靳双权律师

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某向本院提出诉讼请求：1.依法分割位于北京市顺义区一号房屋（以下简称涉诉房屋）；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项和第二项诉讼请求为：1.涉诉房屋归被告赵某文所有，被告赵某文给付房屋折价款2750000元。

事实和理由：

赵某与赵某文于2006年9月6日登记结婚，2008年2月23日生育一女赵某德。2017年赵某起诉赵某文离婚，赵某德由赵某抚养，未涉及本案财产分割，该判决现已生效。2011年1月29日，赵某文作为买受人，北京A公司（以下简称A公司）作为出卖人，赵某文与A公司签订了《北京市商品房预售合同》，赵某文购买了涉诉房屋，总价款2236079元。

涉诉房屋属于赵某与赵某文双方夫妻关系存续期间取得的共同财产，用于双方共同居住使用。购房款2236079元于2011年1月29日一次性付清，因双方经济条件有限，故赵某文向其姐姐赵某露借款1017000元。2011年12月30日，赵某与赵某文父母及赵某文共同居住的北京市顺义区×号宅院拆迁，获得拆迁补偿补助款1748829元，全部在赵某文及其父母处。在赵某与赵某文结婚前，赵父、赵母曾经承诺为赵某、赵某文在婚后购买一套楼房，因此为兑现当年承诺，在取得拆迁补偿补助款后，赵父、赵母便使用该款替赵某、赵某文将所借赵某露1120000元款项全部偿还完毕。自2011年1月29日购买涉诉房屋至今，早已具备办理房屋产权登记条件，但赵某文却故意不予办理，导致涉诉房屋至今未能办理不动产登记。

取得涉诉房屋后，实际一直由赵某、赵某文双方共同居住使用直至2017年4月双方开始分居，在此期间产生的物业费、供暖费、水电气费、有线电视费、网络宽带费等均由二人实际支付。

2016年，赵某文在涉诉房屋所在小区购买涉诉车位，亦属于双方夫妻关系存续期间取得的共同财产，应予分割。

因双方就涉诉房屋和车位分割不能达成一致意见，为了维护赵某的合法权益，特诉至法院，望判如所请。

被告辩称

被告赵某文、赵母共同辩称：不同意赵某的诉讼请求，根据赵某要求的分割比例，可见涉诉房屋是夫妻共同财产，那么起诉的案由就是错误的，赵母、赵某德不是本案适格的被告。但实际涉诉房屋由第三人赵某露出资购买，赵某无权分割。

被告赵某迩辩称：不同意赵某的诉讼请求。我的意见同赵某文、赵母和赵某露。涉诉房屋与我无关，但我知道涉诉房屋是赵某露出钱买的。

第三人赵某露辩称：不同意赵某的诉讼请求，涉诉房屋都是第三人赵某露出资购买，赵某无权分割第三人赵某露的财产。

第三人赵某露申请参加诉讼，并提出独立诉讼请求：1.确认涉诉房屋归第三人赵某露所有；2.诉讼费由原、被告承担。

事实和理由：赵某露与被告赵某文系亲姐弟关系，涉诉房屋是赵某露以被告赵某文的名义在2011年全款出资购买，涉诉房屋的所有人应系赵某露，并非赵某与赵某文的财产。涉诉车位，亦系赵某露出资购买，应属赵某露所有。赵某与赵某文无权对上述财产进行分割。

原告赵某辩称：不同意第三人赵某露的请求，意见同赵某的起诉状。

三被告辩称：同意第三人赵某露的诉讼请求。

法院查明

赵父与赵母为夫妻关系，赵某迩、赵某露、赵某文为二人子女。

赵某向本院提起诉讼，被告列为赵某文、赵某德、赵母。赵某露申请作为第三人参加诉讼。审理过程中，赵某德于2021年7月28日死亡，赵某要求赵某德的继承人赵某迩参加诉讼，故本院追加赵某迩作为本案共同被告参加诉讼。

