靳双权律师

案件介绍：

2012年12月6日，被告朱某作为出卖人，原告周某作为买受人，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将坐落在西城区红莲北里某房屋出售给买受人，房屋成交价为169万元，房屋家具家电等配套设施作价163.5万元，买受人在签订合同时支付定金60万元。同时双方并与某房地产中介公司签订了《居间服务合同》及《补充协议》，《补充协议》约定：乙方于2012年12月31日前将首付款239.5万元交付出卖人；买卖双方于2012年12月31日共同前往贷款机构申请手续；贷款机构签发批贷函5个工作日内，买卖双方共同办理房屋所有权转移登记手续；在2013年3月2日前办理物业交割手续；出卖人出现上述根本违约情势之一的，应在违约行为发生之日起15日内，已相当于房屋总价款20%的数额向乙方支付违约金。合同签订后，周某给付朱某定金60万元。2012年12月15日，双方对补充协议进行部分更改，内容为：买受方由原来的公积金贷款购买变更为全款购买，买受方于2013年1月18日前支付出卖人全部房款，同时买卖双方办理公证手续，公证手续有效期为交房之日起180个工作日内，公正时间为甲方收到全部房款后3日内办理完毕。同时在有效期内买受人完成过户手续，如需办理央产房上市手续，则由出卖人配合办理，购房发票鬼出卖人所有，公证后7个工作日内交房并办理物业交割手续。

2013年1月18日，被告委托原告作为代理人，代理其办理涉案房屋的出售手续。为此，双方签订《委托书》，并在北京市中心公证处对委托进行了公证。被告朱某将房产证原件交予了原告，原告将剩余购房款全部支付给被告朱某。2013年1月29日，朱某与周某办理了物业交接手续，并收取了周某物业交接款1万元。

2013年6月15日，原告代理被告朱某就涉案房屋与案外人张某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋成交价为180万元，配套设施等作价为271万元，订金为16万元。周某、张某与某房地产中介公司签订了《居间服务合同》及《补充协议》。原告周某按照合同约定收取张某定金16万元。

现涉案房屋由原告周某占用使用，其在2013年1月26日，已经购买了地板对房屋地面进行了装修。

原告周某起诉称：2013年6月15日，原告以代理人的身份将涉案房屋出售给案外人张某，在办理贷款手续时，需要业主（被告朱某）的身份证、结婚证、户口本原件及复印件，原告向被告提出配合办理手续、提供材料的申请。被告拒绝提供并表示要求额外支付10万元补偿款，双方最终无法达成协议。被告拒不配合的行为已构成违约。故请求法院判决：被告继续履行原、被告之间的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；被告配合原告将涉案房屋过户至原告名下；被告支付原告违约金66.5万元。

被告朱某辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》已经因原告代理被告与案外人张某签订涉案房屋买卖合同而终止。原告要求继续履行合同及支付违约金的主张没有事实和法律依据。

法院判决：

北京市西城区人民法院经审理认为，被告朱某通过公证的形式委托原告周某代为出售涉案房屋的行为，导致双方与2012年12月6日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》终止。故法院判决：1.原告周某与被告朱某于2012年12月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2013年6月15日终止；2.原告周某与本判决生效之日起7日内将位于北京市西城区红莲被李某房屋腾空，交予被告朱某。

房产专家靳双权律师点评：

本案的焦点是：原、被告与2012年12月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是否存在终止事由；涉案房屋该如何处分。

1．            关于原被告于2012年12月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是否存在终止事由？

    依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，但如果当事人协商一致，依法成立的合同可以变更、解除。原、被告于2012年12月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，后双方于2012年12月15日对《补充协议》进行变更，由原公积金购买形式变更为全款购买。同日，被告通过公证的方式，授权原告在自委托书签署之日起至180个工作日止代理被告办理涉案房屋的出售手续；原告在代理期限内作为被告代理人与案外人张某签订《北京市存量房屋买卖合同》。原告周某从原来合同的买受人变成了后面合同的代理人，被告委托原告出售涉案房屋的行为，原告作为被告代理人与他人就涉案房屋签订买卖合同的行为，应当视为原、被告双方对将涉案房屋出售给他人的合意，双方以实际行为表示协商一致，解除之前签订的《北京市存量房屋买卖合同》。故原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2013年6月15日中止履行。

2．            关于涉案房屋该如何处分？

    合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质可以要求恢复原状、采取其他补救措施。因原、被告合意解除合同，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》终止。因涉案房屋没有完成过户登记手续，该合同终止履行即可。合同终止履行后，原告要求被告给付违约金的主张没有事实和法律依据，应予以驳回。