该主张不符合同约定。李昕的房屋被查封、违章建筑被拆除是合同目的不能实现的根本原因。李昕违约，应承担违约责任。李昕要求刘林新承担延迟交付首付款的违约责任，于法无据，享有先履行抗辩权的是刘林新 而非李昕剩余首付款未支付的原因是李昕造成的而非刘林新。

即使目前房屋解除查封但不具有继续履行性，因为交易标的已经不再符合补充协议的约定要求，李昕要求刘林新支付重新装修费用10万元不符合合同约定，故刘林新对李昕的该项反诉请求不予 认可，请法院依法予以驳回。综上所述，李昕违反买卖合同的第一条，不能保证所售房屋产权无查封可以办理权属过户、税务登记、贷款申请等与交易有关的各项事宜，李昕违约在先，持续违约超过15天达到解除合同的约定条件。2014年12月26日房屋虽 然解除查封，但现状已经不能满足补充协议约定的交付条件，刘林新有权拒绝继续履行并依约解除合同。鉴于交易标的不可能达到交易约定标准和要求，合同目的不能实现，双方都要求解除合同。请法院依法判决解除合同，并支持刘林新的诉求。

 

五、审理查明：位于房屋所有权人为李昕，建筑面积为63.04平方米。李昕在未依法取得建设工程规划许可证的情况下于上述房屋处自行加建了阳光房与厨房等建 筑物。二零一四年九月十四日，李昕（出卖人、甲方）与刘林新（买受 人、乙方）签订房屋买卖合同，约定李昕将屋出售给刘林新，价格为230万元，在签订合同时支付定金10万元。合同约定“甲方保证所售房屋符合国家及北京市房屋上市交易的政策规定。房屋产权无查封、无债务纠纷”。合同第十条补充条款约定“1、双方协定自签订合同之日起十五个工作日内，乙方向甲方支付首付房款人民币捌拾万元整，剩余部分首部款于2014年10月31日前付清。（如乙方 确有困难，甲方同意，可顺延10天）。2、该房屋甲方重新装修未 完工，新装修费用和物品需要单独另行作价的，甲、乙双方同意 自行协商”。同日，双方另行签订补充条款，约定“1、经过甲乙 双方再次协商一致，甲方重新装修的费用是人民币壹拾伍万元整，其中包括整体的固定装修，整体厨柜，卫生间整体装修，卫浴设施，灯具，阳光房的整体装修，衣柜三个，窗帘四套，室外储藏室，另包含2014年房屋物业费和供暖费，水电费预存的费用，此笔款项乙方于甲方户口迁出后七个工作日内一次性结清。如乙方逾期支付则按银行日利息双倍支付违约金。2、甲乙双方约定，于过户当日甲方把本房屋附属的院子的使用权证明复印件转给乙方。3、甲方承诺房屋交付给乙方时所有的配套可以正常使用，装修完好（以目前装修现状为准），双方共同验收后于过户当日交于 乙方使用”。

合同签订后，刘林新当日支付定金10万元。于10月12日支付首付款80万元。双方于10月 办理了网签，并于10月28日办理面签，贷款50万元。因刘林新需要增加贷款额度至80万元，故双方于11月17日撤销网签。约定剩余首付 款为60万元，贷款金额为80万元。

因李昕建设的彩钢建筑物未依法取得建设工程规划许可证，2014年11月18日，昌平区房屋行政主管部门函告城市管理综合行政执法监察局将涉案房屋进行行政限制。李昕将违法建设拆除完毕后， 12月26日，房屋解除行政限制。因涉案房屋被行政限制，双方未再进行网签、面签及后续交易程序。刘林新于12月4日得知诉争房屋被查封，于2015年1月23日得知诉争房屋解除查封。

另查，刘林新在签订房屋买卖合同之前到涉案房屋内看房，知道房屋面积等信息，对李昕加建的阳光房和厨房不包括在房屋 建筑面积内一事知情。刘林新表示因其看中李昕加建的部分才愿 意以230万元的价格购买房屋，现李昕将加建的部分拆除导致无 法按照合同约定交付房屋，合同目的不能实现，故不同意继续履行合同。