赵某与赵某文于2006年9月6日登记结婚。赵某至本院起诉赵某文离婚纠纷，本院判决如下：一、准予原告赵某与被告赵某文离婚；二、婚生女赵某德由原告赵某抚养，被告赵某文每月给付抚养费二千五百元，自本判决生效之当月起，于每月十五日前给付至赵某德年满十八周岁时止。位于顺义区一号房屋归被告赵某文所有，被告赵某文于本判决生效之日起十五日内向原告赵某支付折价款七十万元。被告赵某文于本判决生效之日起十五日内向原告赵某支付其他财产折价款十万元；驳回被告赵某文的其他诉讼请求。赵某文上诉至北京市第三中级人民法院，后上诉案件按撤诉处理。

2011年1月29日，出卖人A公司与买受人赵某文签署《北京市商品房预售合同》，房屋总价款2236079元（一次性付款）。，双方均表示系赵某与赵某文共同支付。

涉诉房屋购买后，由赵某、赵某文及赵某德共同居住至赵某、赵某文分居。

赵某露提交《借名买房协议》、银行账户交易明细，主张为办手续省事，借赵某文名义购买涉诉房屋，支付的购房款实际均系赵某露支付。《借名买房协议》内容为：“2011年1月赵某露出资223万元购买楼房，此房名为赵某文所有，实为赵某露所有，赵某露对此房享有全部财产权益，赵某文仅为代持人，并暂住此房。双方对前述情况均予以认可。赵某露，赵某文”，无落款日期。赵某露表示《借名买房协议》系在购买涉诉房屋后一两个月内在赵某露家中签订的，赵某文书写协议内容，赵某露与赵某文各自签名；赵某文向赵某露转达赵某同意借名买房。赵某文认可赵某露陈述，并表示《借名买房协议》签完次日给赵某看过该协议。

赵母表示其与丈夫为农民，没有工作，账户里的钱是赵某露的。

赵某主张：从未见过《借名买房协议》，真实性不认可，且购买涉诉房屋时北京还未实施住房限购政策，赵某露无需借名买房；赵父与赵母没有工作，不可能有大额资金，赵某文银行账户有大额资金往来，说明赵某文有购买涉诉房屋的经济能力，涉诉房屋系赵某与赵某文共同出资购买，属于夫妻共同财产；购车位款系赵某与赵某文共同出资购买，属于夫妻共同财产。关于赵某露银行账户支出的购房款1017000元，赵某主张系赵某文向赵某露所借，先是陈述赵某文陆续向赵某露偿还870000元，其中三次还款在赵某露支付涉诉房屋购房款之前，还剩147000元未还，后又陈述该款项已由赵某德、赵母以拆迁款项赵某露全部偿还。关于赵母账户支出的购房款1120000元，赵某先是陈述包括赵某德、赵母的三、四十万元，剩下的为赵某与赵某文的自有存款，后又陈述系赵某与赵某文的夫妻共同财产，后又陈述系赵某德与赵母对赵某与赵某文的赠与。

三被告与赵某露均主张：涉诉房屋均系赵某露借赵某文名义所购买，赵某露银行账户以及赵母银行账户所支出的购房款均系赵某露实际支付，赵某德与赵母经济条件不好，赵母该银行账户平日均由赵某露实际使用。

赵某认可赵父与赵母无正式工作，但不清楚二人的经济能力。

庭审中，双方协商一致确认涉诉房屋现价值5500000元。庭审中，对于本院询问的为何借赵某文名义购买涉诉房屋，还由赵某文和赵某支付购房款99079元，赵某露表示赵某文和赵某一直居住在赵某露位于顺义区房屋内，之后也计划让赵某文和赵某居住在涉诉房屋内，赵某文和赵某不落忍，就出了99079元购房款。

