靳双权律师

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某君向本院提出诉讼请求：1．判令赵某亮立即腾退张某君位于北京市大兴区x房屋（以下简称一号房屋）；2．判令赵某亮向张某君支付自2020年3月23日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按照每月7000元支付）；3．本案诉讼费用由赵某亮承担。

事实与理由：张某君系赵某亮债权人，债务到期后，赵某亮无钱偿还张某君，故双方约定将赵某亮名下一号房屋抵偿其部分债务。张某君与赵某亮于2020年1月14日签订房屋买卖合同，2020年3月23日涉案房屋所有权人变更为张某君。房屋所有权人变更后，张某君曾多次要求赵某亮腾退该房屋，赵某亮均置之不理。故请求赵某亮排除妨害，腾退房屋；自2020年3月23日起至实际腾退之日止，赵某亮一直占有使用该房屋，应参照北京市大兴区周边房屋月租金7000元的标准，支付房屋使用费。

被告辩称

赵某亮辩称，不同意腾退一号房屋，理由是一号房屋所有权有纠纷；不同意支付房屋占有使用费，因为不同意腾退房屋，目前没有理由支付房屋占有使用费。

法院查明

张某君陈述，其系赵某亮债权人，债务到期后，赵某亮无钱偿还张某君，故双方约定将赵某亮名下一号房屋抵偿其部分债务。

张某君提交借据用于证明孙某娟向其借款。2019年6月27日，赵某亮出具承诺书：孙某娟从张某君处所借款项由赵某亮承担并偿还（具体资金额度以借条为准），所承担款项赵某亮承诺于2019年11月30日前还清，如未在约定日期前还清，将名下一号房屋作为偿还债务给张某君。赵某亮陈述，其与孙某娟原系夫妻关系，二人于2017年4月离婚。

2020年1月14日，赵某亮（甲方、出售方）与张某君（乙方、买受方）签订房屋买卖合同，约定：甲方将一号房屋出售给乙方，建筑面积139．78平方米；将甲乙双方协商一致，房屋主体价款为468万元，房屋装修及设施折价款为0元；甲方应当在产权过户后7日内将该房屋交付给乙方。

同日，赵某亮（甲方、出售方）、张某君（乙方、买受方）、中介公司（以下简称中介公司，丙方、居间方）签订居间服务合同，约定：在丙方居间服务下，甲乙双方签订了房屋买卖合同，房屋为一号房屋，乙方向丙方支付居间服务费101088元；甲乙双方认可网签合同价格以买卖合同成交价为准，甲乙双方另有约定的，需签署补充协议，并自行承担相关法律责任。

2020年1月17日，赵某亮（出卖方、甲方）、张某君（买受方、乙方）、中介公司（见证方、丙方）签订补充协议，约定：甲方同意将一号房屋出售给乙方；甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以补充协议、证明或承诺书等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；乙方在网签前自行支付甲方购房款2万元，在网签后自行支付甲方购房款380万元；因房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务，乙方同意在签署本协议后甲方与债权人预约还款当日与甲方共同到银行代甲方提前还款380万元，乙方代甲方支付的还款额作为交易房屋的部分房款。

2020年3月5日，赵某亮（出卖方、甲方）、张某君（买受方、乙方）、中介公司（见证方、丙方）签订补充协议，约定：甲方同意将一号房屋出售给乙方；甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以补充协议、证明或承诺书等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；经甲乙双方友好协商同意，约定最迟于2020年3月31日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，丙方积极配合办理流程，但对甲乙双方约定上述时间不做任何承诺；乙方在网签前自行支付甲方购房款2万元，在网签后自行支付甲方购房款466万元；甲方同意将一号房屋出售给乙方，甲乙双方协商一致，该房屋成交总价款为468万元，包括该房屋主体价款468万元和家具家电、装饰装修及相关设施等的折价款0元；定金为2万元，乙方于签订合同当天将2万元以资金自行划转方式划转；房屋成交价款首期于其他还款当日2020年3月5日，乙方向甲方支付房价款380万元；房屋成交价款第二期于缴税前2个工作日内，乙方向甲方支付房价款86万元。

2020年1月14日，张某君提交“同意出售声明书”，记载孙某娟同意登记在赵某亮名下的一号房屋出售。庭审中，赵某亮陈述，一号房屋系其个人出资购买，归其个人所有。

2020年1月14日，赵某亮、张某君出具声明：今有赵某亮与张某君通过中介公司签署一号房屋的买卖合同，合同所签价格为468万元，而实际成交价格为1000万元，除去银行贷款金额380万元，所余房款均用于偿还孙某娟所欠张某君欠款，抵扣孙某娟欠张某君欠款金额600万元，还余欠款200万元。该声明落款处声明人有赵某亮、孙某娟、张某君签名捺印。

2020年3月9日，赵某亮出具收条：本人赵某亮收到张某君购买一号房屋购房款380万元，用于偿还标的房屋在银行的抵押使用。

银行网上转账受理单显示：2020年3月9日，张某君向赵某亮转账380万元，转账用途备注为张某君购买一号房屋购房款。

2020年3月23日，一号房屋转移登记至张某君名下，共有情况为单独所有。庭审中，赵某亮陈述，其于2020年3月23日协助张某君办理的变更过户登记手续，将房屋产权人由赵某亮变更为张某君。经询，现一号房屋仍由赵某亮占有使用。

张某君主张，一号房屋一直由赵某亮占有使用，故要求赵某亮按照每月7000元的标准支付自房屋过户给张某君起的房屋占有使用费。

裁判结果

一、赵某亮于本判决生效后十日内向张某君腾退位于北京市大兴区房屋；

二、赵某亮于本判决生效后十日内给付张某君房屋占有使用费（按每月6000元计算，自2020年3月31日起计算至实际腾退之日止）；

三、驳回张某君的其他诉讼请求。

房产律师点评

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。张某君与赵某亮签订房屋买卖合同，赵某亮将一号房屋出售给张某君，根据赵某亮出具的声明、收条、银行转账记录，张某君支付了相应购房款及以借款折抵了购房款，并进行了房屋所有权人变更登记，一号房屋已变更登记至张某君名下，张某君作为房屋所有权人的利益应受到法律保护，赵某亮占有使用房屋缺乏权利基础，妨害了张某君作为所有权人对涉案房屋行使权利，故张某君要求赵某亮腾退涉案房屋的诉讼请求应当予以支持。

涉案房屋自2020年3月23日起变更登记至张某君名下，赵某亮仍在此居住，因此张某君有权要求赵某亮支付房屋占有使用费，双方签订的房屋买卖合同约定“甲方应当在产权过户后7日内将该房屋交付给乙方”，因此赵某亮应自2020年3月31日起支付房屋占有使用费。关于该费用的计算标准，双方当事人均同意法院对房屋占有使用费金额进行酌定，法院结合双方当事人主张的金额及周边房屋租金情况，酌定为每月6000元。