靳双权律师

案件介绍：

李某与郭某系夫妻关系，2004年，郭某购买了位于北京市朝阳区西大望路住房一套。2007年9月8日，本案另一被告陈某与被告郭某签订了房屋买卖合同，合同约定：郭某出售陈某的房屋坐落于北京市朝阳区西大望路。房屋成交价2017980元。陈某在签合同当日支付定金20万元，部分购房款40万元。2007年9月8日，陈某向郭某支付了60万元。2008年8月21日，陈某取得北京市朝阳区西大望路房屋的所有权证。

原告李某起诉称：2008年10月，得知被告郭某与陈某在未征得原告同意的情况下签订了房屋买卖合同。该房屋虽然是郭某个人名义购买，但属于夫妻共有财产，需夫妻一致同意才能出卖，另该房在转让时尚未取得产权证且该房部分房款系以贷款方式支付，该房已经抵押给银行，经抵押的财产也不得转让。故要求法院确认郭某与陈某签订的房屋买卖合同无效。

被告郭某同意原告李某陈述的事实与理由，同意李某的诉讼请求。

被告陈某答辩称：不同意原告的诉讼请求，要求确认房屋买卖合同有效，继续履行合同。签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，是合法的。被告已经履行了约定的义务。诉争房屋虽有抵押权，但不影响房屋买卖合同的有效性。被告表示在合同中约定了用自己的贷款欢庆另一被告郭某某的贷款。并当庭表示愿意偿还郭某未偿还的贷款。

法院判决：

法院经审理认为：虽李某称诉争房屋有抵押贷款，现陈某同意清偿郭某名下的银行贷款余额，故房屋有抵押贷款，不影响房屋买卖合同的履行。另《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十七条第（六）项的规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上属于管理性禁止规范，而非小李行禁止规范，不能以违反该项规定为由确定房屋买卖合同无效。故驳回原告李某的诉讼请求。

房产专家靳双权律师点评：

本案的争议焦点是有抵押权的房屋未经抵押权人同意是否可以转让，有抵押权的房屋的受让人同意偿还贷款消灭抵押权的房屋买卖合同是否有效。

根据我国《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租”，“抵押房地产转让或出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权”。因此出售有抵押权的房屋，需要经过抵押权人的同意。

在本案中，诉争房屋虽有抵押权，但购房人陈某同意以自己的贷款偿还被告郭某向抵押权人中国工商银行的贷款，而抵押权人中国工商银行也同意接受购房人的解押。因此，原被告之间签订的房屋买卖合同并没有侵害抵押权人的利益，是合同有效的合同。被告一房屋舍有抵押权为由主张合同无效是没有依据的。我国物权法岁明确规定，抵押认为经抵押权人的同意，不得转让抵押财产，但同时也规定了受让人代为清偿债务消灭抵押权的，财产可以转让。因此本案中受让人同意偿还抵押人债务的情况下，该有抵押权的房屋时可以转让的。