靳双权律师

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某湖向本院提出诉讼请求：1.要求确认戴某图与戴某林签署的《赠与协议》无效。2.判令戴某林立即搬出一号房屋（判决后另行解决财产权属分割及入住问题）。

事实和理由：位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）系张某湖与戴某图婚后共同出资购买的住宅，房产证登记在戴某图名下。在双方离婚后，对涉案房屋未予处理。在离婚案件审理期间，戴某图私下将涉案房屋赠与戴某林，双方还就此签订了《赠与协议》，此举损害了张某湖的合法权益，故提出本诉。

被告辩称

戴某图辩称，不同意张某湖的全部诉讼请求。戴某图的证据证明了戴某林全款购买涉案房屋，2018年戴某图与张某湖离婚，离婚后张某湖的户口还在涉案房屋中没有迁出，张某湖以此为由居住涉案房屋，还要将二被告赶出去，非正常诉求。戴某图与戴某林之间买卖实际上根据之前的借名买房协议返还房屋，是房管局让我们签的格式买卖合同。

戴某林辩称，不同意张某湖的全部诉讼请求。涉案房屋是戴某林购买的，一直由戴某林和戴某图、戴某奥在这居住并照顾二被告老母亲，和张某湖没关系，只是有一个用名的问题，我们协商好了房子就是戴某林个人的。戴某林购买房子，涉案房屋是戴某林通过朋友介绍购买的，买的是一手房。戴某图与戴某林之间买卖实际上根据之前的借名买房协议返还房屋，是房管局让我们签的格式买卖合同。

法院查明

经查，张某湖与戴某图于1993年9月9日登记结婚，双方均系初婚，婚后未生育子女。戴某图、戴某林、戴某记系兄弟姐妹关系。

2001年11月14日，戴某图签订《认购书》，以总价311524元的价格订购了涉案房屋，于2004年9月21日取得房屋所有权登记证书，涉案房屋性质为经济适用住房。

2018年8月7日，本院作出民事判决书，判决张某湖与戴某图离婚。

在前述离婚案件审理期间，戴某林、戴某记以所有权确认纠纷案由将戴某图诉至本院，要求确认涉案房屋由戴某林享有三十一分之二十五、戴某记享有三十一分之四、戴某图享有三十一分之二的权益。在该案审理中，本院依法追加张某湖作为第三人参加了诉讼，释明戴某林、戴某记案由选择问题后，二人仍不变更案由为合同之诉，故本院驳回戴某林、戴某记的起诉。现该裁定书已生效。

2018年11月1日，戴某图（赠与人）、戴某林（受赠人）签订《赠与协议》，约定涉案房屋系戴某图个人财产，双方自愿达成该协议，戴某图自愿将涉案房屋赠与戴某林，戴某林亦表示愿意接受赠与。2018年11月5日，戴某图与戴某林完成了涉案房屋的过户手续，涉案房屋现登记在戴某林名下，戴某林自认于过户后居住、使用涉案房屋。

对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：

关于二被告之间是否存在房产代持协议。庭审中，二被告称2004年产权登记为戴某图的名字，系由戴某图代戴某林持有涉案房屋，履行《赠与协议》实际是根据之前的借名买房协议返还房屋，《赠与协议》是房管局让签的格式合同。对此，戴某林提交书面证言以及戴某图出具的证明为证。戴某记、戴某图、戴某林三人共同商议下为了报销暖气费，由戴某图代为产权证名字并办理有关手续，只具名无实际拥有权……此约定为口头约定……”张某湖对二被告的意见不予认可，对证言及证明的真实性不予认可，称涉案房屋为张某湖与戴某图夫妻共同财产，购房时家庭内部商量谁照顾戴某图的父母房子就归谁，张某湖与戴某图结婚后一直照顾老人，购买涉案房屋也是有安置老人的意思。

庭审中，鉴于二被告主张其存在借名买房之合同关系，本院释明二被告就该主张提起合同之诉。2020年10月7日，戴某林以合同纠纷为由将戴某图起诉至本院，请求判令确认戴某林、戴某图于2001年9月订立的购房合同有效并判令戴某图赔偿戴某林办理房屋过户的税费25万元。本院追加张某湖为第三人参加诉讼后判决，驳回戴某林全部诉讼请求。在该判决本院认为部分载明：“虽然戴某林与戴某图均认可双方存在借名买房的口头约定、购房款由戴某林全额支付，但在案证据不足以证明戴某林主张的事实成立，故本院对戴某林主张确认借名购房合同有效的诉讼请求不予支持。”后戴某林不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院，驳回上诉、维持原判。

判决作出前，二被告为证明其主张，另行提交《协议》1份，内容为：戴某林、戴某记、戴某图于2002年1月20日署名，约定由于拆迁需要照顾母亲，一致决定购买涉案房屋，戴某林出资25万元，戴某图出资4万元，戴某记出资4万元，由于供暖费报销原因，此房商议写名字为戴某图，归个人使用，戴某记、戴某林、戴某奥均有权居住，实际产权人归戴某林，不许戴某图处分产权事宜。张某湖不认可该协议，并称系后补协议。综上，本院认为二被告所称存在借名买房的口头约定已经生效判决认定并不成立，而上述存有争议的《协议》尚未有当事人提起合同之诉予以处理，鉴于二被告对履行《赠与协议》所依据的合同前后意见不一致，且有生效裁定已对《协议》的处理作出了指引，本院对该《协议》亦不在本案中作出认定。

裁判结果

一、确认被告戴某图与被告戴某林于二〇一八年十一月一日签订的《赠与协议》无效；

二、被告戴某林于本判决生效之日起15日内向被告戴某图返还位于北京市朝阳区一号房屋。

房产律师点评

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案中，二被告先主张签订《赠与协议》系履行双方于2001年9月关于借名买房的口头约定，该约定已经被生效判决确认并不成立，法院对此亦不予采信，在张某湖、二被告就涉案房屋已经存在权属争议的情况下，二被告就其所称的口头借名买房约定签订《赠与协议》应认定为恶意串通损害张某湖的合法权益。

二被告在之前判决败诉后，改变庭审陈述，又称戴某林、戴某记、戴某图于2002年签有《协议》，《赠与协议》系履行该协议所约定的借名买房约定。对此，法院认为二被告庭审意见前后不一，违反“禁反言”的诉讼规则，法院对二被告该意见不予采纳，且即便二被告依据《协议》履行赠与，张某湖、二被告及戴某记先后在法院均有诉讼，在相应案件的审理过程中，法院已明确告知各方涉案房屋的权属问题系彼此争议焦点，并释明戴某林、戴某记应通过合同之诉予以解决，但戴某图、戴某林在案件生效后，却自行选择签订赠与协议，完成涉案房屋过户，此举亦可以认定为恶意串通损害原告的合法权益。

因此，结合在案证据，法院认定二被告之间《赠与合同》应属无效，张某湖据此主张，具有事实和法律依据，法院予以确认。关于张某湖要求戴某林立即搬出涉案房屋的主张，法院认为合同无效后戴某林丧失基于《赠与协议》占有使用涉案房屋的基础，二被告的答辩意见亦未被法院采纳，故法院基于合同相对性原则判令戴某林向戴某图返还涉案房屋。同时法院指出，在协商不能的情况下，相关权益人应另诉解决合同及权属争议。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答