靳双权律师

注：为保护当事人隐私安全和避免不必要的争议，以下涉及当事人姓名部分均使用化名。

涉案当事人信息：

原告陈红，女

被告汪宁，男

被告张力宁，男

委托代理人李雅（被告张力宁之配偶），女

案情介绍：

位于北京市东城区东中街某房屋（建筑面积53.59平方米）原系被告汪宁所有。2012年9月22日，原告代汪宁与被告张力宁签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，汪宁将涉诉房屋出售给张力宁，房屋成交价格为100万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价69万元；张力宁可以在签订合同时支付定金2万元；自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。后汪宁补签了《合同》文本。

合同签订当日，被告张力宁向原告给付定金2万元。2012年10月24日，被告张力宁应汪宁要求，向原告账户汇款48万元。2012年11月26日，被告张力宁给付汪宁购房款27万元。2012年1月15日，被告张力宁通过住房公积金贷款方式，给付汪宁剩余购房款92万元。2013年1月18日，被告张力宁取得涉诉房屋所有权。

后原告陈红与被告汪宁发生经济纠纷，起诉至北京市东城区人民法院。

庭审过程：

原告陈红诉称：2004年，原告借被告汪宁的名义购买了北京市东城区东中街某房屋（以下简称涉诉房屋）。该房屋登记在汪宁名下。2005年，原告与汪宁签订房屋买卖协议，阐明了原告支付购房款及偿还银行贷款的事实。2012年10月，原告欲出售涉诉房屋，经北京链家房地产经纪有限公司与汪宁核实，确认了原告借名买房的事实，汪宁亦授权原告代为出售涉诉房屋，由原告处分涉诉房屋。后，原告代汪宁与被告张力宁签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》），约定以169万元的价格将涉诉房屋售予张力宁。张力宁先期支付了购房首付款，并要求余款使用住房公积金贷款的方式支付。因汪宁是涉诉房屋的名义所有权人，故住房公积金贷款中心将剩余购房款汇至汪宁名下。之后，汪宁拒绝向原告交付剩余购房款。现汪宁与张力宁私自串通，置原告为路人，侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求确认二被告之间的《合同》无效。

被告汪宁辩称：1、二被告之间的《合同》是双方真实意思表示，合同内容未损害原告合法权益，该《合同》合法有效。2、被告汪宁委托原告代为出售涉诉房屋，原告全程参与交易过程，二被告之间不存在恶意串通行为。3、涉诉房屋为汪宁所有，原告与汪宁之间不存在借名买房行为。4、房屋交易价款是真实的，不存在逃避税款征收问题。综上，被告汪宁不同意原告的诉讼请求。

被告张力宁辩称：1、在涉诉房屋买卖过程中，《合同》主体是二被告，原告是汪宁的委托代理人，故原告主体不适格。2、被告汪宁委托原告代为出售涉诉房屋，原告全程参与交易过程，二被告之间不存在恶意串通行为。3、《合同》内容未损害原告合法权益，且已经实际履行完毕。4、汪宁是涉诉房屋的登记所有权人。张力宁并不清楚汪宁与原告之间是否存在借名买房纠纷。5、原告是汪宁的委托代理人，张力宁无论将购房款交付汪宁还是原告，均是履约行为，并无过错。综上，被告张力宁不同意原告的诉讼请求。

一审法院查明：

2012年12月18日，被告汪宁及案外人周娜出具《委托书》，委托原告作为代理人，代为办理与出售涉诉房屋有关的公积金贷款、提前还款、房屋立契过户、产权过户等手续，以原告名义开立银行存折，原告有权收取首付款及按揭尾款；房屋出租并签署租赁协议、收取押金及租金等。

庭审中，原告称其与汪宁就涉诉房屋存在借名买房协议，原告是涉诉房屋的实际购买人，涉诉房屋由原告实际控制并出租，涉诉房屋应当偿还的银行贷款由原告实际偿还。原告并提供了其与汪宁于2004年1月8日签订的《房屋转让协议》、2005年11月17日签订的《房屋买卖协议》，以证明汪宁已经将涉诉房屋售予原告。被告汪宁认可两份协议的真实性，但称与原告之间并不存在借名买房协议，因当时汪宁与女友之间存在纠纷，为避免女友分割房屋，故汪宁与原告签订了两份协议，但两份协议并未实际履行。

原告另称，原告协助被告张力宁办理完毕与涉诉房屋有关的住房公积金贷款手续后，发现《合同》有关房屋价款的条款约定违法，存在逃避税款征收行为，侵害了国家利益；原告与二被告协商之际，二被告恶意串通进行交易，侵害了原告的合法权益，被告汪宁至今未将剩余购房款给付原告，原告也未将涉诉房屋实际交付。被告张力宁称，因《合同》开始是由原告代签的，为确保合同的真实性，张力宁要求汪宁补签了《合同》；原告提交汪宁出具的《委托书》后，双方才办理了涉诉房屋的所有权转移登记手续；目前，涉诉房屋在物业公司已经变更了业主，房屋承租人亦已向张力宁交纳房屋租金。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，房屋所有权证，收款证明及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

审判结果：

法院经审理后判决：

驳回原告陈红的诉讼请求。

资深房地产专业律师靳双权解析：

靳双权律师在分析案情后，做出如下解析：

依法成立的合同，自成立时生效。

本案中，原告虽称其与汪宁之间存在借名买房协议，原告系涉诉房屋实际所有权人，我们应该注意到，原告在买卖房屋的过程中，已经被房屋产权登记人即本案被告汪宁授权代为买卖房屋，而原告也作为代理人全程参与了房屋买卖的过程，原告与被告之间产生争议的地方并非诉争房屋确权纠纷，而是本案另一被告张力宁所交剩余房款是以公积金贷款形式交付的，而住房公积金管理中心又将其剩余房款交付了房屋所有权人，即本案被告汪宁，而汪宁在接收该款项之后并未将该款项支付原告，这才是原告与被告汪宁的诉争原因，并不能影响本案涉诉房屋的《房屋买卖合同》的效力。

同时，二被告之间关于涉诉房屋价款的约定，是双方协商之结果，亦非决定《合同》效力之因素。被告汪宁是涉诉房屋的登记所有权人，其与张力宁就涉诉房屋的买卖所签订的《合同》不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效。

而原告因为对相关法律的不了解以及并未明确诉争缘由，且没有经过专业的律师帮助其分析案情，确认诉争缘由而败诉，实属可惜。

为此，资深房地产专业律师靳双权建议各位读到本文的当事人，涉及到房屋买卖或遇到借名买房等涉及大额不动产财产时，三思而后行，为避免不必要的诉讼争议，最好寻找资深的专业律师全程跟进，规避风险，全程无忧！