靳双权律师

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

姜某丽、姜某霞向本院提出诉讼请求：确认姜某娟与姜某于2018年8月29日就北京市朝阳区一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。事实和理由：姜某与白某系夫妻关系，二人育有三个子女，分别为姜某丽、姜某霞和姜某娟，位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋），是单位为照顾家庭大龄异性三子女而分配的房屋，系家庭的共有住房。白某于1981年10月27日去世，家中的房屋一直没有分割。2000年6月28日，姜某利用存款和姜某、白某的工龄共计55年，以低于市场的价格购买了上述公房，产权证登记在姜某名下。

2018年12月22日，姜某去世。后姜某丽、姜某霞得知姜某娟与姜某签署了房屋买卖合同，将涉案房屋出卖给了姜某娟，房屋成交价格只有一元。而房屋的市场价格为300万元左右。涉案房屋系姜某和白某的夫妻共同财产，在白某去世后，涉案房屋并未进行进行分割，属于姜某和三个子女的共同财产，但是姜某和姜某娟在明知上述事实，在并未通知姜某丽和姜某霞的情况下签署了房屋买卖合同，侵害了姜某丽和姜某霞的合法权益。上述房屋买卖合同应属无效。故姜某丽和姜某霞诉至本院。

被告辩称

姜某娟辩称：白某在1981年就去世了，涉案房屋由姜某在2000年购买，按照当时的法律规定，该房屋属于姜某的个人财产，姜某如何处分个人财产由其自行决定，其愿意以一元的价格出售给我是其自由意志，也并不侵犯其他人的合法权益。故请求驳回姜某丽和姜某霞的诉讼请求。

法院查明

姜某、白某系夫妻关系，二人育有三个子女，分别为姜某丽、姜某霞和姜某娟。白某于1981年10月27日去世，姜某于2018年12月22日去世。

2000年6月28日，单位（作为甲方、姜某作为乙方签订《房屋买卖契约》，约定甲方将坐落于朝阳区一号，按照成本价出售，购房款合计21254元。该合同后附单位出售公有住房房价计算表显示：购房人姓名，姜某，本套楼房建筑面积53.61平方米。工龄，男方31，女方24。年工龄折扣率0.9%。

2000年9月18日，姜某取得涉案房屋的所有权证。

庭审中，经询，双方均认可涉案房屋在签署上述《房屋买卖契约》之前系姜某和白某婚姻关系存续期间由姜某的工作单位分配的公房。

2018年8月29日，姜某作为出卖人，姜某娟作为买受人，签订《北京市存量房屋买卖合同》。成交价格总金额1元。经询，姜某娟表示已经将房屋成交总价支付给姜某。

2018年8月29日，姜某娟取得涉案房屋的所有权证。

庭审中,姜某丽和姜某霞表示，涉案房屋在购买时使用了母亲白某的工龄，故涉案房屋中有白某的遗产份额，白某未留留遗嘱或遗赠抚养协议，在白某去世后，亦未对遗产进行分割，故对于白某的遗产部分，应当按照法定继承办理，由继承人共同继承，而姜某在将涉案房屋出售给姜某娟时，处分了白某的遗产部分，损害了姜某丽和姜某霞的合法权益，并以此主张涉案房屋买卖合同无效。

姜某娟对此不予认可，表示涉案房屋虽然使用了母亲白某的工龄，但是在购买涉案房屋时，白某已经去世，而按照当时的法律规定，使用已死亡配偶的工龄的，并不视为死亡配偶的遗产，故涉案房屋属于姜某的个人财产，姜某对于个人财产有权利进行处分，并不损害他人的合法权益，故二人所签署的房屋买卖合同系有效合同。

另查一，2000年2月17日发布的《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前配偶工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》规定：……夫妻一方死亡时，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的财产购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。经查，该规定已经于2013年废止。

另查二，2018年6月11日实施的《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》规定：按成本价或标准价购买公房，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应视为已死亡配偶的遗产予以继承。

裁判结果

确认姜某和被告姜某娟于2018年8月29日签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

房产律师点评

《民法典》规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，姜某购买涉案房屋时，根据工龄政策福利使用了已死亡配偶白某的工龄折抵房款，该政策性福利所对应财产价值的个人部分，应作为白某的遗产予以继承。经查，白某的遗产并未进行分割，其在生前亦未留有遗嘱或遗赠抚养协议，故白某的遗产部分，应当由其继承人按照法定继承的原则予以继承。姜某娟、姜某娟和姜某霞均系白某的继承人，姜某在2018年将涉案房屋以1元的价格出售给姜某娟，上述价格显著低于市场价格，且对于房屋出售情况，二人均未通知白某的其他继承人，且一直未将上述情况告知其他继承人，姜某与姜某娟就涉案房屋的签署买卖合同的行为侵害了姜某丽和姜某霞的合法权益，构成法律意义上的恶意串通，故姜某与姜某娟所签署的《房屋买卖合同》无效。

关于姜某娟主张的应当适用涉案房屋购买时的法律规定，涉案房屋应当视为姜某的个人财产，姜某有权进行处分的抗辩意见。因姜某娟和姜某签署房屋买卖合同以及本案诉讼发生时，《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前配偶工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》已经废止，而现有的规定已经对该问题作出了新的解释，应当适用现行有效的相关法律规则，故对于姜某娟的该项抗辩意见，法院不予采纳。