 

六、法院认为：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还； 不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担 相应的责任。本案中，刘林新与李昕签订房屋买卖合同时，李昕自行建造的建筑物已经存在，刘林新看中李昕加建的部分从而有意愿购买涉案房屋，且刘林新对于李昕自行建造的建筑物不包括在房屋建筑面积内一事知情，因此双方签订的房屋买卖合同既包 括与房屋所有权证书上载明的建筑面积相对应的房屋，也包括加建部分的建筑物。因李昕建设的彩钢建筑物未依法取得建设工程规划许可证，故双方就该部分建筑物达成的买卖合同应系无效。因双方之间的买卖合同中包括无效部分，导致该房屋交易无法正常履行，无法实现合同目的，现双方均同意解除合同，故对于房屋买卖合同中有效的部分应予以解除。李昕应将刘林新支付的购房款共计90万元返还给刘林新。刘林新要求李昕支付90万元利息的诉求，于法无据，本院不予支持。对于房屋买卖合同部分无效的后果，双方均负有过错，应各自承担相应的责任，故双方均主张对方违约并要求对方承担违约责任的诉求，均依据不足，本院不予支持。关于李昕要求刘林新承担延迟履行的违约金一节， 因该房屋买卖合同自签订时起就存在无效部分，合同无法正常履行，故李昕关于刘林新未依约支付购房款构成违约应支付违约金的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

一、    解除刘林新与李昕于二〇—四年九月十四日签订的房屋买卖合同；

二、    李昕于本判决生效后七日内返还刘林新购房款九十万元；

三、    驳回原告刘林新的其他诉讼请求；

四、    驳回反诉原告李昕的其他反诉请求。

七、房产律师靳双权点评：

（1）靳律师在代理该案时，先到昌平区建委查询了房屋被查封情况，得知房屋被查封是昌平区城管，城管以违章建筑为由查封，后又到昌平城管请求出具相关证明，昌平城管不予以配合，后向法院提出书面申请，法院向律师出具调查令，昌平城管才出具了相关说明，城管证实，由于接到群众举报，该小区业主私搭乱建，才出具该行政措施，后李昕拆除了违建，城管便解除的查封。在靳律师代理买方立案时，该房屋处于查封状态，但审理期间已经解封。

（2）靳律师安排买方进行了现场录像和拍照，证明立案时卖方正在施工拆除，不具备继续履行条件，并对施工人员进行录音，并找物业相关人员予以证明。

（3）代理原告立案后，被告起初反诉的请求是继续履行合同，要求原告支付剩余房款，被告将房屋交付和过户给原告，但是由于该房屋进行了重大改动，被告把厨房已改成过道，因为最初想法是厨房建在外面，外面拆除后，里面已没有厨房。原告坚决要求退房。但被告坚持认为房本上不包括外面的厨房，签约时原告是知情的，所以现在具备过户条件，应当履行。后靳律师代理原告正式向法院提出书面意见，合同约定的是贷款，如果原告执意要求解除，如果法院判决继续履行，原告不予以配合，将造成生效判决难以执行，法院开过三次庭迟迟没有判决。

（4）后靳律师申请法院去现场实地勘察，法院同意了原告的申请，并去现场进行拍照等取证，法官对该房屋有了直观的感受，对于没有厨房的房屋如果居住？拆除厨房又与双方签约时的原状不符，合同约定的是按房屋现状交付。

（5）后法院经过反复工作，被告同意不在继续要求履行合同，变更请求为解除合同，但是要求原告支付违约金。

至此，才有以上法院审理情况，及法院对该案的审理意见。

靳律师提醒广大业主不要私搭乱建，有可能会被告拆除或者被查封，造成损失；对于买方也不要购买此类房屋，因为难以得到保障，如果付出高额的费用购买以后，被告拆除，损失有可能要自己承担。