靳双权律师

  案情介绍：
   2013年3月，李某与王某达成合意，购买王某所有的一套住房，约定了总房价以及有关过户费、中介费、公证费由谁承担等事项，王某于当日收取定金5000元，并出具收条一张，载明："该房正式合同于2013年4月26日之前签订，如果违约，定金一概不退回”4月26日，双方如约商谈合同签订事宜，但因就付款方式达不成一致意见而未签订合同。几个月后，王某将该房卖给他人。后，李某要求王某退还定金，王某不肯，李某委托我向王某提起了诉讼。
  我方认为：在庭审过程中，我方提交了双方当时签订定金收条等相关证据，并且发表了我方的意见，本案中，无疑该5000元定金系立约定金，其目的是为了担保房屋买卖合同的签订，本案是否适用定金法则的关键是李某是否存在违约行为，即李某未签订合同是否存在过错。如果单纯看未签订合同的结果，则似乎李某应承担定金不利的后果，但仔细分析李某未签订合同的情况，是因双方就付款方式达不成一致意见，而付款方式是合同的主要条款，如果当初双方就一次性付款达成一致意见，则李某主观上过错，王某不应返还其定金。而如果没有充足证据证明当时已就付款方式达成一致意见，双方就合同主要条款未达成合意而未能签订合同，则我方当事人不存在过错，王某应返还我方定金5000元。
  法院认为：李某与王某未能签订合同的原因是双方就合同主要条款未能达成合意，并非一方违约而导致合同未能签订。最后法院判决王某退还我方当事人李某定金5000元。
  安居房地产律师靳双权点评：
本案造成不同结果的原因就在于违约方是否存在过错，有过错则适用定金罚则，无过错则不适用。因为实际上合同责任存在无过错责任和过错责任的混合适用，如缔约过失责任适用过错责任，不能一概认为合同责任为无过错责任。实践中订立合同有一个磋商的过程，尤其在立约定金合同对合同主要条款未能涉及时，在订立合同磋商过程中，双方就某些主要条款达不成一致意见，如果严格适用无过错原则，则容易使不愿意签订合同一方通过恶意磋商来达到自己不签订合同的目的，从而不利于保护另一方当事人的合法权益，也有违合同的诚信原则。因此双方在立约定金合同中未就主要条款协商，如果签订合同磋商时因主要条款达不成一致意见而未签订合同，则很显然双方不存在过错，收受定金方应返还对方定金，而如果双方在立约定金合同条款协商不成而未能签订合同，挑剔一方至少有过失的，应适用定金罚则，否则易使欲违约方吹毛求疵，以达到不签合同的目的而不受罚，对另一方有失公平。