靳双权律师

案件回顾：

原告诉称：两被告是同一物业的产权人，各占50%的股份。自2007年7月份以来，在未取得广大业主同意的情况下，将物业管理用房（43.56㎡）两间非法占为己用并获利32400元（600元/月×54个月）；非法侵占设备用房一间（月60㎡）为己有并获利32400元（600元/月×54个月）；非法侵占电表房（18.63㎡）为己有并获利32400元（600元/月×54个月）；对负二楼车库私自改变用途出租给他人作加工厂和办公用房。对两被告的侵权行为和非法所得，该大厦业主委员会、物业管理企业多次书面函告要求立即退还给全体业主，但两被告仍然不予退还并继续非法占有，并从中获利。请求：1.判令被告立即归还物业管理用房两间；2.判令被告立即归还设备用房一间；3.判令被告立即归还负一楼电表房；4.判令被告立即恢复负二层为车库的原状；5.判令被告立即退还非法所得97200元；6.本案诉讼费由被告承担。

两被告辩称：原告的主体不适格，业主委员会的成立不符合法律规定，其获授权诉讼也是无效的，不能代表大部分业主起诉。另两被告购买了某某楼盘共8层，被告是在处置自有财产，其权益应受保护。而被告并没有占用一楼电表房，该位置本就为产权证明上明确划分为属被告的车位。二被告使用的物业用房及设备房只是为了管理自己所在的八层楼，并没有用作商业用途获利，请求驳回原告的诉讼请求。

审判结果：

北京市顺义区人民法院经审理认为，被告未经某某业主大会的统一使用设备用房、电表房、对负二楼车库私自改变用途出租给他人侵害了全体业主的权利。故判决：1.被告梁某某、耿某在本判决生效之日起10日内将其所占用的负一层产权证附图中所标示的电表室建面18.63㎡，负二层产产权证明所标示的43,56㎡移交给原告某某业主委员会。2.被告梁某某、耿某在本判决生效之日起10日内将其所占有的负二层产权证附图中所标示设备房合理使用外的其它部分共98.29㎡移交给原告某某业主委员会。

房产专业律师靳双权评析：

某某楼盘虽分为塔楼住宅和裙楼商品用房两部分，但裙楼并不能在物理结构上完全独立于塔楼，裙楼和塔楼是完整统一体。某某楼盘的全体业主，均应合法行使物权，对某某内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，包括建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等。据此，某某的负一层产权证附图中所标视的电表室、负二层产权证附图中标识的物管房、设备房属某某全体业主所有。被告未经某某业主大会的同意将电表室作为车位出租，将整栋大厦的物业用房作为被告自行选聘物管公司的物管房使用，侵害了全体业主的权利，因此，被告应当将其所占用的负一层产权证附图中所标示的电表室、负二层产权证附图中所标示的物管房归还给全体业主。对于设备房，被告在其中修建水泵等消防设施是合理使用，但除此之外的其他部分，被告不能独自进行控制使用，因此，应将设备房合理使用外的其他部分归还给全体业主。