对于本院询问的如果认定涉诉房屋的实际购买人为赵某露，如何处理赵某与赵某文的出资，赵某露表示99079元系赵某文和赵某出于对赵某露感谢而出资，因此不同意退还，

对于本院询问的如果认定涉诉房屋的实际购买人为赵某文和赵某，如何处理赵某露和赵母账户支出的款项，赵某表示赵母账户支出的1120000元系赠与，赵某文已偿还赵某露870000元，剩余款项已由赵母与赵父用拆迁款偿还给赵某露，因此涉诉房屋应当在赵某和赵某文之间平均分割，要求涉诉房屋归赵某文所有，由赵某文给付赵某涉诉房屋折价款2750000元、涉诉车位折价款100000元，但如果法院认定为借款，同意从可分得的折价款中予以抵扣；赵某文表示赵某露和赵母账户支出的金额均为借款，赵某文与赵某应共同偿还，同意涉诉房屋归赵某文，赵某文给付折价款，但因赵某出轨导致离婚，因此在分割时赵某文应占比80%，赵某占比20%，赵某应承担的借款在赵某文应支付的折价款中抵扣赵某应承担的一半借款，而后全部借款由赵某文偿还；赵某露同意赵某文上述意见，同时坚持其诉讼请求。

裁判结果

一、位于北京市顺义区一号房屋归被告赵某文所有，被告赵某文给付原告赵某房屋折价款一百六十八万一千五百元，于本判决生效之日起七日内执行；

二、驳回原告赵某的其他诉讼请求。

三、驳回第三人赵某露的全部诉讼请求。

房产律师点评

赵某露虽主张借赵某文名义购买涉诉房屋，但《借名买房协议》既无赵某签字亦无落款日期，在赵某明确表示从未见过《借名买房协议》且赵某露未提交证据证明赵某明知并同意《借名买房协议》的情况下，法院对《借名买房协议》不予采信。同时，考虑到2011年1月29日购买涉诉房屋之时北京尚未实施住房限购政策，赵某露陈述的借名买房理由不充分不合理，而涉诉房屋购买于赵某与赵某文婚姻关系存续期间，且均以赵某文名义购买，故，对于赵某露提出的要求确认涉诉房屋归其所有的请求，法院不予支持，涉诉房屋应认定为赵某与赵某文的夫妻共同财产。

根据已生效的民事判决书，并未认定因赵某出轨导致离婚，故，对于赵某文提出的应按照二八比例分割夫妻共同财产的主张，法院不予支持。

关于购买涉诉房屋的资金来源，可以明确其中的99079元来源于赵某与赵某文夫妻共同财产。关于赵某露银行账户支出的购房款1017000元，应认定为赵某露对赵某、赵某文的借款。由于赵某对该笔款项偿还的陈述前后不一致，且并未提交充分有效的证据证明其与赵某文实际已偿还该笔款项，故，在计算赵某可获得的房屋折价款时，该笔借款应予以扣除，借款应由赵某与赵某文各负担一半。关于赵母账户支付的购房款1120000元，赵某认可赵某德与赵母无正式工作，结合赵某露提交的该账户交易明细，法院对三被告与赵某露提出的该账户实际由赵某露使用，该笔款项实际由赵某露支付的主张予以采信，故，该笔款项应认定为赵某露对赵某、赵某文的借款，在计算赵某可获得的房屋折价款时，该笔借款应予以扣除，借款应由赵某与赵某文各负担一半。

双方协商一致确认涉诉房屋现价值5500000元、法院不持异议。赵某、赵某文、赵某露均表示，如果认定涉诉房屋的实际购买人为赵某文和赵某，则涉诉房屋归赵某文，赵某文给付赵某折价款，赵某应承担的借款在其应分得的折价款中予以抵扣，而后借款由赵某文全部偿还。故，法院确认涉诉房屋归赵某文所有，赵某文支付赵某涉诉房屋折价款1681500元。